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1、南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告完成单位:南京市物业管理行业协会完成日期:2024 年 12 月南京市老旧高层住宅设施设备现状调研课题组成员名单课题组组长：袁峰南京万科物业管理有限公司课题组成员：苗永强南京市物业管理行业协会邱文军南京栖霞建设物业服务股份有限公司孟甲子南京栖霞建设物业服务股份有限公司张飞南京洲岛现代服务业发展有限公司肖昀南京市特种设备安全监督检验研究院华成立南京新鸿运物业管理股份有限公司石华平江苏高科物业管理有限公司南京分公司陈志国南京市物业管理行业协会南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会目目录录前前 言言.1 1第一章第一章课题概述课题概述.2

2、21.1.课题研究的目标.21.2.课题研究的意义.21.3.课题研究的内容.3第二章第二章 老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析.4 42.1 主体结构调研问题分析.42.1.1 地下车库.42.1.2 关于天台屋面.82.1.3 关于房屋外立面.112.1.4 室内公共区域.132.1.5 室外工程.152.1.6 结构构件.172.2 电梯调研问题分析.192.2.1 电梯标识及技术资料管理.192.2.2 层站处外招装置.202.2.3 电梯运行状况.202.2.4 电梯机房环境.212.2.5 电梯曳引机.222.2.6 电梯轿厢.232.2.7

3、电梯门.242.2.8 电梯井道.252.3 消防给水系统调研问题分析.252.3.1 室外给水管网.252.3.2 消防水池.262.3.3 消防水泵房.272.3.4 室外水泵接合器.282.3.5 室外消火栓.282.3.6 屋面稳压泵.292.3.7 室内消火栓系统.292.3.8 湿式报警阀组.302.4 消防联动控制系统调研问题分析.312.4.1 火灾自动报警系统.312.4.2 防排烟系统.322.4.3 消防应急照明系统.33南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会2.4.4 消防安全疏散指示灯系统.332.4.5 防火门.342.4.6 防火卷帘.352

4、.5.电气系统调研问题分析.352.5.1 防雷接地.352.5.2 弱电系统.362.5.3 公区照明.392.5.4 应急照明.402.5.5 配电箱.412.5.6 强电井.44第三章第三章 老旧高层住宅设施设备老旧高层住宅设施设备管理提升建议管理提升建议.46463.1 调研问题重大风险项汇总分析及改进措施.463.1.1 主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施.463.1.2 电梯调研底线问题汇总分析及改进措施.473.1.3 消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施.483.1.4 电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施.483.2 针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见

5、和建议.503.2.1 物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度.503.2.2 物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养.513.2.3 引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握，促进更新换代.513.2.4 政府对老旧高层住宅设施设备维护更新的政策引导与干预.523.2.5 结合“三项制度”建设，政府对房屋养老等设备改造资金的政策建立.53结结 语语.5454参考文献参考文献.5555附：南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表.56南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 1 页前前 言言地下室因为坡道处缺少防洪措施淹水，地库地坪年久失修大面积开裂、起灰，地下室的结

6、构渗漏，非机动车车库存在消防安全隐患，顶层住户反复漏水，外立面墙皮（涂料、面砖）脱落形成高空坠物，室外道路局部沉降、开裂，电梯运行有晃动、异响、故障率高，消火栓管道压力不正常，防火门不能正常关闭，以上问题在身边的老旧小区尤其是老旧高层住宅应该是常态。为了系统性梳理这些问题，深入了解、判断老旧高层住宅的健康度问题，南京市物业行业管理协会设施设备专委会成立了相关课题组对2000年以前建成的89个老旧高层住宅项目进行了充分的调研，通过问卷调研、结果分析等方式，既有具体的专业问题论证，也有系统性的综述，最终形成本次调研报告，供政府各职能部门、物业服务企业、学术研究机构参考。南京市老旧高层住宅设施设备现