【研报】2020年物管行业策略报告：资本化加速规模为王-20200109[19页].pdf

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1、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告 | 行业深度报告行业深度报告 2020 年年 01 月月 09 日日 物业管理物业管理 推荐推荐（维持维持） 资本化资本化加速，规模为王加速，规模为王 2020年物管行业策略报告年物管行业策略报告 行业行业指数指数 % 1m 6m 12m 相关报告相关报告 1、 物业管理行业 2019 年中报综 述：基本面稳定，行业集中度继续提 升2019-09-30 分析师分析师 李蒙，李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 联系人联系人 王祎馨王祎馨 分析师分析师 徐婵娟，徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 联系人联系人 丁希

2、璞丁希璞 投资要点投资要点 2020 年物管企业上市潮将继续年物管企业上市潮将继续。2019 年共有 12 家物管企业以 IPO 或者借 壳的方式登陆资本市场，这是自 2014 年彩生活作为第一家物管企业上市以 来物管行业上市最频繁的一年。截至 2019 年 12 月 31 日，合计有 24 家内 地物管公司上市，其中 A 股 3 家，港股 21 家。我们认为 2020 年物管企业 的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星 集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集 团等房企也有物业分拆上市的计划。 我们我们保守保守预计预计 2020 年上市年

3、上市内地内地物管物管公司公司总市值增幅将总市值增幅将至少至少达到达到 30%，这，这 和我们所预测的和我们所预测的上市内地上市内地物管公司物管公司 2020年净利润增幅基本一致年净利润增幅基本一致。 截至2020 年底，物管板块市值有望超过 3,000 亿元，继续延续 2019 年的“牛市” 。 2019年12月31日物管板块总市值达到2,320亿元， 较年初增长了182.5%。 物管上市公司全年股价平均增幅为 66.6%。 24 家物管公司中仅 5 家在 2019 全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活” 的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的

4、行业， 物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。 我们认为物管板块的上升通道将继 续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。 2020 年年上市物管公司在上市物管公司在管面积将继续扩大，或管面积将继续扩大，或达到达到 35-40 亿平方米亿平方米。克而 瑞证券研究院测算 24 家上市内地物管公司 2019 年在管面积合计约 26.1 亿 平方米，同比增长 53.8%，高于 2018 年全年 30.7%的增速，也高于 2018 年全国物业管理行业管理面积 13.2%的增速。我们预测 24 家已上市物管企 业 2020 年在管面积将达到 31.4 亿平方米，同比增长 20.1%。加

5、上正在筹 划上市的物管企业和可能的规模并购，截至 2020 年底上市物管企业在管面 积可能达到 35-40 亿平方米。 2020 年行业整合将继续年行业整合将继续。2019 年物管企业平均 PE 为 32.5x，高 PE 支持 了行业收购整合。2019 年上市物管公司全年并购对价约 79.2 亿元。除了 “大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航 善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物 管公司都争先在管理规模上发力。 然而收购驱动的增长将对投后管理提出更 高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。 物管行业整合物管行业整

6、合趋势趋势彰显彰显，我们看好形成规模的头部企业我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务 （6098.HK） 、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）分别代表了 规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司，成为 我们 2020 年的首推标的。 风险提示：风险提示： 关联房企竣工不及预期， 并购项目整合不及预期， 战略调整失败。 -13% 0% 13% 26% 39% 2019-012019-052019-09 上证指数 行业深度报告行业深度报告 | 物业管理物业管理 敬请阅读末页的重要说明 2 / 19 内容目录内容目录 2019 年市场表现回顾年市场表现回顾