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1、南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告完成单位:南京市物业管理行业协会完成日期:2024 年 12 月南京市老旧高层住宅设施设备现状调研课题组成员名单课题组组长:袁峰南京万科物业管理有限公司课题组成员:苗永强南京市物业管理行业协会邱文军南京栖霞建设物业服务股份有限公司孟甲子南京栖霞建设物业服务股份有限公司张飞南京洲岛现代服务业发展有限公司肖昀南京市特种设备安全监督检验研究院华成立南京新鸿运物业管理股份有限公司石华平江苏高科物业管理有限公司南京分公司陈志国南京市物业管理行业协会南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会目目录录前前 言言.1 1第一章第一章课题概述课题概述.2
2、21.1.课题研究的目标.21.2.课题研究的意义.21.3.课题研究的内容.3第二章第二章 老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析.4 42.1 主体结构调研问题分析.42.1.1 地下车库.42.1.2 关于天台屋面.82.1.3 关于房屋外立面.112.1.4 室内公共区域.132.1.5 室外工程.152.1.6 结构构件.172.2 电梯调研问题分析.192.2.1 电梯标识及技术资料管理.192.2.2 层站处外招装置.202.2.3 电梯运行状况.202.2.4 电梯机房环境.212.2.5 电梯曳引机.222.2.6 电梯轿厢.232.2.7
3、电梯门.242.2.8 电梯井道.252.3 消防给水系统调研问题分析.252.3.1 室外给水管网.252.3.2 消防水池.262.3.3 消防水泵房.272.3.4 室外水泵接合器.282.3.5 室外消火栓.282.3.6 屋面稳压泵.292.3.7 室内消火栓系统.292.3.8 湿式报警阀组.302.4 消防联动控制系统调研问题分析.312.4.1 火灾自动报警系统.312.4.2 防排烟系统.322.4.3 消防应急照明系统.33南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会2.4.4 消防安全疏散指示灯系统.332.4.5 防火门.342.4.6 防火卷帘.352
4、.5.电气系统调研问题分析.352.5.1 防雷接地.352.5.2 弱电系统.362.5.3 公区照明.392.5.4 应急照明.402.5.5 配电箱.412.5.6 强电井.44第三章第三章 老旧高层住宅设施设备老旧高层住宅设施设备管理提升建议管理提升建议.46463.1 调研问题重大风险项汇总分析及改进措施.463.1.1 主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施.463.1.2 电梯调研底线问题汇总分析及改进措施.473.1.3 消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施.483.1.4 电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施.483.2 针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见
5、和建议.503.2.1 物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度.503.2.2 物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养.513.2.3 引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握,促进更新换代.513.2.4 政府对老旧高层住宅设施设备维护更新的政策引导与干预.523.2.5 结合“三项制度”建设,政府对房屋养老等设备改造资金的政策建立.53结结 语语.5454参考文献参考文献.5555附:南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表.56南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 1 页前前 言言地下室因为坡道处缺少防洪措施淹水,地库地坪年久失修大面积开裂、起灰,地下室的结
6、构渗漏,非机动车车库存在消防安全隐患,顶层住户反复漏水,外立面墙皮(涂料、面砖)脱落形成高空坠物,室外道路局部沉降、开裂,电梯运行有晃动、异响、故障率高,消火栓管道压力不正常,防火门不能正常关闭,以上问题在身边的老旧小区尤其是老旧高层住宅应该是常态。为了系统性梳理这些问题,深入了解、判断老旧高层住宅的健康度问题,南京市物业行业管理协会设施设备专委会成立了相关课题组对2000年以前建成的89个老旧高层住宅项目进行了充分的调研,通过问卷调研、结果分析等方式,既有具体的专业问题论证,也有系统性的综述,最终形成本次调研报告,供政府各职能部门、物业服务企业、学术研究机构参考。南京市老旧高层住宅设施设备现
7、状调研报告南京市物业管理行业协会第 2 页第一章 课题概述1.1.1.1.课题研究的目标课题研究的目标随着城市化的不断推进及时间的推移,南京市涌现出大批老旧小区(特指2000 年以前建成的住宅小区),因建造时间久远、建筑结构相对陈旧、设施设备配置参数相对落后,业主的居住满意度呈不断下滑的趋势,而其中的老旧高层住宅因为涵盖供水、供电、消防、电梯等多种设施设备系统,这些系统的功能退化、设备老化不仅直接影响居民生活质量,还会导致火灾、停电、电梯故障等对居民生命安全形成威胁的风险因素。物业服务企业在管理老旧高层时,受限于项目运营压力,往往更加重视软性服务的提升,硬件设施除政府职能部门强制推动外,很少主
8、动去维护、升级、改造,甚至部分特种设施的维保单位也缺失。本次课题研究的目标有三个方面:1、通过调研推动物业服务企业认真审视自身项目的设施设备系统的硬伤、安全隐患,后续积极查漏补缺,规避潜在安全风险。2、通过分系统梳理老旧高层住宅设施设备方面的结构性问题、共性问题、重难点问题,推动政府相关职能部门进一步完善相关行业标准,为老旧高层住宅的设施设备运维管理提供法理依据及技术支持。3、通过调研报告揭示老旧高层住宅的设施设备管理硬伤,披露重大风险源,促使业主理解并认同设施设备维护、改造、升级的重大意义,在公共维修资金的使用方面予以支持。1.2.1.2.课题研究的意义课题研究的意义在当前形势下,增量房地产
9、开发进展放缓,存量房占比拉高,大拆大建的时代已经过去,房地产业的工作重心逐渐从大规模增量建设转移到提高城市品质的存量房提质阶段。社会各界、各利益相关方对存量房地产的运维管理提出了较高的要求,而物业服务企业对所管老旧住宅项目缺少系统的分析、梳理及改造提升计划,对小区涌现的各种问题尚处于“头疼医头、脚疼医脚”的状态,缺乏治本的措施,一些重要的共用设施设备长期处于高风险状态,部分老旧高层住宅小区失维失管现象严重,社会的期待与物业服务企业的管理现状存在巨大落差。基于此现状,本次调研工作力图通过揭示房屋本体、电梯、消防、电气系统等方面的结构性风险,推动物业服务企业、业主建立起类似汽车保养的意识,对综合住
10、区建立主动维修、保养的观念,提升产权人的公共意识与责任,在社会层面倡导建立综合住区全生命周期管理的机制。通过本次调研,积极推广老旧小区定期体检南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 3 页制度,引导物业管理从问题被动应对转向主动预防风险。同时,老旧小区的调研可以梳理出 20 年至 40 年这一长周期内住宅系统性的问题缺陷,有利于后续建造标准的迭代升级,为住宅的科技创新提供经验论证,助推实现住宅长寿化。综上,通过本次调研,可进一步提升老旧高层住宅的运维管理水平,充分保障业主的健康安全,提升人民群众的生活品质,不断提高其幸福感、获得感、安全感,实现城市的可持续发展、高质量发
11、展。1.3.1.3.课题研究的内容课题研究的内容1.3.1 按照功能分区开展研究结合老旧高层住宅的功能分区,按照地下车库、屋面天台、房屋外立面、室内公区、主体结构五大功能分区逐次调研研究,通过调研结果揭示物业管理的重难点问题、结构性缺陷。1.3.2 按照设备系统分专业开展研究考虑老旧高层住宅的特点,按照电梯设施、消防设施、强电设施、弱电智能化设施四大系统分类调研研究,通过调研结果发现共性问题、高频次问题,披露各设备系统的风险源及管理痛点。1.3.3 老旧高层住宅设施设备健康度探讨分析对于问卷调研揭示的重大设施设备问题(底线项问题),进行深度分析,分系统进行功能评估,进而论证在老旧住宅项目推广“
12、小区体检”服务的必要性。房屋体检制度与房屋养老金制度、房屋保险制度共同构成房屋安全管理制度,其中与老旧高层住宅设施设备调研工作高度相关的就是其中的房屋体检工作,住宅房屋体检工作又是城市体检工作的重要组成部分,有利于推动城市结构优化、功能完善、品质提升,打造宜居、韧性、智慧城市。但老旧小区的设施设备基础状态参差不齐,各城市有着不同的差异化特征,本次调研针对老旧高层住宅设施设备现状做调研,调研结果对于如何确定南京地区体检工作的特色指标、评价标准、体检周期有重要意义,有助于房屋体检工作、城市体检工作的可量化、可感知、可评价。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 4 页第二章
