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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业专题报告 2023 年 12 月 25 日 轻工制造轻工制造 保障性住房保障性住房的的历史演变历史演变和和发展规划发展规划 股票股票 股票股票 EPS（元）（元）PE 代码代码 名称名称 2023E 2024E 2023E 2024E 002572.SZ 索菲亚 16.13 147.17 1.45 1.68 01999.HK 敏华控股 4.67 182.41 0.57 603008.SH 喜临门 17.11 66.29 1.41 1.68 603816.SH 顾家家居 34.79 285.94 2.51 2.92 60383

2、3.SH 欧派家居 67.10 408.74 5.07 5.80 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院注：标的未覆盖，EPS为 Wind 一致预期值 顶层设计明确，保障性租赁住房建设加速顶层设计明确，保障性租赁住房建设加速。我国历史上出台的住房保障政策主要分为：产权式保障性住房（如经济适用住房、共有产权住房）和租赁式保障性住房（如廉租住房、公共租赁住房）两类。具体实践中呈现出：1）覆盖范围不断扩大，2）覆盖层次逐步清晰，3）供给来源趋于多元的特征。当前阶段住房问题主要在于新市民、青年人等群体住房困难问题仍较突出。对此，国务院 2021 年发文明确提出构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住

3、房“三位一体”的住房保障体系，并要求加快发展保障性租赁住房。全国存量保障全国存量保障类住类住房房家庭户数家庭户数占比占比 7.8%。全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买经适房/两限房家庭户数占比分别为 3.7%、21.8%、34.4%、12.1%、4.1%。若假设不同住房来源家庭户人数规模相同，则大致可得全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买经适房/两限房人数规模分别为 0.53、3.08、4.85、1.71、0.57 亿人。租房群体规模约 3.61 亿人。覆盖人群进一步拓展，“覆盖人群进一步拓展，“十四五十四五”解决解决

4、1300 万人住房困难。万人住房困难。据住建部数据，十四五期间 40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），预计可解决 1300 万人的住房困难。截至 2022 年初，全国已有近 30 个省区市出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，40 个重点城市提出“十四五”保障性租赁住房的发展目标。测算北京、上海、深圳、广州可分别为 80、120、120、120 万人提供保障性住房，占当地租房人数比例分别为 12%、13%、9%、16%。关注保障性租赁住房的家居需求。关注保障性租赁住房的家居需求。B 端市场有望随保障性租赁住房建设加速而扩张。产品标准化程度较高，具有较好工程服务能力、售后保

5、障、品牌影响力，能够通过规模制造与管理取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。相关标的有：定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜；软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股；大宗领域的江山欧派。风险提示：风险提示：1、保障性住房建设进度不及预期；2、住房体系变化过程中行业商业模式变化，企业未能适应调整的经营风险。3、行业竞争加剧。4、原材料价格上涨。强于大市强于大市（维持维持评级评级）行业行业走势走势 作者作者 分析师荣泽宇分析师荣泽宇 执业证书编号：S1070523040002 邮箱： 分析师蔡志明分析师蔡志明 执业证书编号：S1070523070001 邮箱： 相关研究相关研究 1、地产

6、新模式如何影响家居企业2023-12-01 2、布局政策暖风期，静待复苏验证2023-08-03 3、促家居消费措施将落地，板块情绪有望提振2023-07-04 -14%-10%-6%-3%1%5%9%13%2022-122023-042023-082023-12轻工制造沪深300行业专题报告 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 顶层设计明确，打造三位一体的保障性住房体系.3 租房家庭占比 25.5%，存量保障性住房占比 7.8%.4 十四五保障房建设以保障性租赁住房为主.5 深圳：租房群体庞大，回归保障属性.7 政策演变：回归保障性住房为主.7 公共租

