【研报】房地产经纪行业系列专题之三：物管or经纪？跨界竞争谁主沉浮-20200814（21页）.pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管物管 or 经纪经纪？跨界竞争，跨界竞争，谁主沉浮谁主沉浮 房地产经纪行业系列专题 之三2020.8.14 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 物业物业管理管理龙头和龙头和房地产经纪房地产经纪龙头龙头，在在拓展业务版图方面各具优势拓展业务版图方面各具优势。在在未来未来几年，几年， 各大各大企业企业可能可能积极积极培养专业能力，形成培养专业能力，形成跨界跨界竞争，竞争，分割占据分割占据房地

2、产服务垂直细房地产服务垂直细 分赛道的市场份额。分赛道的市场份额。 跨界竞争，谁主沉浮？跨界竞争，谁主沉浮？房地产经纪行业试图向外拓展赛道，这在时间上和版图 上， 同物业管理公司拓展增值服务的努力有重叠。 物业管理行业的增值服务版图 通常包括长租、家政、零售、广告、装修、和房屋经纪，而经纪行业也试图向资 产管理、长租、装修、物业管理等领域拓展。 物业管理龙头的长处和弱点。物业管理龙头的长处和弱点。品质物业管理龙头公司依托日常高频的服务，在 封闭的小区，和大量业主产生良性互动，不仅可以妥善运用小区的公共空间，更 以经年累月的努力， 赢得了口口相传的美誉度。 但物业管理龙头的存量市占率很 低，布局

3、分散，基础服务风格又偏于被动，这明显影响了部分增值服务的展开。 房产经纪龙头的长处和弱点。房产经纪龙头的长处和弱点。房产经纪龙头区域集中，市占率高，主动撮合的 经营风格有利于多元化业务展开。但房产交易单笔金额庞大，频次很低，经纪公 司位于小区围墙外， 只和个别小区业主连接深入， 品牌历史口碑积累也相对薄弱。 在跨界竞争中，两者都可能找到适合自身的多元业务领域。在跨界竞争中，两者都可能找到适合自身的多元业务领域。我们认为，物业管 理公司更加适合从事和用户口碑密切相关， 和小区所处场所密切相关， 和基础服 务连接紧密的业务。例如，广告、充电桩、美居、社区餐饮、社区旅游、早教等， 都可能是物业管理公

4、司适合开展的增值服务。 经纪行业龙头可能适合高规模经济 门槛，高资金流动的业务，长租、金融等业务可能比较适合经纪业务龙头。家装 等业务，则有待两个行业的大公司积极探索，寻求新的盈利模型。 风险提示：风险提示：从低频到高频，房屋经纪公司新业务拓展缓慢的风险。 跨界交锋，期待混业龙头崛起。跨界交锋，期待混业龙头崛起。我们认为，空间相关的泛服务市场正在经历前 所未有的跨界竞争。 由于经纪行业和物管行业在管理风格、 服务频次等诸多领域 差异过大， 两个行业的龙头可能竞争多于合作。 但和房屋相关的生活服务市场足 够广阔， 也足以诞生多家成功的企业。 我们看好物业管理公司开拓增值服务业务 的努力，推荐绿城

5、服务、保利物业、招商积余、新大正、碧桂园服务和永升生活 服务。我们也看好房产经纪公司布局自身适合的长租等赛道，推荐我爱我家。 资料来源：中信证券研究部绘制 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 物业管理和房产经纪行业的跨界竞争物业管理和房产经纪行业的跨界竞争 . 1 物业管理行业增值服务版图不断扩大 . 1 房产经纪龙头试图进入泛服务领域 . 2 跨界竞争，谁主沉浮？ . 3 物业管理龙头的跨界优势和弱点物业管理龙头的跨界优势和弱点 . 4 优点一：高频服

6、务 . 4 优点二：围墙之内：紧密的社区连接，公共区域利用 . 5 优点三：极具口碑的品牌影响力 . 5 缺点一：极低的存量房屋市场占有率和较为分散的城市布局 . 5 缺点二：被动服务的主业风格 . 7 缺点三：科技积累相对薄弱. 8 房产经纪服务公司的跨界优势和缺点房产经纪服务公司的跨界优势和缺点 . 9 优点一：较高集中度和很高的区域密度 . 9 优点二：主动撮合的主业风格 . 9 优点三：重视研发投入的历史积累 . 10 缺点一：低频，大额的交易. 11 缺点二：围墙之外：更弱的社区连接，无空间利用优势 . 11 缺点三：口碑有限的品牌影响力 . 11 未来的房地产服务业未来的房地产服务