13、 老旧高层住宅设施设备现状调研问题分析为调查南京市老旧高层住宅小区设备设施现状,课题组面向全市各物业服务企业的老旧高层住宅小区项目负责人进行了本次调查问卷。本次调研共发出问卷 89 份,收回 89 份,回收率 100%。问卷共设计了 157 个小题,其中关于主体结构的有 67 个小题,关于电梯系统的有 32 个小题,关于消防系统的有 29 个小题,关于电气系统的有 30 个小题(调查表详见附件)。2.12.1主体结构调研问题分析主体结构调研问题分析2.1.1 地下车库对于老旧高层住宅,地下室基本功能为停车库,部分地下室兼具人防功能,因为南京市地下水位较高,在干湿交替环境下,地下室外围护(外墙、
14、底板、顶板)的防水层承受着较大的压力,一旦有局部破坏就会形成渗漏点,渗流的冲刷离析混凝土腐蚀钢筋,进而形成结构贯通裂缝引发大面积渗漏。底板厚度较厚、防水层平整,相对结构性渗漏较少。顶板上考虑绿化一般覆土不低于 1 米且有乔木根系的穿刺力存在,外墙侧壁混凝土厚度较薄,且防水层垂直摊铺施工质量不易保证,故本次调研聚焦于墙面和顶面的渗漏情况。调研结果显示 16.85%的项目墙面、顶板存在明显结构裂缝、大面积渗漏情况(图 1)。后续建议,针对结构裂缝可进行高强混凝土灌浆料注浆施工,如注浆不能解决问题,建议对渗漏区域进行合理引流,疏导水系至临近的集水井。图图 1 1地下车库墙面及顶板是否有明显结构裂缝及
15、大面积渗漏情况地下车库墙面及顶板是否有明显结构裂缝及大面积渗漏情况地下室的环境相对潮湿,特别是每年均需度过梅雨季节,对地下室的地坪层是巨大考验,早期的地下车库,细石混凝土地坪易起灰,环氧地坪易开裂、脱落,本次调查显示有 19.1%的地库地坪有此类现象(图 2),有 17.98%的项目地库通道有明显污染和破损(图 3)。后续建议,将老式环氧地坪改造为金刚砂固化剂南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 5 页地坪,加强地库地坪的耐磨、防滑性能,提升其耐久性。图图 2 2地下车库地坪是否开裂、起灰、地下车库地坪是否开裂、起灰、大范围脱落情况大范围脱落情况图图 3 3 地下车库
16、通道是否有明显污地下车库通道是否有明显污染或破损染或破损而地坪基层的起灰、开裂、脱落,必然会影响车道车位划线的长期效果,本次调查显示 29.21%的地库有车道车位划线缺失、老化、磨损情况(图 4),对业主寻找车位、精准停车、使用观感造成困扰。后续建议,对基层进行提升整改,同时划线工艺宜采用热熔划线工艺。图图 4 4 车道和车位是否有划线缺失、老化、磨损情况车道和车位是否有划线缺失、老化、磨损情况人防地下室属于人防工事,包括人防外墙、人防隔墙、人防密闭门等构成,墙体结构通过人防验收后自然具备抵抗核爆炸冲击的能力,但人防密闭门属于重量较大的钢结构门扇,一般位于核心筒(分隔人防区域、非人防区域)业主
17、归家通道上,本次调研显示 24.72%的项目地库人防密闭门有破损(图 5),13.48%的项目地库人防密闭门严重锈蚀破损(图 6)。这些破损的门扇从功能角度让小区失去了战时人员掩蔽所,从管理角度面临着行政主管部门的行政处罚。后续建议,请主管部门现场鉴定出具意见,以决策对破损门扇实施维修还是更换,确保小区地库平战转换功能的顺畅。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 6 页图图 5 5 地下车库人防密闭门是否完好无损地下车库人防密闭门是否完好无损图图6 6 地下车库人防密闭门是否有严地下车库人防密闭门是否有严重锈蚀破损情况重锈蚀破损情况地下车库标识系统是地下空间导视的重要
18、组成部分,对于提高行车安全、提升用户体验、营造有序的车库环境至关重要。地下空间相对封闭,光线条件不佳,应通过使用醒目的颜色、合理的布局,确保标识清晰可见。本次调研结果显示33.71%的项目地库标识系统是齐备的(图 7),12.36%的项目标识系统不齐备,建议结合项目地库的布局,在关键节点如出入口、转弯处等处设置明确的标识,同时地库环境相对潮湿,所选用标识材料应具备抗腐蚀、耐磨损等特质。图图 7 7 地下车库标识系统是否齐备地下车库标识系统是否齐备机动车坡道、非机动车坡道是地库重要的出入口节点,也是易发生安全事故的区域,本次调研结果显示 31.46%的项目坡道地坪完好,48.31%的项目坡道具备
19、防滑功能(图 8)。结合既往工程经验,老旧住宅坡道采用细石混凝土面层较多,采用金刚砂固化剂或者止滑环氧地坪的较少,为了防滑,往往采用水泥礓蹉形式,其破损率较高,故部分项目在地坪完好性及防滑性能方面均有缺失。后续建议,去除水泥礓蹉破损面层,改造成止滑耐磨环氧地坪,可以在噪音控制、耐滑、耐磨等维度带来更好的使用体验。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 7 页图图 8 8 坡道是否具备防滑功能坡道是否具备防滑功能地下室排水系统是给排水系统的重要组成部分,地下室污水来源自坡道下来的雨水、设备用房排水、电梯基坑溢水等,为了防止地下室泡水影响业主正常使用,会在一定范围内设置若干
20、集水井,每个集水井内放置两台提升泵,根据水位情况自动排水,同时在出水管上方应设置逆止阀防止倒灌。本次调研结果显示7.87%的项目集水井污水提升泵无法自动排水(图 9),13.48%的项目污水提升泵管网及逆止阀动作有返水渗漏现象(图 10),须通过维修进一步完善污水提升能力。图图 9 9 污水提升泵自动排水是否正常污水提升泵自动排水是否正常图图 1010 污水提升泵管网及逆止阀污水提升泵管网及逆止阀动作有返水渗漏现象动作有返水渗漏现象调研结果显示 16.85%的项目污水提升泵盖板、警示围挡有破损(图 11),其安全隐患有业主跌落风险、建筑垃圾杂物坠入堵塞风险,进而有 16.85%的项目污水提升泵
21、井内有积污,这使得集水井的排污效率大打折扣,异味、观感均不佳。后续建议,集水井盖板换装耐久性更高的铸铁材质。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 8 页图图 1111 污水提升泵盖板及警示围挡是否齐全污水提升泵盖板及警示围挡是否齐全、无破损无破损,污水提升泵井内污水提升泵井内是否是否有积污有积污位于高层住宅地下室的非机动车库,处于密闭空间,而业主有大量的电动自行车需要停放,有充电桩的设置需求,充电桩需具备自动断电功能,因锂电池稳定性不好,加之各种品牌电动自行车质量参差不齐,万一发生自燃,需要非机动车库具备完备的消防设施,包括喷淋系统、防排烟系统、自动报警系统、消火栓、
22、灭火器等,确保有火情第一时间扑灭。同时考虑监控电动自行车防盗、防火情况,需无死角配置监控设施。本次调研结果显示 28.09%的项目在充电设施、消防设施、监控设施方面有缺失(图 12),后续需安装补齐相关设施,确保业主使用环境的安全可靠。图图 1212 非机动车库是否具备充电设施,消防设施、监控设施非机动车库是否具备充电设施,消防设施、监控设施2.1.2 关于天台屋面高层建筑多为平屋顶,防水工艺一般为防水卷材加防水保护层,防水保护层一般 50mm100mm 厚细石混凝土,风吹日晒导致的混凝土裂隙,屋顶后装的太阳能热水器、通信基站设施基础击穿保护层,均会引起防水保护层形成渗漏通道,失去细石混凝土层
23、的整体保护后,防水卷材会急剧破坏,屋顶的防水体系也因几南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 9 页个点的失守迅速崩溃,所以屋面防水保护层的完好至关重要,本次调研结果显示24.72%的项目屋面防水层有破损(图 13)。后续建议:对渗漏点进行注浆修补,对局部渗漏面进行附加防水层施工,对大面积渗漏屋面建议凿除失效的防水层进行整体翻修。图图 1313 屋面防水保护层是否完好屋面防水保护层是否完好平屋顶均有一定高度的女儿墙,屋顶防水层在四周女儿墙处需有不少于500mm 的上翻,本次调研结果显示 31.46%的项目女儿墙防水上翻保护层存在开裂脱落现象(图 14),这会导致屋面四周
24、阴角处形成渗漏通道,很多老旧高层住宅顶层住户室内渗漏均源自屋面阳台、客厅交接处,原因即在于此,调研结果显示 60.67%的项目顶楼户内有渗漏情况(图 15)。后续建议,在上翻防水保护层破损处,实施附加防水层加新作防水保护层,反复渗水处可不选用防水卷材,改用聚氨酯涂膜施工。图图 1414 女儿墙防水上翻保护层是否有开女儿墙防水上翻保护层是否有开裂脱落现象裂脱落现象图图 1515 顶楼户内是否有渗漏情况顶楼户内是否有渗漏情况老旧高层住宅多数为有机房电梯,内有大量设备,对防水较高要求,机房顶面、侧墙均为一级防水,本次调研结果显示 4.49%的项目电梯机房顶部有渗漏痕南京市老旧高层住宅设施设备现状调研
25、报告南京市物业管理行业协会第 10 页迹(图 16),8.99%的项目电梯机房墙面有渗漏痕迹(图 17),这些渗漏会造成机房内设备的软故障,进而应发电梯的停摆。前述老旧高层建筑多为平屋顶,因排水坡度不够、泄水口堵塞等原因造成的机房层平台积水一旦返水,将造成机房泡水,为此,屋顶电梯机房一般会设置不低于 300mm 的防水混凝土反坎,本次调研显示 52.81%的项目设置了防水反坎。后续建议,对机房渗漏处进行注浆处理,以及加装钢材质防水板。图图 1 16 6 电梯机房顶部是否有渗漏痕迹电梯机房顶部是否有渗漏痕迹图图 1 17 7 电梯机房墙面是否有渗漏痕迹电梯机房墙面是否有渗漏痕迹老旧高层住宅一般位
26、于中心老城区,人口密度大,很多屋顶加装了通讯基站设施,早期的规范没有太阳能热水系统的要求,后续部分项目为改善业主体验或者为了评绿色建筑加装了太阳能热水机组。如果采用混凝土支墩放置在屋面一般不会破坏屋面防水层,但是部分项目采用膨胀螺栓固定基础的方案,极易破坏屋面防水,对顶层业主形成困扰。调研显示 25.64%的项目太阳能设备、通信基站等附加设施加装过程中破坏了屋面防水层。后续建议,对新增设施基础区域进行附加防水层施工,然后增加混凝土条形设备基础或者支墩,上面放置太阳能设备以及通信基站。老旧高层住宅位于中心城区,有底层商业、邻里商业的布局需求,很多是商住楼,底部二至三层裙房为商业(超市、邮局、社区