7、赁住房：逐步推进，完善制度.8 小户型为主，套型设计趋同.8 保障性租赁住房：十四五加速建设.9 上海：体系逐步完善，强化人才吸引力.9 政策演变：逐步构建多层次、多渠道保障房体系.9 保障性租赁住房：与国家顶层设计接轨.11 北京：以售为主到租赁为主，范围扩大，层次完善.12 经适房与两限房.13 廉租房：保障最低收入人群.13 公租房：2011 年后建设加速，扩大保障范围.13 投资建议：关注保障性租赁住房的家居需求.14 风险提示.15 图表目录图表目录 图表 1：全国住房来源情况.4 图表 2：全国各类住房来源占比.4 图表 3：全国及 21 个超大特大城市租房家庭户数占比.4 图表

8、4：21 个超大特大城市租房人数（万人）.5 图表 5：21 个超大特大城市廉租房和公租房覆盖率.5 图表 6：关于规划建设保障性住房的指导意见.5 图表 7：十四五期间保障性租赁住房建设筹划（万套).6 图表 8：部分地区十四五期间新增保障性住房供给情况.6 图表 9：深圳市住房政策发展演变.7 图表 10：深圳市各类住房来源占比.7 图表 11：十四五住房建设筹集情况（万套（间）.9 图表 12：公共住房中保障性租赁住房筹建情况（万套（间）.9 图表 13：上海租赁住房不同阶段发展特征.10 图表 14：上海公共租赁住房政策历史沿革.10 图表 15：上海市各类住房来源占比.11 图表 1

9、6：十一五期间各类保障性住房占比.12 图表 17：十二五期间各类保障性住房占比.12 图表 18：北京市保障性住房体系演变历程.12 图表 19：北京市经济适用房和商品房销售面积（万平方米）.13 图表 20：北京市各类住房来源占比（2020 年）.14 图表 21：部分相关标的盈利预测和估值情况.15 pWjX9UqUjUuZaXtVuWiZ6MaO8OtRrRoMoNiNpOtReRsQqO7NrQqQNZoMqQvPmQmQ行业专题报告 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 顶层设计明确，打造三位一体顶层设计明确，打造三位一体的的保障性住房体系保障性住房体系 199

10、8-2006 年：以经济适用房为主，以廉租房为辅。年：以经济适用房为主，以廉租房为辅。房改之前的住房建设投资是国家、单位统包的体制。1994 年房改开启，当时的住房主要包括针对低收入家庭、具有一定福利性质的经济适用住房经济适用住房和针对高收入家庭的商品房商品房。1998 年国务院发布 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，首次提出廉租住房概念，并明确要建立以经济适用房为主的住房供应体系。2007-2012 年：保障范围扩大，租购并举格局形成。年：保障范围扩大，租购并举格局形成。国务院于 2007 年发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确城市廉租住房制度是解决低收入家庭住

11、房困难的主要途径，以廉租住房制度作为发展重心，扩大廉租住房制度的保障范围，要求对符合规定条件的家庭基本做到应保尽保，并且到“十一五”期末将廉租住房的保障范围从最低收入住房家庭扩展到低收入住房困难家庭。国务院 2010 年发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知和关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，正式提出“保障性安居工程”的概念，在解决城市低收入家庭的廉租住房及经济适用住房两项制度之外，又提出面向中等偏下收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房。2013 年至今：调整融合，年至今：调整融合，明确“明确“三位一体三位一体”的”的保障体系保障体系顶层设计顶层设计。2013 年发布的关于公共租赁住房

12、和廉租住房并轨运行的通知 将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，统一纳入公共租赁住房管理。2014 年住建部提出关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为六个试点城市，积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作。保障范围再扩大。保障范围再扩大。2021 年国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见，提出在现有的公共租赁住房和共有产权住房之外，建立以保障性租赁住房来解决新市民、青年人等群体的住房问题，同时明确了住房保障体系应以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的顶层设计。公共租赁住房公共租赁住房有明

