【研报】房地产开发行业2020年中期策略：看好基本面持续超预期带来的超额收益-20200807[33页].pdf

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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业策略 2020 年 08 月 07 日 房地产开发房地产开发 看好看好基本面持续基本面持续超预期带来超预期带来的超额的超额收益收益2020 年中期策略年中期策略 行业：行业：销售：销售：受益于宽货币+全年宽松为主的“一城一策”的 1.5 大驱动因 素， 2020 年商品房销售可能持续超预期。 竞争格局：竞争格局： 行业格局仍分散， 2020 年集中度加速提升；房价房价：预估全国全年房价增速约为 0.4%。库存库存：低位 加库存，全年预计库存同增 5-10%。新开工：新开工：低库存下房企新开积极，全 年预计增幅 0-5%。

2、 竣工：竣工： 交付大年到来， 受疫情影响全年竣工预计 5-10%。 投资投资：新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧。盈利：盈利：净利率周期性 下行，当期净利率有望年内见底，报表 2 年后见底。资金：资金：融资成本下降明 显房企盈利有望改善。 政策政策：“房住不炒”基调不变，上半年一城一策宽松为主，销售韧性十足， 不少城市房价上涨，使得 6-7 月热点城市纷纷收紧调控，但我们对板块估值 修复保持乐观，因为未来的政策演化和板块估值修复路径有两种可能： 1.以稳为目标，地方政府能够在库存累积加速时及时出台足够宽松的一城一 策。由于板块对零散的一城一策反应钝化，而一城一策和宽货币却实在地改 善了

3、行业基本面，使得行业销售持续超预期，因而估值修复最终被房企销售 数据驱动，参考 2020 年 7 月第一周的地产股表现； 2.继续严格管控，关键政策一日游，随着去化率下降、房价横盘，销售韧性 将褪去，直到很多城市出现库存重新累积、土地流拍的情况，限购限售才被 允许有所放松。那时放松的一城一策将更密集、更有力，从而以“宽货币、 宽政策”的两大驱动因子大幅催化板块估值修复。 总之，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外推的政策总之，当前地产板块低估值隐含了极为悲观的线性外推的政策和销售和销售预期。预期。 我们分析开发投资分项数据和土地市场的变化后判断我们分析开发投资分项数据和土地市场的变化后判断

4、， 未来， 未来政策或销售二选政策或销售二选 一可能继续超预期一可能继续超预期， 估值修复终估值修复终将到来。 我们坚定看好将到来。 我们坚定看好下半年下半年地产板块地产板块超额超额 收益。收益。 投资建议：投资建议： 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房 企，如金地集团、保利地产、万科 A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型 房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到 市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、新城控股、龙湖集团、大悦 城；4.兼具业绩改善和高分红特征的标的：华发股份、华夏幸福；5.推荐关 注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联

5、行。 风险提示风险提示：疫情对收入和购房意愿的影响超预期；房企毛利率下降超预期； 集中度提升速度低于预期；房企结算速度低于预期。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 黄诗涛黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱： 研究助理研究助理 杨倩雯杨倩雯 邮箱： 相关研究相关研究 1、 房地产开发：百强房企销售韧性十足，东莞升级限 购限售调控2020-08-03 2、 房地产开发：深圳收紧限购限贷政策，52 城成交 同增 11.4%2020-07-18 3、 房地产开发：6 月统计局数据点评: 销售延续回暖 态势，开发投资由负转正2020-07-18 重点标

6、的重点标的 股票股票 股票股票 投资投资 EPS （元）（元） P E 代码代码 名称名称 评级评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 600048 保利地产 买入 2.34 2.97 3.45 3.79 6.74 5.31 4.57 4.16 000002 万科 A 买入 3.44 4.21 5.17 5.90 7.86 6.42 5.23 4.58 600340 华夏幸福 买入 4.85 5.77 6.18 6.52 3.57 3.00 2.80 2.66 000961 中南建设 买入 1.11 1.92 2.58 3.06 8