27、中心、体育场馆等),上部均为住宅。裙房屋顶因为下层空间功能差异往往有高差,在高低交接处需设置安全护栏,不低于 1.2m,以防临空面坠落。本次调研结果显示 38.2%的项目在高低屋面相接处未设置安全护栏(图 18),后续需加装满足临空面防护要求的安全护栏。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 11 页图图 1 18 8 高低屋面相接处是否设置安全护栏高低屋面相接处是否设置安全护栏2.1.3 关于房屋外立面高层住宅外立面一般分为幕墙体系、涂饰体系,幕墙体系包括框架式或单元式玻璃幕墙、铝板立面、干挂石材,涂饰体系包括弹性涂料、真石漆、贴砖。这些体系中玻璃幕墙、铝板多用于公共
28、建筑,干挂石材体系多见于高端住宅,真石漆近些年开始推广,故老旧高层住宅外立面体系常见的是普通弹性涂料或者贴砖(目前规范已经不允许湿贴工艺)。真石漆的工艺流程是抗碱封底漆、真石漆、罩面漆,其耐久性、抗裂性能较好,除非基层有问题脱落的概率大为降低,而老旧高层的外墙普通弹性涂料由于抗裂、防水、抗水泥收缩等性能上的落后,时间久了会出现贯通裂缝,导致内侧保温层失效,混凝土外墙因失去保护层风吹日晒也更容易出现开裂渗漏,部分高层采用了目前禁止的湿贴外墙砖立面,受制于施工质量、基层情况,也会出现外墙砖局部脱落的情况,本次调研结果显示 42.70%的项目外墙有明显脱皮渗漏的情况(图 19),对边户业主的生活造成
29、困扰。后续建议,局部开裂、脱皮处采用原建筑立面材质原施工工艺修缮,多处破损脱皮的外墙贴砖体系可局部升级为一体板工艺体系(与主体墙面形成稳定可靠连接),外立面大面积脱皮时可统一升级为真石漆立面。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 12 页图图 1 19 9 外墙涂料(面砖)外墙是否有明显脱皮渗漏的情况外墙涂料(面砖)外墙是否有明显脱皮渗漏的情况玻璃幕墙立面,因为材质的膨胀率、龙骨的材料质量问题会造成局部玻璃爆裂的情况。干挂石材体系中部分天然石材因含水率、与干挂件的连接问题,局部开裂、掉落,以上问题除观感较差外,既有高空坠物风险,又有幕墙体系不密闭造成的外墙渗漏隐患,对
30、业主造成困扰。本次调研结果显示 14.61%的项目幕墙体系存在爆裂渗漏现象(图 20)。后续建议,对爆裂玻璃实施更换,更换时材质各项性能特征不得低于原材质,更换时需做好高空作业安全防护。图图 2020 幕墙密闭性是否良好无爆裂渗漏现象幕墙密闭性是否良好无爆裂渗漏现象关于外立面装饰线条,现在的新建筑一般为幕墙体系一体化,坚固不易掉落,老旧项目一般为 GRC(玻璃纤维增强混凝土)线条,依靠钢结构转换件与主体结构连接,但这种柔性连接施工难度大对工人要求高,接缝处的防水、抗裂不易处理,导致 GRC 线条施工安装质量参差不齐,现实情况下极易掉落,形成高空坠物风险,且观感极差。老旧高层一般带底层商业,门面
31、房均带店招,大量店招为后安装或者改造,一般用膨胀螺栓固定,为了吸引顾客店招面积较大,重量较重,悬挑也不小,进而造成基层结构产生裂缝。本次调研结果显示 15.73%的项目外立面装饰线条、店招有变形(图 21),25.84%的项目外立面装饰线条、店招与主体结构的连接有松动现象(图 22)。后续建议,主动拆除 GRC 线条,消除高空坠物隐患,对底层商业店招结合街道、社区环境整治要求进行一体化设计、一体化安装,对店招实施标准化、轻量化的改造,确保安装牢固、安全。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 13 页图图 2 21 1 外立面装饰线条及楼栋标识、外立面装饰线条及楼栋标识
32、、店招是否变形店招是否变形图图 2 22 2 外立面装饰线条及楼栋标识、外立面装饰线条及楼栋标识、店招与主体结构是否连接稳定店招与主体结构是否连接稳定无明显松动现象无明显松动现象2.1.4 室内公共区域住宅单元门是业主进入户内的最后一道门禁系统,特别是老旧高层住宅很多为独栋建筑且毗邻市政道路,没有条件形成周界闭合,这时候楼栋单元门就是业主的综合住区门禁,本次调研结果显示有 24.72%的项目没有设置单元门(图 23),这会造成业主的不安全感,不利于物业的秩序管理,建议单元门缺失的项目补齐。图图 2 23 3 是否设置单元门是否设置单元门单元大堂是业主归家通道上的重要区域,业主等待电梯、访客管理
33、、物业管理信息公示均在此区域完成,其卫生、整洁、有序对于业主的居住体验至关重要。老旧高层住宅侧壁不一定贴砖,但是地坪一般会贴砖,本次调研结果显示 28.09%的项目单元大堂墙、地面铺装有破损,20.22%的项目单元大堂墙、地面铺装有空鼓现象(图 24)。后续建议,破损地砖需及时修补,为了防止铺砖空鼓,需注意确保基层处理干净、水泥砂浆砖缝需饱满均匀。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 14 页图图 2 24 4 单元大堂墙、地面铺装是否有破损单元大堂墙、地面铺装是否有破损、空鼓空鼓现象现象单元大堂、电梯厅、楼道等公共区域属于归家通道的重要流线,这些区域的照明灯具能否正
34、常点亮对于业主的使用体验至关重要,本次调研结果显示11.24%的项目这些区域照明灯具不能正常点亮(图 25)。后续建议,为提升业主归家通道的温馨感,单元大堂、电梯厅、楼道等公共区域损坏的灯具需及时更换。图图 2 25 5 照明灯具是否能正常开启点亮照明灯具是否能正常开启点亮设备用房包括消防泵房、配电房、风机房等,加上楼层水电风管井,这些区域平时应该锁好,仅限物业具备权限的人员进出,本次调研结果显示 32.58%的项目设备房及管井门锁有缺失(图 26)。后续建议,重要的设备房、管井必须加门锁或带权限的门禁系统。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 15 页图图 2 26
35、 6 设备房及管井门锁是否完好设备房及管井门锁是否完好消防泵房地面有积水可能,虽基本配备排水沟、集水井,一旦泄水口堵塞就有泡水可能,而消防泵房一般紧邻消防水池,相邻隔墙长期承受较大水压力,故消防泵房地坪、墙壁建议铺瓷砖,既能防水也便于清扫、防尘。进排风机房以及电梯机房可以不铺瓷砖,但地坪应做基本的防尘处理。本次调研结果显示 73.03%的项目设备房及管井墙面、地坪饰面完好。其余 26.97%的项目应结合项目具体情况做一定提档升级。设备房应该在大门显著位置清晰表示相关设备房的名称,目前设备房向业主公开,展示设备维保情况已成为趋势,设备房标识应纳入整个项目的标识系统一体化设计、施工,同时完好的标识
36、也方便物业工程人员进行维保维修。调研结果显示 70.79%的项目设备房标识清晰完好(图 27)。图图 2 27 7 设备房标识是否清晰完好设备房标识是否清晰完好2.1.5 室外工程综合住区不管大小,均有一定面积的室外公区,老旧高层一般均设置地下室,室外公区大部分位于地下室顶板上方(覆土 12m 不等),局部位于地库边界外部,老旧高层小区往往位于中心旧城区,用地紧张,容积率高、建筑密度高进而南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 16 页导致小区绿化率低,道路、公共活动区域铺装占比高,且大量硬质铺装横跨地库内外侧上方。地下车库顶板覆土薄,地库外缘覆土厚,景观回土不完全是老
37、黄土,其含水率、回弹等指标导致建筑物竣工后 10 年内沉降值能达到 100mm200mm,因回填土厚度不同导致的地坪不均匀沉降能达到 50mm100mm,本次调研结果显示 42.7%的项目存在室外主干道路、硬质铺装地面沉降现象(图 28),道路如果是沥青面层,就会带来大量沉降及温度收缩裂缝,调研显示 48.31%的项目存在室外主干道路、硬质铺装开裂现象,铺装如果是地砖,其 100mm200mm 厚的混凝土基层不足以抵抗下方回填土的不均匀沉降,基层开裂进而导致 35.96%的项目有地砖松脱现象(图 29)。后续建议,凿除开裂处铺装,在地库轮廓线处设置伸缩缝或者铺装的缓冲隔离,在两侧分别实施新的铺
38、装,对于基层沉降尚未稳定的区域,可以在伸缩缝两侧预留沉降差。图图 2 28 8 室外主干道路、硬质铺装室外主干道路、硬质铺装是否有地面缺损现象是否有地面缺损现象图图 2 29 9 室外主干道路、硬质铺装室外主干道路、硬质铺装是否有地面开裂现象是否有地面开裂现象室外工程的排水非常重要,老旧小区一般没有做海绵城市专项提升,故室外公区地坪减少地表径流、缓解住区内涝等方面的调蓄能力薄弱,随着时间推移,有限的一些排水口、排水沟部分被堵塞,进一步降低了其排水能力,调研显示17.98%的项目室外主干道路排水不畅(图 30),因为排水不畅兼具地表不均匀沉降,导致 42.7%的项目室外主干道路存在明显坑洼、积水
39、现象(图 31),后续建议,疏通现有排水口,修补室外地表道路、铺装时建议采用透水铺装。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 17 页图图 3030 室外主干道路是否排水通畅室外主干道路是否排水通畅图图 3131 室外主干道路是否有明显室外主干道路是否有明显坑洼、积水现象坑洼、积水现象室外道路中间不可避免的存在一定量的设备井,包括雨污水、通信、电力等,这些设备井井盖建议材质为铸铁或者预制混凝土,具备抗车行荷载的能力,一方面因为井盖材质问题,一方面因为基层回填土的不均匀沉降,调研显示有 17.98%项目井盖松动异响(图 32),这些井深度在 12003000mm 不等,一
40、旦井盖松动破损,会有人员坠落受伤风险,故建议在井盖下方垂直投影面增设防坠网,调研结果显示 51.69%的项目井盖下方没有防坠落措施(图 33),建议按照宁物协设施设备 2024(3 号)文件的要求加装窨井防坠措施。图图 3232 主干道井盖是否有松动异响主干道井盖是否有松动异响图图 3333 主干道井盖下方是否有防坠落措施主干道井盖下方是否有防坠落措施2.1.6 结构构件高层建筑一般为混凝土剪力墙结构体系,梁、板、柱(剪力墙)均为现浇钢筋混凝土,混凝土施工浇筑时,因为水灰比、坍落度等参数控制方面的偏差,施工环境温度的影响,随着时间推移,梁板柱混凝土表层会产生一定的裂隙,外露部分风吹日晒,进而腐