13、确的收入和资产准入限制，主要面向低收入群体。保障性租赁住房保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，以建筑面积不超过 70 的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出条件因地制宜。共有产权房共有产权房的产权由政府与购房者共有，售价低于市场价，存在一定的交易限制。行业专题报告 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 租房家庭占比租房家庭占比 25.5%，存量保障性住房占比，存量保障性住房占比 7.8%中国居民住房可根据不同来源分为 9 大类：租赁廉租房/公租房、租赁其他住房、购买经济适用房/两限房、购买新建商品房、购买二手房、购买原公有住房、自建住房、继承

14、或赠与、其他。图表1：全国住房来源情况 资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院 其中其中租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房家庭户数占比分别为 3.7%、21.8%、34.4%、12.1%。若假设不同住房来源家庭户人数规模相同，则大致可得全国租赁廉租住房/公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房人数规模分别为 0.53、3.08、4.85、1.71 亿人。租房群体规模约 3.61 亿人。图表2：全国各类住房来源占比 图表3：全国及 21 个超大特大城市租房家庭户数占比 资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院 资料来源：第七次人口普查，长城证

15、券产业金融研究院 租赁廉租住房/公租房占比,3.7%租赁其他住房占比,21.8%购买新建商品房户数占比,34.4%购买二手房房户数占比,12.1%其他,28.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%全国深圳东莞广州佛山杭州宁波上海北京昆明西安苏州成都合肥郑州南京长沙武汉青岛重庆天津大连济南沈阳哈尔滨租赁廉租住房/公租房占比租赁其他住房占比行业专题报告 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 分城市来看：分城市来看：沪深广公租房廉租房覆盖率较低。沪深广公租房廉租房覆盖率较低。深圳、上海、广州、东莞、北京等地租房绝对人数位居 21 个超大特大城市前列。但除北

16、京外，廉租房/公租房覆盖比例均低于全国均值 14.6%。图表4：21 个超大特大城市租房人数（万人）图表5：21 个超大特大城市廉租房和公租房覆盖率 资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院测算 资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院测算注：廉租房和公租房覆盖率定义为租住廉租房公租房户数除以总的租赁户数 十四五保障房建设以保障性租赁住房为主十四五保障房建设以保障性租赁住房为主 住建部数据显示，“十四五”期间，40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），预计可解决 1300 万人的住房困难。截至 2022 年初，全国已有近 30 个省区市出台了加快发展保障性租赁

17、住房的实施意见，40 个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。2022 年 40 个城市计划筹集建设保障性租赁住房 190 万套（间），2021 年为93.6 万套（间）。图表6：关于规划建设保障性住房的指导意见 分类分类 表述表述 目的 在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑。推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。住房保障体系 协调好保障性住房与商品住房

18、、保障性租赁住房等的关系。继续发展用于配租的保障性住房，对因难家庭提供公共租赁住房保障，对新市民、青年人提供保障性租赁住房，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。试点范围 以需定建，支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。政府应尽力而为、量力而行，根据经济能力、房地

19、产市场情况和各类困难群体住房需求。区分轻重缓急，稳慎有序推进 资金来源 按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由政府划拨供地和负责建设配套设施，采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。在城区常住人口 300 万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。保障对象 重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房

20、。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。用地供给 保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企02004006008001000120014001600深圳上海广州东莞北京杭州成都佛山重庆武汉天津西安郑州合肥宁波南京昆明苏州青岛济南长沙沈阳大连哈尔滨租赁廉租住房/公租房租赁其他住房0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%重庆东莞昆明天津北京苏州宁波济南西安郑州武汉南京哈尔滨长沙青岛上海大连杭州沈阳成都佛山合肥广州深圳行业专题报告 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本

21、报告末页声明 分类分类 表述表述 业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下、支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式城市人民政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化。优先安排在交通便利、公共设施齐全区域，防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。配售规则 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。加强配套设施建设和公共服务供给，确保与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付，把好质量关，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格

