【研报】房地产行业长效机制系列：REITs是如何站上历史舞台的从复盘SARS后的港台开始-20200216[21页].pdf

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1、 对本篇报告亦有贡献 证券证券研究报告研究报告 | 行业深度报告行业深度报告 总量研究总量研究 | 房地产房地产 推荐推荐（维持维持） REITsREITs是如何站上历史舞台的是如何站上历史舞台的，从复盘，从复盘SARSSARS后的港台开始后的港台开始 2020年年02月月16日日 房地产长效机制系列房地产长效机制系列 上证指数上证指数 2917 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 148 3.9 总市值（亿元） 19727 3.3 流通市值 （亿元） 17617 3.7 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -7.4 8.9 12.8 相对表现 -2.5 0.7 -4.4

2、 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告相关报告 1、 深圳的壮志与束缚房地产长效 机制之城市篇2018-09-19 2、 从房地产税的混乱预期中寻找可 能的“锚”-长效机制探讨系列 2020-09-10 3、 “未来房地产还会有什么政策 “已 经成为路演结束的固定台词招 商房地产最新观点&数据跟踪 2018-08-19 摘要： REITs 无限接近出售物业但又难以卖光所有份额， 因经营性物业的保值增值 依赖于原持有人的“资产管理能力” ，REITs 的周转以增长为目的；REITs 高速发 展的历史背景是城镇化进入成熟阶段，经济增长中枢下行驱动无风险利率下行给 REITs 回报率带来吸引力；

3、为何中国目前就需要 REITs？房价泡沫化加大居民对第 四类资产的需求、急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住 宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制均是理由；如何破局？通过改善分子分 母端提高回报率，更重要的是，从美/日/中国港台的案例均能找出经济下行、系统 性冲击事件、资产价格回撤均可能触发回报率改善进而推动 REITs 登上历史舞台。 核心观点：核心观点： 疫情之下，市场针对疫情之下，市场针对 03 年年 SARS 做了大量复盘，但大家似乎忘记了当年重要里做了大量复盘，但大家似乎忘记了当年重要里 程碑事件： 疫情逐渐受控后，程碑事件： 疫情逐渐受控后， 03年年7月， 我国

4、的香港和台湾几乎同时推出了月， 我国的香港和台湾几乎同时推出了REITs。 相较应对危机的短期手段而言，相较应对危机的短期手段而言，REITs 更像是稳定长期市场和信心的压舱石。更像是稳定长期市场和信心的压舱石。复 盘各个主要国家和地区 REITs 是以什么样的 “姿势” 登上历史舞台是本文的核心。 （1）REITs 到底是什么？到底是什么？ REITs 无限接近于出售物业但又难以卖光所有份额，无限接近于出售物业但又难以卖光所有份额， 因经营因经营性物业的保值增值依赖于原持有人的“资产管理能力”，性物业的保值增值依赖于原持有人的“资产管理能力”，REITs 的周转以的周转以 增长为目的。增长为

5、目的。“全部持有物业并经营”和“全部出售物业”是物业持有人的两个 极端选择；过去，开发商尽量出售所有物业以实现生意快速周转，赚快钱，取决 于房地产行业大牛市叠加土地供应结构一定程度的扭曲；而 REITs 无限接近于出 售物业但又只能是“无限接近”，因经营性物业的保值增值依赖于原持有人的“资 产管理能力”；REITs 的周转以增长为根本目的而非清盘。 （2）REITs 是豪华赛道，是行业发展到特定阶段的产物，是豪华赛道，是行业发展到特定阶段的产物，REITs 高速发展的历史高速发展的历史 背景是城镇化进入成熟背景是城镇化进入成熟阶段，同时经济增长中枢下行驱动无风险利率下行给阶段，同时经济增长中枢

6、下行驱动无风险利率下行给 REITs 回报率带来吸引力。回报率带来吸引力。REITs 是豪华赛道，从作为不动产资产管理初级形态 的物管公司受到资本猛烈追逐上即可看到；REITs 是行业发展到特定阶段的产物， 城镇化高速发展阶段，房地产行业是“成长股”，房产投资者更多关注资本利得 （房价涨），城镇化率步入 70%的成熟阶段后，房地产行业成长性转弱，不动产 回报率将明显高于无风险利率， REITs 高速发展的历史大背景方得以形成； 当前我 国位于城镇化率刚突破 60%的阶段，离成熟阶段大约 8 年，回报率大环境难支持 REITs 当下大发展，但元 REITS 已开始发展，传统开发类企业存量运营转型