41、蚀内部的钢筋,降低梁板柱的结构承载能力,同时外立面、屋顶部分就会造成渗漏,长此以往,点状的裂隙会发展为贯通性的结构裂缝,造南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 18 页成建筑物的安全隐患。本次调研结果显示 14.61%的项目梁板柱有明显结构裂缝及大面积渗漏情况(图 34)。后续建议,对小于 0.2mm 的表层微细裂缝可采用环氧树脂结构胶密闭修补,对于大于 0.2mm 的贯通结构裂缝可采用压力灌浆修补的方案,裂缝修补后再对渗漏区域进行保温防水层的修补以及涂饰面的修复。图图 3 34 4 梁、板、柱是否有明显结构裂缝及大面积渗漏情况梁、板、柱是否有明显结构裂缝及大面积渗漏
42、情况关于单元门厅,南京为冬冷夏热地区,老旧高层的单元门厅一般面积小、布置局促,故部分项目会在原结构外缘增加一片区域做门斗,满足节能需求,原结构一般在地库轮廓线以内,加建部分一般在地库轮廓线以外。地库轮廓线以内为桩基础,地库轮廓线以外为天然地基基础,随着时间推移,两者必然产生沉降差,本次调研显示 13.48%的项目主楼轮廓线外扩建门厅及台阶有沉降、开裂情况(图35)。后续建议,对加建门厅地基做加强,提高其承载力及抗沉降变形能力,或者在加建部分与主楼轮廓线交界处预留沉降缝。图图 3 35 5 单元门厅主楼轮廓线外扩建门厅及台阶是否有沉降、开裂单元门厅主楼轮廓线外扩建门厅及台阶是否有沉降、开裂老旧高
43、层住宅在门窗洞口、窗间墙位置常见裂缝,本次调研结果显示 15.73%的项目在这些位置存在交叉裂缝、水平裂缝、竖向裂缝(图 36)。原因在于,南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 19 页门窗洞口两侧一般为混凝土剪力墙,洞口上方除去过梁外、窗下墙位置一般为砌体,两种材质交界处表层涂饰易开裂。后续建议,不同墙体交界处设置耐碱纤维玻璃网布加强带处理,窗台位置建议设置通长混凝土板带,加强抗裂性能。图图 3 36 6 门窗洞口、窗间墙是否有交叉裂缝、竖向裂缝或水平裂缝门窗洞口、窗间墙是否有交叉裂缝、竖向裂缝或水平裂缝2.2 电梯调研问题分析2.2.1 电梯标识及技术资料管理电梯
44、属于国家强制监管的特种设备,其相关标识及技术资料管理都有相应的技术规范及标准进行详细要求。电梯特种设备使用标志及应急救援标识要求张贴在轿厢内乘客易于查看的位置,方便乘客了解电梯的使用状态及应急情况下对外的紧急联系方式。电梯实际使用过程中,由于乘客的一些不文明行为及保洁人员的疏忽,容易导致特种设备使用标志及应急救援标识破损或缺失。调研结果显示25.84%的项目存在特种设备使用标志及应急救援标识破损或缺失情况(图 37)。后续建议,物业服务企业加强电梯轿厢的巡查,发现特种设备使用标志及应急救援标识破损或缺失时,及时更换。图图 3737 电梯轿厢内是否张贴有效期内的特种设备使用标志、应急救援标识电梯
45、轿厢内是否张贴有效期内的特种设备使用标志、应急救援标识电梯技术资料的管理是为了物业服务企业给专业电梯维保单位进行维护保养作业时提供重要的参考。实际管理过程中,部分物业服务企业容易忽视该项南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 20 页工作,特别物业服务企业更替过程中,技术资料遗失的现象经常发生。调研结果显示 26.97%的项目存在“一梯一档”资料不齐全或缺失情况(图 38)。后续建议,物业服务企业重视对技术资料管理工作,专人负责技术资料建档,如发现前期物业移交过程中技术资料遗失,应当及时通过电梯制造厂家补齐相关技术资料。图图 3838 电梯是否建立一梯一档资料电梯是否建
46、立一梯一档资料2.2.2 层站处外招装置电梯每层厅门外的外招装置为乘客提供召唤电梯、显示电梯运行位置等重要作用,有效指导乘客正确使用电梯,便于乘客能够快速识别电梯所在楼层及运行方向,有助于维护人员及时发现电梯故障或异常情况,减少电梯运行的安全隐患。调研结果显示 25.84%的项目存在层站指示信号及按钮位置有误、层站指示信号不够清晰明亮、层站按钮动作存在问题(图 39)。后续建议,物业服务企业应该加强对电梯层站处外招装置的巡查,及时将发现的问题反馈给维保单位,督促电梯维保单位加强日常维护工作质量,做好关键部件的检查和保养,以确保它们始终处于最佳工作状态。图图 3939 层站指示信号及按钮位置是否
47、正确、指示信号是否清晰明亮、层站指示信号及按钮位置是否正确、指示信号是否清晰明亮、按钮动作是否准确无误按钮动作是否准确无误2.2.3 电梯运行状况电梯的运行状况和平层精度影响乘客乘坐电梯的舒适性及进出轿厢的安全南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 21 页性,状况是否良好受到电梯各个系统的影响。电梯是机电类设备,各个系统及部件需要定期调整和检查,才能确保整体运行的稳定、安全,因此,物业服务企业需要强化每日的巡查工作,及时发现电梯运行过程中的异常现象,发现异常后及时反馈给电梯维保单位进行调整或修理,确保乘客乘坐电梯的舒适性和安全性。调研结果显示 32.58%的项目存在电
48、梯运行异响的问题(图 40),26.97%的项目存在电梯平层精度不够的问题(图 41)。后续建议,物业服务企业应该加强对电梯运行状态的每日巡查工作,及时将发现的问题反馈给维保单位,督促电梯维保单位加强日常维护工作质量,做好关键部件的检查和保养,以确保它们始终处于最佳工作状态。同时,物业服务企业应当经常性向乘客宣传安全乘梯知识,确保乘客正确使用电梯。图图 4040 电梯运行是否良好电梯运行是否良好(运行无噪声或异响)(运行无噪声或异响)图图 4141 电梯是否能平层电梯是否能平层2.2.4 电梯机房环境根据电梯技术条件(GB/T 10058-2023)中要求,井道和机器空间内的环境温度应保持在
49、540之间,才确保电梯电气部件的使用寿命以及电梯的稳定运行。电梯在运行过程中,控制柜的各种元器件会产生热量,因此电梯机房要求加装空调等温度调节装置,确保控制柜内的温度波动范围符合标准要求,但日常管理过程中,部分电梯机房存在未装设空调或空调降温功能失效等问题,机房温度过高容易导致电梯控制系统发生故障,导致电梯困人故障发生。调研结果显示 29.21%的项目电梯机房未配置空调或排气扇(图 42)、28.09%的项目电梯机房空调或排气扇通电后运转异常(图 43)、25.84%的项目存在控制柜温度不正常的问题(图 44)。后续建议,物业服务企业应该加强对电梯机房温度、空调(或其它降温设施)的检查,确保机
50、房温度符合标准要求,为电梯平稳运行提供可靠的环境温度。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 22 页图图 4242 电梯机房是否配置空调或排气扇电梯机房是否配置空调或排气扇图图 4343 电梯机房空调或排气扇通电后电梯机房空调或排气扇通电后是否运转正常是否运转正常图图 4444 控制柜温度是否正常控制柜温度是否正常2.2.5 电梯曳引机电梯曳引系统最重要的部件就是曳引机,它为电梯运行提供了动力,也是电梯最重要的部件之一。曳引机主要由电动机、减速机构(部分电梯无)、制动系统、曳引轮组成,部件较多,运转使用频率较高,因此是电梯中比较重要的部件。如果在日常使用过程,不及时发
51、现异常问题,不及时进行调整部件,有可能造成曳引机的大修或更换,所需的维修资金往往较高。调研结果显示 43.82%的项目电梯曳引主机运行存在异响的问题(图 45)。后续建议,物业服务企业在日常维护和检查中,电梯的主机及其相关部件需要定期进行保养和检测,以保证其良好的工作状态。如果发现任何异常情况,比如异响、抖动或运行速度不稳定等问题,都应立即进行检查和维修,避免潜在的安全风险。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 23 页图图 4545 电梯曳引主机是否运行无异响电梯曳引主机是否运行无异响2.2.6 电梯轿厢电梯轿厢系统是装载乘客或货物,具有方便出入门装置的箱形结构部件
52、,是与乘客或货物直接接触的部件,在项目日常管理中,往往会在轿厢内加装监控摄像设备记录运行的全过程。轿厢内部件的完好直接影响了乘客的乘坐感受,应急照明装置及五方通话装置的完好为乘客被困轿厢时提供了安全的保障。调研结果显示 42.70%的项目监控摄像头不齐全(图 46)、30.34%的项目电梯轿厢应急灯在紧急断电状态下照明时间不能满足 30 分钟(图 47)、29.21%的项目电梯设备外观有破损(图 48)、28.09%的项目电梯五方通话不能正常通话及报警(图 49)、31.46%的项目五方通话时双方声音不清晰有杂音(图 50)。后续建议,物业服务企业日常加强巡查,保持电梯轿厢监控装置、应急灯和五
53、方通话装置的功能齐全,定期的检查轿顶紧急供电的蓄电池,定期进行更换;保证轿内环境整洁,部件无破损,为乘客提供一个整洁的乘梯环境。图图 4646 监控摄像头是否齐全监控摄像头是否齐全图图 4747 轿厢应急灯在紧急断电状态下轿厢应急灯在紧急断电状态下照明时间是否能满足照明时间是否能满足 3030 分钟分钟图图 4848 电梯设备外观是否完好电梯设备外观是否完好南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 24 页图图 4949 电梯五方通话是否能正常通话电梯五方通话是否能正常通话及报警及报警图图 5050 五方通话时双方声音五方通话时双方声音是否清晰无杂音是否清晰无杂音2.2.