22、 运营管理 对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。住房和保障对象档案，实行全国联网。”税费减免 免征城镇土地使用税、印花税，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。对保障性住房经营管理单位回购保障性

23、住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。支持个人公积金贷款，对个人减按 1%征收契税。资料来源：克而瑞研究中心，长城证券产业金融研究院 图表7：十四五期间保障性租赁住房建设筹划（万套)深圳深圳 广州广州 上海上海 北京北京 重庆重庆 杭州杭州 西安西安 成都成都 60 60 60 40 40 33 30 30 武汉武汉 青岛青岛 济南济南 郑州郑州 长沙长沙 合肥合肥 南京南京 东莞东莞 26 21 20.5 20 15 15 13 10 资料来源：各地住建局，长城证券产业金融研究院 新增保障性租赁住房新增保障性租赁住房有望有望推动租房市场供给扩容。推动租房市场供给扩容。若按照每套新增保障性住

24、房居住2 人计算（住建部数据显示筹建 640 万套可解决约 1300 万人居住问题，按套均 2 人计算），十四五期间北京、上海、深圳、广州可分别为 80、120、120、120 万人提供保障性住房，占该地租房人数比例分别为 12%、13%、9%、16%。图表8：部分地区十四五期间新增保障性住房供给情况 资料来源：各地住建局，长城证券产业金融研究院分析和测算 0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%济南 青岛 西安 长沙 重庆 郑州 武汉 南京 合肥 广州 杭州 成都 上海 北京 深圳 东莞新增供给(万人，右）新增供给/租房人数（左）行业专题报告 P

25、.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 深圳深圳：租房群体庞大：租房群体庞大，回归保障属性，回归保障属性 政策演变政策演变：回归保障性住房为主：回归保障性住房为主 深圳市保障性住房经过多年发展，形成了包含公共租赁住房、安居型商品房、人才住房三大类的保障性住房体系。2021 年按照住建部、住建厅和市政府关于深圳市住房保障体系要与国家全面衔接的要求，调整为公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房三类，其中公共租赁住房和保障性租赁住房为重要组成部分。图表9：深圳市住房政策发展演变 资料来源：广东省政府网，深圳市政府网，长城证券产业金融研究院 图表10：深圳市各类住房来源占比 资料来源

26、：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院 租赁廉租住房/公租房5.1%租赁其他住房,71.6%购买经济适用房/两限房,0.9%购买新建商品房,9.0%购买二手房,6.4%购买原公有住房,0.8%自建住房,2.2%继承或赠与,0.3%其他,3.8%行业专题报告 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 公共租赁住房公共租赁住房：逐步推进，：逐步推进，完善制度完善制度 公共租赁住房主要针对给符合条件的城镇中等偏下及以下收入房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，由政府带头牵引做投资、建设和治理，或由政府出台政策支持、其他各类主体投资筹集、统一纳入政府的管理，限定建

27、设标准和租金水平。深圳 2006 年颁布深圳市住房建设规划(2006-2010)明确提出，“十一五”规划期间将建设保障性住房 770 万、14 万套，其中经济适用住房 200 万、2.6 万套；公共租赁住房(含廉租住房)570 万、11.4 万套。2008 年深圳市发布了深圳市公共租赁房管理暂行办法。2009 年住建部正式提出把发展公共租赁住房作为保障性住房建设的方式之一，公共租赁住房政策全面实行。2016 年发布的深圳市住房保障发展“十三五”规划提出，预计“十三五”期间增加人才住房和保障性住房建筑面积 2600 万，总计 40 万套。城市新增的居住用地，必须有至少 60%的土地用于公共租赁住

