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1、敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告1分析师：杨光分析师：杨光 (S0010523030001)(S0010523030001)20232023年年1212月月5 5日日城中村改造专题：城中村改造专题：城市更新创造需求，建筑建材产业受益城市更新创造需求，建筑建材产业受益证券研究报告证券研究报告华安证券研究所敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告2主要观点主要观点本报告旨在回答以下四个核心问题：本报告旨在回答以下四个核心问题：1 1、政策政策支持支持：2023年城中村改造顶层设计落地，明确在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进，此后相关政策

2、密集出台，多次单独提及城中村改造，战略高度提升。此次城中村改造作用有三：（1）接力棚改和旧改，创造市政建设需求；（2）配合“租售并举”，与保障性住房相结合，为超大特大城市年轻人解决住房问题；（3）稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改。2 2、拉动规模：拉动规模：根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。3 3、出资方：出资方：城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金来源需匹配多种类型

3、。今年7月国常会审议通过关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺，以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主，另一方面社会资本多多益善，以非标融资、商业贷款等形式参与。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明qVhV9UpXjUpWdYoYtVnU9PbPbRmOmMmOnOlOmNsQeRoOpR8OrQoNvPpNyRuOqQnP敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告3主要观点主要观点4 4、受益方：受益方：（1 1）规划设计：规划设计：具有城中村改造经验的企业

4、有望率先受益；（2 2）建筑施工：建筑施工：拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3 3）建筑材料：建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4 4）配套环节：配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。投资建议：投资建议：改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间，二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相对滞后。从市值及营收角度，优先关注弹性较大标的：建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划

5、类公司【华阳国际】【苏州规划】；建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【东方雨虹】；承接过超大特大地区城中村项目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。风险提示：风险提示：（1）城中村改造推进不及预期的风险；（2）房地产超预期下行的风险；（3）土地收储难度大的风险；（4）资金落地不及预期的风险。证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告40102城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何？城中村改造投资规模几何？03城中村改造资金来源何方？城中村改造资金来源何方？04城中村改造受益方有哪些？城中村改造

6、受益方有哪些？05风险提示风险提示证券研究报告敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告51.1 1.1 城中村改造顶层方案落地城中村改造顶层方案落地2023年城中村改造顶层设计落地年城中村改造顶层设计落地，战略高度提升战略高度提升。“城中村”是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围，其中村民宅基地和自留