54、7 电梯门电梯门系统可以分为两种,装在井道入口层站处的为层门,装在轿厢入口处的为轿厢门,主要保证乘客安全进出轿厢,因此层、轿门是否安全至关重要。日常使用过程中,轿门的安全触板、光幕发生故障较多,层门由于运行磨损间隙也容易超出标准,使得影响电梯安全运行。调研结果显示 26.97%的项目电梯轿门安全触板、光幕动作存在问题(图 51),31.46%的项目厅门两侧门扇间隙超标(图 52)。后续建议,物业服务企业日常加强巡查,通过手动测试电梯正常状态下的自动关门功能,可以有效评估安全触板和光幕的工作状况,目测检查电梯厅门两侧门扇间隙,及时发现并解决潜在的安全隐患,确保电梯的正常使用和乘客的安全。图图 5
55、151 电梯正常状态自动关门时手动测试,安全触板、光幕动作是否有效电梯正常状态自动关门时手动测试,安全触板、光幕动作是否有效南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 25 页图图 5252 目测电梯厅门两侧门扇间隙是否均匀目测电梯厅门两侧门扇间隙是否均匀2.2.8 电梯井道电梯井道是电梯运行的垂直通道,其土建质量(防水质量)直接影响电梯运行的稳定性,一旦由于井道渗漏导致电梯底坑积水,造成电梯部分电气装置受潮后工作异常,会使电梯产生故障、困人甚至触电等风险隐患;其内部的照明是也是重要装置,它为电梯的运行和维护提供必要的光照。调研结果显示 31.46%的项目电梯井道照明存在问
56、题(图 53),3.37%的项目电梯基坑存在渗漏情况(图54)。后续建议,物业服务企业应选择合适的照明设备、确保足够的亮度以及定期进行维护和检查;在承接新项目和管理过程中,一定要定期检查电梯底坑渗水情况,如发现存在渗水应及时处置,避免造成更大的问题,确保电梯井道及相关装置的正常运行和乘客的安全。图图 5353 电梯井道是否有照明措施电梯井道是否有照明措施图图 5454 电梯基坑电梯基坑是否是否存在渗漏情况存在渗漏情况2.3 消防给水系统调研问题分析高层住宅小区的消防给水系统,一般由消防给水管网、消防水池、消防水泵房、高位消防水箱、稳压设施、室外消火栓、水泵接合器等组成。2.3.1 室外给水管网
57、南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 26 页高层住宅的供水干线是闭合环形,双向供水,即环形消防给水管网,2000年之前材料多为铸铁管或加强防腐的镀锌钢管,室外消防管网如为架空布设的,需要用橡塑保温棉做保温,并在保温棉的表面做红色的色环。从调研的情况来看,有 22.47%的小区未做保温(图 55)。后续建议,为了预防在寒冷的冬季将管道冻裂,一定要注意及时更换和修补新的保温棉。图图 5 55 5 室外消防管网是否有保温措施室外消防管网是否有保温措施2.3.2 消防水池消防水池基本都位于小区的地下室,采用钢筋混凝土结构,由蓄水池、进水管、出水管、溢流管、泄水管、检修孔、呼
58、吸管、液位计、水位传示仪等组成。水位传示仪通过传感器和信号线将水位信号变为电信号传递给消防控制室的光柱液位显示柜。消防水池应该有就地液位计,部分消防控制室还有光柱液位显示柜,当水位异常时进行报警。从调研的情况来看,消防水池检修孔附属爬梯异常率 31.46%(图 56)。水位异常率 22.47%(图 57)。补水阀门异常率 34.83%(图58)。消防水池的水位若不正常后果严重,主要原因是浮球阀损坏,不能正常进水将导致有效水位和有效容积不足,无法满足灭火需求,不能正常停水还会导致水箱(池)漫溢跑水甚至水泵房浸水。日常物业管理工作中发现浮球阀很容易出现故障和损坏,后续建议有故障一定要及时更换。同时
59、为了避免水泵房浸水,水泵房的集水井排水泵平时要加强巡检,定期启泵调试,要保证运行良好,且排水泵控制柜置于自动模式。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 27 页图图 5 56 6 消防水池(水箱)检修孔消防水池(水箱)检修孔附属爬梯是否正常附属爬梯是否正常图图 5 57 7 消防水池(水箱)水位指示消防水池(水箱)水位指示是否有渗漏等异常情况是否有渗漏等异常情况图图 5 58 8 消防水池(水箱)补水阀门能否自动开启关闭且开启灵活消防水池(水箱)补水阀门能否自动开启关闭且开启灵活2.3.3 消防水泵房消防水泵房是消防系统的重要部分,此次调研发现,消防泵房控制柜上方安装
60、有水管的比例是 48.31%(图 59),控制柜上方安装有水管,有较大的安全隐患,建议在控制柜上方设置挡水板;消防管有锈蚀和掉漆的比例是 43.82%(图60),建议及时进行除锈并重新刷漆;排水措施不满足突发情况下使用的比例是30.34%(图 60),消防水泵房内的集水井和排水泵,应每天巡检,定期检修调试,排水泵一用一备,平时处于自动启泵状态,浮球开关应工作正常,每月手动和自动启泵一次;另外设备基础不完好的比例是 30.34%(图 61),后续建议平时巡检时应检查泵组安装是否牢固,紧固螺栓是否松动,若有松动要进行紧固,并保证电动机绝缘电阻和接地符合要求。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南
61、京市物业管理行业协会第 28 页图图 5 59 9 消防泵房控制柜上方消防泵房控制柜上方是否有消防水管是否有消防水管图图 6060 消防泵房内消防管道消防泵房内消防管道是否完好,无锈蚀、掉漆等情况是否完好,无锈蚀、掉漆等情况图图 6 61 1 消防泵房排水措施是否满足消防泵房排水措施是否满足突发情况下的使用突发情况下的使用图图 6 62 2 消防泵房内设备基础是否完好消防泵房内设备基础是否完好2.3.4 室外水泵接合器消防水泵接合器的作用,是当消防水箱和室内管网内无水时,由消防车通过水泵接合器将水输送到室内管网中用以灭火。消防水泵接合器应设置在每栋建筑物附近便于消防车使用的地点。此次调研发现,
62、室外水泵接合器没有防撞措施的比例为 31.46%(图 63)。有不少小区的水泵接合器损坏严重,水泵接合器应做防撞设施并做保温,后续建议,平时要加强巡检,查看是否有漏水和锈蚀现象,若有则进行修理和除锈,并保证其周围没有影响其使用的障碍物。2.3.5 室外消火栓室外消火栓设置在建筑物室外,其作用是供消防车从室外消火栓取水,用于直接灭火。此次调研发现,室外消火栓无防撞措施的比例为 31.46%(图 63)。后续建议,地上式室外消火栓除了要设置防撞措施之外,一定要有保温措施,而地下式室外消火栓井盖的上方,禁止停放车辆等障碍物。平时巡检时,要注意室南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业
63、协会第 29 页外消火栓有无渗漏,不能将室外消火栓随意打开用作他用,例如冲洗地面、浇灌等。图图 6 63 3 室外消火栓、室外水泵结合器是否有防撞措施室外消火栓、室外水泵结合器是否有防撞措施2.3.6 屋面稳压泵我市老旧高层小区大多数均为临时高压消防给水系统,此类高层建筑的设置高度不能满足系统最不利点的静水压力,必须要配套设置稳压设施。此次调研发现,屋面稳压泵不能正常启停的比例为 32.58%(图 64)。稳压泵未做防雨和保温措施的比例为 34.83%(图 65)。屋面稳压泵是特别容易被冻坏的设施,稳压设施要与高位消防水箱一起配套使用,并共同置于有防雨保温措施的室内,且做好防淹排水措施,稳压泵
64、控制柜应置于自动状态。后续建议,如有不能正常启停的稳压泵一定要及时修复,在日常巡检中,应观察水泵、阀门、法兰是否漏水,电接点压力表的压力标定是否合理,电机绝缘电阻和接地是否符合要求,控制柜电压是否正常,还应定期清洁除尘。图图 6 64 4 稳压泵是否能正常自动运行与稳压泵是否能正常自动运行与停止停止图图 6 65 5 室外稳压泵是否具备室外稳压泵是否具备防雨棚和防冻保温措施防雨棚和防冻保温措施2.3.7 室内消火栓系统室内消火栓系统的作用,既可供火灾现场人员使用消火栓箱内的消防水带、南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 30 页水枪扑救初期火灾,又可供消防救援人员扑救
65、建筑物的火灾。平时巡检时要注意检查消防水带是否符合要求,有无老化,卡槽能否顺利卡紧和拆卸。应在屋顶设置带有压力表的试验消火栓,且有防冻措施,试验消火栓压力表的读数要符合要求。消火栓泵控制柜的转换开关必须置于自动状态。此次调研发现,室内消火栓管道压力异常率为 24.72%(图 66)。消火栓泵不能正常启动的比例是 31.46%(图67)。室内消火栓若压力不正常或启泵不正常,便不能有效进行灭火。后续建议,查找消火栓压力不正常的原因,通常是高位消防水箱和稳压设施故障、管道渗漏、消防水泵叶轮生锈卡阻、电机短路、电气线路不通、模块不能传递信号等,对于以上情况应找出原因并进行维修或改造。图图 6 66 6
66、 消火栓管道压力是否正常消火栓管道压力是否正常(当建筑高度不超过当建筑高度不超过 100100 米时米时,高层建筑最不利高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于点消火栓静水压力不应低于 0.07MPa0.07MPa,如有稳压系统如有稳压系统,静水压不应低于静水压不应低于 0.15MPa0.15MPa)图图 6 67 7 消防泵房水泵是否能正常启动运行(含远程、现场)消防泵房水泵是否能正常启动运行(含远程、现场)2.3.8 湿式报警阀组湿式报警阀组是高层楼宇喷淋系统的重要组成部分,平时巡检时要注意查看供水侧和系统侧的控制阀、报警管路控制阀、泄水阀、警铃试验阀的工作状态。在此次调研中发现,有较多小区