28、房。2019 年 12 月 20 日，深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法出台，规定了公共租赁住房的配租、轮候及相关管理活动。2020 年深圳住建局发布深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)，以规范深圳市在人才住房和公共租赁住房等方面的筹集工作，要求创新筹集工作机制，盘活各类社会存量用房。小户型为主，套型设计趋同小户型为主，套型设计趋同 公共租赁住区容积率在 2.0 到 5.2 之间。住区内大都配置有商业、文化活动等设施，但配套设施的规模、运营情况存在差异。由于受到容积率与面积标准的双重制约，公共租赁住房多采用内廊式、外廊式布局，少部分采用单元式布局。套型以一室户，一室一厅及两室一厅

29、为主，配有少量的三室一厅，且套型设计趋同。据深圳住建局数据，2012 至 2020 年，深圳市共建成 144 个公共租赁住房项目，其中住宅单元数量在 1000 以上的大中型住区有 36 个。这 36 个住区提供了近 90000 个居住公共租赁住房单元，占同期所有建设公共租赁住房居住单元的 70%。根据 深圳市住房发展 2023 年度实施计划，2023 年全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约 16.5 万套，其中保障性住房计划新开工建筑面积约 475 万平方米、约 7.3万套；商品住房计划新开工建筑面积约 700 万平方米、约 7 万套；其他住房计划新开工建筑面积约 125 万平方米、

30、约 2.2 万套。此外，2023 年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5 万平方米、约 11.2 万套（间），全年共建设筹集保障性住房 18.5 万套（间），建筑面积约 882.5 万平方米。行业专题报告 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 保障性租赁住房保障性租赁住房：十四五加速建设：十四五加速建设 保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以小户型、低租金为特点；政府给予政策支持，引导多主体投资、多种渠道筹集供给。2021 年 6 月，国务院办公厅发布了 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见，促进了保障性租赁住房的发展。同年，深圳市

31、住房和建设局发布关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(试行)，提出引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房。2022 年，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会发布深圳市住房发展“十四五”规划，提出加快发展保障性租赁住房，多措并举缓解新市民、青年人住房困难。“十四五”期间，深圳将建设筹集公共住房 54 万套(间)，其中保障性租赁住房 40 万套(间)；供应分配公共住房 34 万套(间)，其中保障性租赁住房 20 万套(间)。同期商品房建设套数约 35 万套（间）。图表11：十四五住房建设筹集情况（万套（间）图表12：公共住房中保障性租赁住房筹建情况（万套（间）资料来源：

32、国内大城市保障性租赁住房发展模式研究，长城证券产业金融研究院 资料来源：国内大城市保障性租赁住房发展模式研究，长城证券产业金融研究院 上海上海：体系逐步完善，强化人才吸引力体系逐步完善，强化人才吸引力 政策政策演变：演变：逐步构建多层次、多渠道保障房体系逐步构建多层次、多渠道保障房体系 十五时期：探索廉租房保障机制。十五时期：探索廉租房保障机制。2000 年上海颁布上海市城镇廉租住房试行办法。当时推动廉租房的目的主要在于解决住房商品化改革环境下最低收入家庭的住房问题。十一五时期：逐步构建保障房体系。十一五时期：逐步构建保障房体系。扩大廉租住房，实行共有住房低租金和旧公房改造。十一五期间，上海市

33、首次明确提出构建多层次、多渠道的住房保障体系，租赁住房在其中占了较大比例。保障住房体系主要针对四类人群：双困家庭：双困家庭：扩大廉租房覆盖面，计划“十一五”期末享受廉租住房的保障家庭达到3 万至 5 万户。双困线以上居住困难家庭：双困线以上居住困难家庭：公有住房低租金，出售经过成套化改造的旧公房。无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭：无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭：扩大中低价商品房和普通商品房的租赁比例。有购房愿望有购房愿望，购买能力不足的中低收入家庭。购买能力不足的中低收入家庭。适当放宽享受购房贴息政策的条件。十二五期间：面向“夹心层”实施公租房政策。十二五期间

34、：面向“夹心层”实施公租房政策。收入高于最低收入标准，但又低于中低051015202520212022202320242025商品房公共住房05101520212022202320242025保障性租赁住房其他行业专题报告 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 收入标准的“夹心层”家庭，既不能享受廉租房优惠，又无力购买经济适用房。同时，由于人才公寓、单位租赁公寓数量较少，无法满足大量来沪人才的住房需要。上海借鉴中国香港和新加坡经验，推出公共租赁住房。2010 年，上海出台本市发展公共租赁住房的实施意见，正式在全市范围内积极推进公共租赁住房政策。图表13：上海租赁住房不同阶

35、段发展特征 资料来源：长城证券产业金融研究院 廉租房政策历史沿革。廉租房政策历史沿革。廉租房是上海最先建立起来的保障房类型，政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。租金补贴是指县级以上地方人民政府向满足廉租房租金补贴承租条件的家庭发放住房补贴，由申请人自行租住住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向满足实物补贴条件的申请家庭提供住房，并根据规定收取租金的保障方式。公共租赁住房政策历史沿革。公共租赁住房政策历史沿革。公租房是解决住房困难人群的过渡性方案，目的是解决不属于低收人人群但住房存

36、在困难人群的住房问题。公租房主要面向符合规定条件的城镇中等偏下收人住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。相比于廉租房，公共租赁房住房条件较好，配套设施完善，相对应的租金较高，但还是低于市场商品房的租金。图表14：上海公共租赁住房政策历史沿革 时间时间 政策政策 内容内容 2010 年 9 月 本市发展公共租赁住房的实施意见 对公共租赁住房的各项内容的实施做出了明确要求 2013 年 关于本市廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用实施意见的通知 对廉租房和公租房并轨后的运营提出了具体要求，目的是整合保障房资源，提高政府工作效率和住房使用率。2017 年 2

37、 月 关于进一步完善单位整体租赁公共租赁住房审核配租工作机制的通知 承租单位应认真做好所租公共租赁住房房源的分配工作，提高房源使用效率，并切实履行对入住职工的管理责任 2018 年 3 月 关于公共租赁住房租赁总年限期满退出相关政策口径的通知 公租房保障对象在本市市筹、区筹公租房累计承租或居住满 6年后，不再享受公租房保障，各区住房保障机构不再受理其公租房准入资格申请 2021 年 4 月 上海市发展公共租赁住房的实施意见 提出总体要求，明确多渠道筹集房源，规范供应管理机制，健全租赁管理机制，加大政策支持力度 2021 年 5 月 市筹公共租赁住房准入资格申请审核实施办法 明确申请条件，办理流

38、程等 资料来源：上海住建委，长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 保障性租赁住房：与国家顶层设计接轨保障性租赁住房：与国家顶层设计接轨 2021 年 6 月，国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见印发，明确提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。同年 11 月，上海市人民政府办公厅印发了关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见，从“强化顶层设计，统筹空间布局”的角度出发，规定“市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步从严管理”，并“系

39、统评估廉租住房、共有产权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系”，以“加快发展本市保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难”。2022 年 1 月，上海市住建委印发上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)，规定了“保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于 15。图表15：上海市各类住房来源占比 资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院 租赁廉租住房/公租房4.0%租赁其他住房31.9%购买经济适用房/两限

40、房1.0%购买新建商品房27.3%购买二手房20.2%购买原公有住房10.8%自建住房2.0%继承或赠与0.4%其他2.5%行业专题报告 P.12 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 北京北京：以售为主到租赁为主：以售为主到租赁为主，范围扩大，层次完善，范围扩大，层次完善 房改后北京保障性住房主要以经济适用房、两限房等产权类为主，租赁类的廉租房与公租房占比一度较小。到十二五期间，保障性住房中租赁类比例超出产权类，开始成为最主要的保障类型。以售为主阶段：以售为主阶段：“十一五”时期，北京市累计筹集各类保障性住房 48.5 万套，其中廉租住房占 4.7%，公共赁住房占 5.4%，经济