67、未能保证阀门状态完好、压力正常,一旦发生火南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 31 页灾时将不能正常启泵。另外还应当定期打开泄水阀、警铃试验阀,测试报警阀组能否正常工作,压力开关、水力警铃能否正常使用,确保完好。此次调研显示,报警阀组启闭状态和压力不符合要求的比例是 40.45%(图 68),显示湿式报警阀组不能正常启停且压力不符合要求的现象比较普遍,后续建议,委托维保单位进行检查和维修。图图 6 68 8 报警阀室的湿式报警阀是否处于开启状态并符合使用压力报警阀室的湿式报警阀是否处于开启状态并符合使用压力2.4 消防联动控制系统调研问题分析2.4.1 火灾自动报警
68、系统火灾自动报警系统包括:火灾探测报警系统、可燃气体探测报警系统、消防联动控制系统、电气火灾监控系统等。本次调研时发现,部分小区的火灾报警控制器已非常老旧,且缺少消防控制室图形显示装置,消防应急广播系统与小区背景音乐共用一套系统,没有单独设立。有的小区电梯机房、水泵房、风机房、变配电室等重要部位没有消防电话分机和电话插孔。根据调查表的显示,火灾报警控制器面板上指示灯、仪表、按钮、打印机有故障的比例是 38.2%(图 69)。主机设备中文地址码与现场设备位置不符合的比例是 39.33%(图 70)。消防应急广播系统存在系统故障的比例为 13.48%(图 71)。消防电话总机与分机不能正常通话、不
69、能正常录音并显示分机部位的比例是 7.87%(图 72)。后续建议,都应当委托有资质的维保单位及时进行整改和维修。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 32 页图图 6 69 9 消防主机面板上指示灯消防主机面板上指示灯、仪表仪表、按钮、面板打印机是否有按钮、面板打印机是否有故障屏蔽等信息故障屏蔽等信息图图 7070 消防主机设备中文地址码消防主机设备中文地址码是否与现场设备位置符合是否与现场设备位置符合图图 7 71 1 广播系统是否存在系统性故障广播系统是否存在系统性故障图图 7 72 2 消防对讲系统是否存在消防对讲系统是否存在系统性故障系统性故障2.4.2 防
70、排烟系统防烟系统是指通过采用自然通风方式,防止火灾烟气在楼梯间、前室等空间内积聚,或通过机械加压送风的方式使其保持正压防止烟气进入其内部。排烟系统分为自然排烟系统和机械排烟系统。自然排烟系统主要通过设置在顶部或外墙的自然排烟窗或开口实现排烟。机械排烟系统由排烟阀(排烟口)、排烟防火阀、排烟管道、排烟风机等组成。本次调研的这些 2000 年前的老旧高层住宅,有的是封闭楼梯间,有的是防烟楼梯间,有的采用自然通风方式,有的采用机械加压送风方式。防烟系统和排烟系统是极其重要的系统,因为就小区的消防而言,水系统用于灭火,防排烟系统则用于疏散逃生。因此一定要保证防排烟系统的有效性。从此次调研来看,防排烟风
71、机不能正常启动运行的比例是 35.96%(图 73)。防排烟风管不正常有破损的比例为 38.2%(图 74)。后续建议,物业服务企业要南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 33 页委托有资质的维保单位对风机进行维修、保养和调试,对风口和风管进行维修。图图 7 73 3 楼道正压风机、防排烟风机楼道正压风机、防排烟风机是否启动、运转正常是否启动、运转正常图图 7 74 4 楼道正压风机、防排烟风机风管楼道正压风机、防排烟风机风管是否连接正常无破损是否连接正常无破损2.4.3 消防应急照明系统消防应急照明系统是一种辅助人员安全疏散和消防作业的消防系统,其主要功能是在火灾等
72、紧急情况下,为人员的安全疏散和灭火救援行动提供必要的照度条件及正确的疏散指示信息。此次调研的 2000 年前的高层住宅小区,大多采用自带电源非集中控制型的应急照明系统,且多为持续型灯具。在平时的运行管理中,应定期对蓄电池放电以延长蓄电池寿命。从此次调研的数据来看,应急照明出现系统性故障的比例很小,本次调研结果只有 8.99%(图 75),显示出大多数项目对应急照明系统给与了正常的维护和管理。图图 7 75 5应急照明系统是否存在系统性故障应急照明系统是否存在系统性故障2.4.4 消防安全疏散指示灯系统消防安全疏散指示灯系统,是一项重要的消防安全设施。该系统主要由应急照明灯、指示标志灯、集中电源
73、箱 EPS、应急照明控制器等组成,通过联网技术将各个设备组成一个智能控制网络。在火灾等紧急情况下,该系统能为人员安全南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 34 页疏散和灭火救援行动提供必要的照度条件及正确的疏散指示信息,引导火灾现场人员快速找到安全出口,确保人员安全撤离。消防疏散指示标志灯具平时应常亮,在火灾时变为闪亮。在调研时发现,有的高层小区,疏散指示标志灯具和安全出口指示标志灯具,存在不亮、掉落、破裂等现象,需要及时维修。根据本次调研结果,消防安全疏散指示灯损坏的比例为 26.97%(图 76)。消防安全疏散指示灯不能正常点亮比例为 31.46%(图 77),显
74、示出大部分疏散指示灯是正常使用状态,但仍有少部分故障或损坏。后续建议,对于故障或损坏的部分及时维修或更换。图图 7 76 6 消防安全疏散指示灯外观消防安全疏散指示灯外观是否完好是否完好图图 7 77 7 消防安全疏散指示灯消防安全疏散指示灯是否正常点亮是否正常点亮2.4.5 防火门防火门在高层楼宇消防管理中具有重要作用,本次调研结果显示,防火门破损不能正常关闭的比例为 19.1%(图 78)。闭门器和顺序器损坏的比例为 43.82%(图 79)。有部分小区的常闭式防火门处于常开状态,这将导致发生火灾时烟气进入逃生通道和疏散楼梯。后续建议,物业服务企业及时整改并加强管理。图图 7 78 8 防
75、火门是否有破损防火门是否有破损图图 7 79 9 防火门闭门器、顺序器是否完好防火门闭门器、顺序器是否完好南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 35 页不能正常关闭不能正常关闭2.4.6 防火卷帘防火卷帘是在一定时间内,连同框架能满足耐火稳定性和完整性要求的卷帘,防火卷帘用于防火分区处,目的是防止火势从一个防火分区向另一个防火分区扩散。此次调研老旧高层住宅的防火卷帘都位于地下室,帘面和导轨有明显变形的比例为 12.36%(图 80),后续建议,委托维保单位对损坏变形的卷帘进行及时修理并手动调试和联动调试。图图 8080 防火卷帘门卷帘及导轨是否有明显变形损坏防火卷帘门
76、卷帘及导轨是否有明显变形损坏2.5.电气系统调研问题分析电气系统包括防雷接地、弱电系统和强电系统。2.5.1 防雷接地对于老旧高层住宅,防雷装置主要由接闪器、引下线、接地装置三个部分组成。随着时间的推移,避雷带暴露在自然环境中极易遭受腐蚀,影响了其防雷效果。业主的不当使用和顶层违建行为给避雷带带来一定破坏,如高层建筑一般为上人屋面,业主考虑到顶层阳光充足习惯于到屋面进行大件被褥的晾晒,就会存在避雷带被绑上晾衣绳的情况,影响其防雷完整性。另外凸出屋面的建筑物因地下钢筋长期深埋土中,存在钢筋腐蚀和损坏的问题。故本次调研聚焦于避雷带和可靠接地。本次调查显示 14.61%的项目避雷带存在破损不完好现象
77、(图 81),15.73%的项目凸出屋面建筑物无可靠接地(图 82)。后续建议,按照规范执行定期检测的同时,建立健全防雷设施的常规维护机制,确保接闪器、引下线及接地装置等关键部件处于良好状态。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 36 页图图 8181 避雷带是否完好避雷带是否完好图图 8282 凸出屋面建筑物是否有可靠接地凸出屋面建筑物是否有可靠接地2.5.2 弱电系统对于老旧高层住宅,弱电系统核心组成部分涵盖视频监控系统、可视对讲系统、安防网络系统、监控机房系统、UPS 不间断电源保障、非机动车充电桩系统以及电梯梯控管理系统。本次调研中的 2000 年前老旧高层小
78、区中控室监视器多数采用的是 CRT 显示器,因时代的技术壁垒问题使用年限受限,加之长时间运行导寿命缩短,故障率高且显示内容有明显干扰纹和闪烁,现基本更换为液晶显示器。随着时间的推移,中控室控制主机等核心设备因不间断运行导致设备暂时性损坏,由于控制设备更新换代快原配件停产,导致控制主机检查不合格。本次调研结果显示 38.2%的项目监控器图像有明显干扰纹和闪烁(图 83),28.09%的项目控制主机和控制云台设备检查不合格(图 84)。后续建议,定期检查监视器、控制主机和控制云台设备,对于不合格的设备及时维修和更换。图图 8383 中控室所有监视器图像中控室所有监视器图像是否均显示正常无明显干扰纹
79、和闪烁是否均显示正常无明显干扰纹和闪烁图图 8484 中控室矩阵控制主机、控制云台中控室矩阵控制主机、控制云台设备是否检查合格设备是否检查合格南京地区的高层建筑在 2000 年前普遍采用模拟信号摄像机,而当前则广泛采用更为先进的数字信号摄像机,以适应更高的安全监控需求,所以监视器画面南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 37 页不清晰及逆光问题非常普遍。2000 年以前的相关建筑大多数未设置防高空抛物摄像头,导致智能化设计规划在此方面的表述显得模糊不清,缺乏明确政策指导。近年来随着社会对高空抛物问题重视程度的提升,相关部门开始试行高空抛物防范的规范要求,通过技术手段有