41、适用住房占 26.6%，限价商品住房占 34.4%其他各类定向安置住房 28.9%。租赁比例提升阶段：租赁比例提升阶段：“十二五”时期，全市建设筹集各类保障性住房 100.9 万套，其中公租房(含廉租房)占比近 20%，已经高于产权类保障房 13%的占比比例。随着十九大报告提出构建“租购并举”的住房制度，“以租为主”的住房保障体系更加明确。图表16：十一五期间各类保障性住房占比 图表17：十二五期间各类保障性住房占比 资料来源：国内大城市保障性住房发展模式研究，长城证券产业金融研究院 资料来源：国内大城市保障性住房发展模式研究，长城证券产业金融研究院 图表18：北京市保障性住房体系演变历程 资

42、料来源：中国政府网、北京市政府网、北京市住建委官网，长城证券产业金融研究院 廉租房,4.7%公租房,5.4%经适房,26.6%限价房,34.4%其他,28.9%公租房（含廉租房）,20.0%产权类,13.0%其他,67.0%行业专题报告 P.13 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 经适房与两限房经适房与两限房 1998 年，根据国务院关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知，北京市开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，实行以经济适用房为主的多层次城市住房供应体系。经适房在具体操作中，准入审核、分配环节存在证明失真与审核失灵问题，导致对目标群体保障效果较差。两限房全称

43、为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房，限定销售价格上限，通常为中小套型，需满足一定收入与财产条件方可申请购买。2017 年北京市共有产权住房暂行管理办法发布，将共有产权房定义为“政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房”，成为政策性产权类住房的统一概念。图表19：北京市经济适用房和商品房销售面积（万平方米）资料来源：国内大城市保障性租赁住房发展模式研究，长城证券产业金融研究院 廉租房：廉租房：保障最低收入人群保障最低收入人群 2004 年 北京市城镇廉租住房管理试行办法

44、实施意见 发布，通过租金补贴、实物配租、和租金减免三种方式将城近郊 8 区，人均住房使用面积低于 7.5 的低保和优抚家庭纳入廉租房覆盖范围。廉租房主要保障了最低收入人群的住房需求，但由于廉租房建设资金来源主要是财政拨款和住房公积金增值收益，廉租房发展速度受限。公租房：公租房：2011 年后建设加速，年后建设加速，扩大保障范围扩大保障范围 2009 年北京发布北京市公共租赁住房管理办法（试行），为中低收入人群提供住房保障。2011 年，北京成立市保障房中心，承担统筹全市公租房的投融资、建设收购、运营管理职责。十二五期间，北京市规划建设、收购各类政策性住房 100 万套，对符合保障条件的家庭应保

45、尽保。这 100 万套政策性住房包括公租房(含廉租房)30 万套；旧城人口疏解对接安置和棚户区改造定向安置房 10 万套；限价房和经适房 20 万套；城乡结合部整治、土地储备和重点工程拆迁等定向安置房 40 万套。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%05001000150020002500300019981999200020012002200320042005200620072008200920102011经适房（左）商品房（左）经适房/商品房（右）行业专题报告 P.14 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2014 年住建部、财政部、发改委等发布 关于公共租

46、赁住房和廉租住房并轨运行的通知，廉租房与公租房并轨运行，统称公租房。在分配时，廉租房家庭优先分配公租房，租金方面则利用租金补贴来实现相同房源提供给不同人群。图表20：北京市各类住房来源占比（2020 年）资料来源：第七次人口普查，长城证券产业金融研究院 投资建议投资建议：关注保障性关注保障性租赁租赁住房的家居需求住房的家居需求 住房保障关系民生与发展。随着经济发展不断深入、居民住房需求不断升级，房地产市场阶段性问题和矛盾都处在不断变化之中。我国在不同时期采取了不同的住房保障措施，不断完善住房保障方案体系，以更好地满足居民住房需求。我国历史上出台的住房保障政策，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适

47、用房、限价商品房、共有产权房等，主要分为：产权式保障性住房（如经济适用住房、共有产权住房）和租赁式保障性住房（如廉租住房、公共租赁住房）两类，旨在通过政策支持切实解决中低收入家庭的住房困难问题。当前阶段住房问题主要在于城镇户籍困难群众住房条件已得到改善，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍较突出。对此，国务院 2021 年发文明确提出构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三位一体”的住房保障体系，并要求加快发展保障性租赁住房。关注保障性租赁住房的家居需求。关注保障性租赁住房的家居需求。B 端市场有望随保障性租赁住房建设加速而扩张。产品标准化程度较高，具有较好工程服务能力、售后保障、品牌影响

48、力，能够通过规模制造与管理取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。相关标的有：定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜；软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股；大宗领域的江山欧派等。租赁廉租住房/公租房5.8%租赁其他住房29.6%购买经济适用房/两限房7.0%购买新建商品房19.0%购买二手房12.3%购买原公有住房14.2%自建住房2.7%继承或赠与1.1%其他8.4%行业专题报告 P.15 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表21：部分相关标的盈利预测和估值情况（截至 2023.12.22）股票股票 股票股票 股价股价 市值市值 EPS（元）（元）PE 代码代码 名

49、称名称 元元 亿元亿元 2023E 2024E 2023E 2024E 603833.SH 欧派家居 67.10 408.74 5.07 5.80 13.23 11.56 002572.SZ 索菲亚 16.13 147.17 1.45 1.68 11.13 9.62 603801.SH 志邦家居 16.52 72.12 1.42 1.65 11.65 9.99 603180.SH 金牌厨柜 25.35 39.10 2.06 2.44 12.31 10.41 603816.SH 顾家家居 34.79 285.94 2.51 2.92 13.87 11.93 603008.SH 喜临门 17.11

50、 66.29 1.41 1.68 12.17 10.16 1999.HK 敏华控股 4.67 182.41 0.57 8.14 603208.SH 江山欧派 28.76 50.95 2.26 2.78 12.72 10.35 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院注：EPS预测值为 Wind 一致预测 风险提示风险提示 1.保障性住房建设进度不及预期：保障性住房等项目改造的立项、筹建、建设与交付需要较长时间。若未来数年内相关进度较慢或推进力度较小，可能导致我们推论的行业变化速度较慢。2.住房体系变化过程中行业商业模式变化，企业未能及时调整包括产品设计、类型、销售渠道等，进而导致经营业绩下滑

51、。3、行业竞争加剧导致企业盈利能力下滑。4、原材料价格上涨导致企业盈利能力下滑。行业专题报告 P.16 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为

52、长城证券研究院，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存

53、在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券版权所有并保留一切权利。特别声明特别声明 证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）已于 2017 年 7 月 1 日起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业

54、胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。投资评级说明投资评级说明 公司评级公司评级 行业评级行业评级 买入 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅 15%以上 强于大市 预期未来 6 个月内行业整体表现战胜市场 增持 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于 5%15%之间 中性 预期未来 6 个月内行业整体表现与市场同步 持有 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%5%之间 弱于大市 预期未来 6 个月内行业整体表现弱于市场 卖出 预期未来 6 个月内股价相对行业指数跌幅 5%以上 行业指中信一级行业，市场指沪深 300 指数 长城证券产业金融研究院长城证券产业金融研究院 北京北京 地址：北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 8 层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 深圳深圳 地址：深圳市福田区福田街道金田路?2026 号能源大厦南塔楼?16 层 邮编：518033 传真：86-755-83516207 上海上海 地址：上海市浦东新区世博馆路?200 号?A 座?8 层 邮编：200126 传真：021-31829681