80、效遏制此类安全隐患。然而,这一转变对于已建成多年的老旧小区而言,面临着改造难度大、资金筹集困难等多重挑战,因此安装进度相对滞后。本次调研结果显示 76.4%的项目未设置防高空抛物摄像机(图85),后续建议,结合公安技防部门相关技术要求进行增配。图图 8585 是否具备防高空抛物摄像机是否具备防高空抛物摄像机目前新建小区的录像回放系统基本采用先进的 NVR 集中存储。本次调研的2000 年以前老旧高层住宅小区的存储监控系统采用的是 VCR 存储,由于技术能力有限,磁盘存储不足,满足不了目前安防要求的保存不少于 30 天,老旧小区因夜间监控因照明不足、遮挡物处理不当、摄像机老化等因素造成的画质下降
81、。加之老旧小区园区内的绿化和道路会进行经常性的开挖改造,因弱电管道基本属于浅埋管,很容易造成弱电线路遭到破坏。本次调研结果显示 22.47%的项目不具备查看不低于 30 天视频录像的功能(图 86),34.83%的项目录像回放夜间围墙和道路大门口录像不清晰有明显逆光(图 87)。后续建议,对监控存储系统进行定期检查,对不满足安防要求的硬盘录像机和摄像机进行维修或更换。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 38 页图图 8686 录像回放是否正常录像回放是否正常(可查看不低于(可查看不低于 3030 天的视频录像)天的视频录像)图图 8787 录像回放夜间围墙和道路大门
82、口录像回放夜间围墙和道路大门口录像是否清晰无明显逆光的摄像机录像是否清晰无明显逆光的摄像机老旧高层住宅小区的 UPS 控制系统是弱电系统的最后屏障,UPS 控制系统及其关键部件电池,因使用年限较长而出现了自然老化与质量下降的现象,由于UPS 控制系统非频繁使用,导致对其重视程度不足,缺乏必要的维护措施,进而加剧了系统的故障风险,一旦 UPS 系统出现严重损坏,其维修或更换成本高昂,特别是电池部分,费用巨大,这对于多数物业服务企业而言,无疑是一笔难以独自承担的巨额开支。本次调研结果显示 32.58%的项目中控室 UPS 系统不能正常运行(图 88)。后续建议,对 UPS 控制系统及时检测并更换老
83、化部件,以确保小区中控室的安全稳定运行,同时也为业主提供更加可靠的安全防范措施。图图 8888 中控室中控室 UPSUPS 控制系统是否正常运行控制系统是否正常运行2000 年以前的老旧高层住宅小区单元门门禁是大多数有线布设的,单元门使用频率高返修率高,现因更新换代快,部分智能化设备厂家不进行生产相关配件,维修起来相当困难。本次调研结果显示 39.33%的项目没有设置门禁和对讲系统(图 89)。后续建议,对于是否设置或补齐单元门禁对讲系统,由物业服务企业征求全体业主意见后实施。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 39 页图图 8989 单元门是否设置门禁及对讲系统单
84、元门是否设置门禁及对讲系统2.5.3 公区照明地库及楼栋公区的照明灯具亮度不足可能影响业主的视觉体验和舒适感,甚至发生跌倒和车辆碰擦等安全事故。车库照明灯具虽大多能亮,但面临着一个普遍问题现有灯具的使用寿命大多仅限于五到十年,亮度衰减程度严重,加之自然老化及人为因素导致的线路损坏,不仅影响照明灯具的正常运作,也连带导致了车库照明控制的失效。本次调研结果显示 26.97%的项目车库照明灯具部分不亮,影响到车库正常使用(图 90),31.46%的项目车库照明控制系统不能正常开启(图 91),33.71%的项目地下大堂、坡道出入口处等关键部位无照明灯具(图 92)。后续建议,日常的地库及楼栋公区的巡
85、查中应高度重视并及时更换不亮的照明灯具,同时细致检查相关线路,确保照明系统的稳定可靠,定期进行维护和清洁,以保持良好的照明效果和延长灯具的使用寿命。在地库使用的过程中,考虑引入先进的节能照明系统,通过采用高效节能灯具与智能控制技术,不仅能有效降低能耗,减少运营成本,还能进一步提升照明系统的智能化水平,为小区业主创造更加绿色、环保的居住环境。图图 9090 车库照明灯具是否能亮车库照明灯具是否能亮图图 9191 车库照明控制是否能正常开启车库照明控制是否能正常开启南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 40 页图图 9292 地下大堂、坡道出入口处等关键部位是否有照明灯具
86、地下大堂、坡道出入口处等关键部位是否有照明灯具2.5.4 应急照明对于应急照明系统,其重要性不言而喻,应急照明在断电或其他紧急情况下为业主提供照明,定期检查应急照明设备的完好情况和可靠性至关重要。本次调研结果显示 43.82%的项目车库应急照明双电源柜不能正常切换(图 93),37.08%的项目应急照明箱内双电源开关不能正常切换(图 94),30.34%的项目应急照明灯具不能正常点亮(图 95)。后续建议,秉持“发现一个,维修一个”的原则,确保维修工作的及时性与高效性,从而不影响业主的居住体验与安全感。图图 9393 车库应急照明双电源柜车库应急照明双电源柜是否能正常切换是否能正常切换图图 9
87、494 应急照明箱内双电源开关应急照明箱内双电源开关是否能正常切换是否能正常切换南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 41 页图图 9595 应急照明灯具是否能正常点亮应急照明灯具是否能正常点亮2.5.5 配电箱配电箱用途标识不清楚包含以下原因,建设单位移交的时候就未标明,后期物业服务企业进场梳理难度大;标牌本身质量差年久损坏,平时不注意维护,导致标牌不清;现场电路改造导致线路规整出现变化,维修人员更替,现场情况不明,无法进行梳理规整。本次调研结果显示 35.96%的项目车库配电箱线路不规整标识不清晰(图 96),28.09%的项目楼栋及室外公区线路不规整标识不清晰(
88、图 97),34.83%的项目强电井配电设备电缆标牌不清晰有破损(图 98),31.46%的项目强电井配电设备线路不规整(图 99)。后续建议,对标识不清、陈旧模糊的标识标牌进行更换,确保小区各配电设备线路标识清晰,便于维修管理。图图 9696 车库配电箱线路车库配电箱线路是否规整标识清晰是否规整标识清晰图图 9797 楼栋及室外公区线路楼栋及室外公区线路是否规整标识清晰是否规整标识清晰南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 42 页图图 9898 强电井配电设备电缆标牌强电井配电设备电缆标牌是否清晰完好是否清晰完好图图 9999 强电井配电设备线路是否规整强电井配电设
89、备线路是否规整配电箱防雷接地在桥架起终两端分别做好接地网连接,所有金属管道与外壳都要在建筑物的进出部位和接地装置之间可靠连接。现场因年限过久导致金属锈蚀,起不到相应的接地效果,箱体与门、框架间的接缺失地连接线或未按规范设置,导致接地保护失效。本次调研结果显示 10.11%的项目楼栋及室外公区配电箱无可靠接地(图 100),21.35%配电箱柜体无可靠接地(图 101)。后续建议,在平常的养护中及时进行维修和更换。图图 100100 楼栋及室外公区配电箱楼栋及室外公区配电箱接地是否可靠接地是否可靠图图 101101 配电箱柜体接地是否可靠配电箱柜体接地是否可靠配电箱在使用过程中,配电箱频繁出现开
90、关不灵敏乃至损坏的现象,经现场详尽分析后确认,问题根源在于配电箱本身的制造质量不达标,部分关键技术指标严重偏离了行业规范与标准。随着时间的推移,配电系统内的部分线路及照明控制柜因长期运行而逐渐老化,性能显著下降。在本次老旧小区的调研中,配电箱的高故障率尤为突出。由于部分老旧配件已停产或难以采购,即便能找到替代南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 43 页品,其价格往往高昂,远远超出了物业服务企业的承受能力。这导致许多配电箱因缺乏必要的维修与更换而长期处于非正常工作状态。此外,通过住宅专项维修资金解决此类问题不仅流程繁琐,且耗时较长,难以满足现场紧急使用的需求。本次调研
91、结果显示 29.21%的项目车库配电箱开关等不够完好(图 102),55.06%的项目配电箱内开关、配电间控制柜有锈蚀(图 103)。后续建议,对配电箱进行更换时,应根据供电线路的情况,选择具备相应负载能力的配电箱,对配电箱的负载性能进行试验和检测,检测结果满足实际的需求才能进行使用,对内部的各元件部分进行检查,确保各个部件没有问题后在进行安装。定期安排专业人员检查配电箱的温度和负荷,发现异常时,及时进行排除。图图 102102 车库配电箱开关等是否完好车库配电箱开关等是否完好图图 103103 配电箱内开关、配电间控制柜配电箱内开关、配电间控制柜是否无锈蚀是否无锈蚀对于长期处于潮湿环境中的配
92、电箱,其受损程度更为严重。这些问题包括但不限于:接头裸露未加绝缘保护,增加了触电风险;预留线路长度不足,限制了后续维护与改造的可能性;布线杂乱无章,不仅影响美观,更可能导致短路等安全隐患。本次调研结果显示 28.09%的项目楼栋及室外公区照明控制柜有锈蚀情况(图 104),11.24%的项目楼栋及室外公区配电箱开关等不够完好(图 105),30.34%的项目楼栋及室外公区配电箱开线路有老化、破皮等现象(图 106)。对于室外配电箱,缺乏有效的防雨措施,雨水渗透问题亟待解决,建议调整管线布局,增设防水弯与滴水弯,以增强其防水性能。后续建议,配电箱要保证良好的通风和散热的条件,防止烟火,防止潮湿引
93、起配电箱故障。保证配电箱的工作电压低于额定电压,定期进行配电器的检测,对出现的异常问题,及时汇报和解决。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 44 页图图 104104 楼栋及室外公区照明控制柜楼栋及室外公区照明控制柜是否有锈蚀情况是否有锈蚀情况图图 105105 楼栋及室外公区配电箱开关等楼栋及室外公区配电箱开关等是否完好是否完好图图 106106 楼栋及室外公区配电箱开线路是否有老化、破皮等现象楼栋及室外公区配电箱开线路是否有老化、破皮等现象2.5.6 强电井强电井是指设置在楼宇公用部位,为整栋楼宇提供动力电、照明用电、电缆敷设的并道井,井内也可以安装各种配电装置
94、,如配电箱等。老旧小区高层建筑多采用在强电井内有母线、桥架敷设用于供电。因部分小区年久,强电井机械锁生锈损坏,强电井无法正常锁闭,影响到日常的使用。在强电井里常见的问题是漏水和缺防火封堵,漏水导致湿度大会造成影响电子元器件短路从而造成损坏,防火封堵材料的作用是通过隔离和封堵,减缓火势蔓延速度,保护人员的生命安全,减少财产损失,并为火灾扑灭争取时间。本次调研结果显示 31.46%的项目无法正常锁闭强电井门(图 107),6.74%的项目强电井潮湿漏水(图 108),40.45%的项目楼层进出电缆、桥架未进行防火封堵(图 109),39.33%的项目楼层进出电缆、桥架防火封堵固定不牢靠(图 110
95、)。后续建议,在平时巡查养护的过程中,要保证强电井门正常锁闭,在雨水较多的季节,提高检查的次数和力度,查强电井潮湿漏水防止因潮湿而引起的配电器工作环境不利,楼层进出电缆桥架要南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 45 页防火封堵到位,固定牢靠。图图 107107 强电井门是否完好正常锁闭强电井门是否完好正常锁闭图图 108108 强电井是否潮湿漏水强电井是否潮湿漏水图图 109109 楼层进出电缆、桥架楼层进出电缆、桥架是否进行防火封堵是否进行防火封堵图图 110110 楼层进出电缆楼层进出电缆、桥架桥架 l l 防火封堵防火封堵是否固定牢靠是否固定牢靠南京市老旧高层
96、住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 46 页第三章 老旧高层住宅设施设备管理提升建议3.13.1调研问题调研问题重大风险项重大风险项汇总分析汇总分析及改进措施及改进措施关于本次调研,各子项共计 157 个调研项,这些调研项对于评估老旧高层住宅健康度,其权重不尽相同,问题需要整改的迫切程度、复杂程度也都不同。为此,针对调研结果,本次报告梳理出各子项系统的底线项问题,供问题相关单位参考。3.1.1 主体结构方面调研底线项问题汇总分析及改进措施地下室方面:老旧高层住宅地下室的底线问题聚焦于结构渗漏、地坪防滑,渗漏引发钢筋混凝土构件的耐久性隐患、加剧地坪层的磨损,地坪以及坡道的防滑功能不
97、佳会导致车辆进出地库、车位时的行车安全问题。这些问题不解决,会使得地下空间充斥安全风险,引发诸如地面划线磨损、墙面顶面漆面脱落等衍生问题。建议立即实施整改,完善相关功能。屋面方面:天台屋面的底线问题在于屋顶(包括电梯机房屋顶)的贯通性结构裂缝,如果不进行系统的防水层翻修,防水保护层有破损不封闭,会造成顶层房屋长期、反复的漏水,影响居住体验,引发业主、物业服务企业之间的各种矛盾。建议对渗漏区域先查明原因,划定维修范围,按照原防水施工工艺逐层实施维修,确保防水保护层完好、封闭。外立面方面:老旧高层的外立面一旦发生墙皮破损脱落的情况(无论何种外立面材质),均应归为底线问题,需立即实施消险,防止高空坠
98、物安全事故,物业服务企业应掌握原立面施工做法、历次维修记录,在修缮过程中,确保施工工艺贴近原施工做法,材质尽可能贴近原立面材质,修缮完成后立面完工面需同时满足房屋保温节能、防水等各项基础功能。室内公区方面:物业服务企业对于室内公区一般聚焦于单元大堂、楼道、前室等区域,但是从设施设备的运维角度看,消防泵房、配电房、进排风机房、水电管井等设备用房区域更值得关注,设备用房的门锁缺失、地坪不具备防尘功能、地坪墙面饰面破损均可以纳入底线问题,这些问题在功能、管理等方面对设备运维产生隐患,需立即予以完善。室外环境方面:关于室外道路、铺装,其排水不畅、积水问题应归入底线问题,老旧小区一般没有做过海绵城市的专
99、项提升,对内涝的调蓄能力较弱,一旦南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 47 页道路排水坡度不够、排水口堵塞就会造成小区局部内涝,轻则影响通行,重则对地下车库形成倒灌,影响地库安全,一旦发现排水不畅、积水,应立即排查原因,对排水口进行疏通,对道路、铺装不合理的排水坡度进行调整。同时道路上的设备井盖的破损也需引起物业服务企业的高度重视,人员坠落风险、管井积污排水不畅都是因小小井盖破损而起,一旦发现险情应立即更换新的井盖,同时在井盖下方增配防坠网。结构构件方面:高层建筑的梁板柱结构构件承担着竖向荷载的承载功能,其贯通性结构裂缝属于底线问题,会导致房屋结构承载能力、抗震能力
100、的下降,建筑物甚至有被鉴定为危房的风险,而裂缝引起的大面积外墙、顶面渗漏对业主的生活形成极大干扰,所以需及时处置,委托专业公司对裂缝处实施补强加固,维护建筑物的健康使用状态。3.1.2 电梯调研底线问题汇总分析及改进措施老旧高层住宅小区的电梯安全问题影响着城市业主“幸福生活指数”,特别是对于居住老旧高层住宅的老年人来说,对电梯的安全和可靠性有着更高的要求。目前本市老旧高层住宅小区的电梯使用已二、三十年。这些电梯普遍存在故障率高、零配件供应难度大等问题。如故障困人、零配件采购困难导致电梯停梯时间过长等,不仅给业主生活带来极大的不便,处置不当有可能引发安全事故。随着电梯使用年限的增加,老旧电梯的问
101、题逐渐显现,对老旧高层住宅小区电梯问题建议如下:机房方面:电梯机房是电梯运行的大脑,电梯控制主柜、曳引机等部件都在机房内,必须保障设备的完好、无故障。需要对机房进行定期巡查,保持机房卫生,定期进行除尘以避免灰尘影响电器设备的使用。确保机房无渗漏水,降温设备完好,夏季来临之前做好降温设备检修。轿厢方面:电梯轿厢是业主乘坐体验最直观的部分。轿厢环境保持整洁,五方(三方)对讲保持完好,各类公示信息标识(乘梯须知、使用标志、96333 标志等)要粘贴并清晰,通风系统保持完好,轿厢顶、轿厢门定期进行检查,保持轿厢顶卫生整洁无灰尘,轿厢门开关顺畅、地槽无杂物和灰尘。底坑方面:电梯底坑是日常维保、检查中容易
102、疏忽的部分。要定期对电梯底坑进行检查,特别在大雨后要进行全面检查防止底坑渗漏水对电梯底坑部件造成南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 48 页损坏,对底坑缓冲器定期进行除锈、电器件进行清除油灰。维保方面:电梯属于特种设备,对于电梯维保工作必须找有资质的维保单位进行。维保单位针对电梯现状制定维保计划,物业服务企业加强对维保监督管理。电梯维保单位每六个月至少对电梯进行一次自行检查,向使用单位出具检查报告。电梯维保单位对存在风险问题及时进行处理,确保电梯使用安全。3.1.3 消防系统调研底线问题汇总分析及改进措施由于消防关系到人民的生命财产安全,按照消防“预防为主,防消结合
103、”的原则,消防各个系统都是底线。针对 2000 年前高层住宅小区的特点,梳理出最不能逾越的底线问题,主要体现在消防水系统和防排烟系统方面,此部分关系到发生火灾后的灭火和逃生。消防水池和高位水箱方面:消防水池和高位消防水箱的液位,必须保证正常,定期巡视并做好记录。除了现场要有液位显示仪,在消防控制室尽量能配置有单光柱液位显示柜,可以随时观察到液位变化,且当液位达到最高报警水位和最低报警水位时都能发出声光报警。室内消火栓方面:室内消火栓系统是用于室内灭火的,必须保证正常使用状态。一定要保证消火栓泵、消火栓泵电气控制柜、管路和阀门、消火栓箱内各个组件都是能正常运行的。室外消火栓和水泵接合器方面:室外
104、消火栓系统必须保证当发生火灾时,消防车能从室外消火栓正常取水,同时在室外还要确保消防车登高操作场地。水泵接合器需要正常保持维护和冬季保温,悬挂管网标识。屋面稳压泵系统方面:屋面稳压泵能确保室内消防灭火时压力正常,物业服务企业应对屋面稳压系统进行日常维护,维持准工作状态下最不利点的水压力,用以扑救初起火灾。屋面稳压系统应建设在永久性或临时性防雨措施内,防止产生锈蚀和电气进水断路故障,高位消防水箱应确保自动进水装置完好,水箱水位正常。自动喷水灭火系统方面:喷淋系统在发生火灾时能根据温度自动启动喷水灭火,对最快补救突发火灾有至关重要的作用。建议物业服务企业定时巡检喷淋系统的末端放水装置,确保压力正常
105、,湿式报警阀组定期检测压力表并委托有资质的维保单位实施维保。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 49 页防排烟系统方面:防烟系统是发生火灾时,阻止烟气进入疏散楼梯间,便于人员疏散的关系保证措施。采取自然通风方式的,防烟窗口一定要常开。采取机械加压送风系统的,送风机、风管、送风口要能正常启停且能正常信号反馈。排烟系统是发生火灾时,将烟气从室内排到室外,防止人员中毒便于人员生存和逃生的保证措施。采取自然排烟方式的,排烟窗口一定要常开。采取机械排烟方式的,排风机、风管、排烟阀、排烟防火阀要能正常启停且能正常反馈信号。防火门方面:疏散楼梯的防火门对发生火灾后防烟也有非常重要
106、的作用。常闭式防火门的闭门器和顺序器一定要保证能够正常使用,常闭式防火门在日常管理中必须确保关闭状态。常开式防火门的释放装置必须保证完好,物业服务企业应做好日常维护,确保发生火灾时常开式防火门能自动关闭。以上是消防系统最重要的控制底线,在日常管理中不能出现任何瑕疵,但往往也是高层住宅小区管理中最容易忽略的部位。从本次调研的情况来看,存在问题较多,物业服务企业不但要每日巡检巡视并做好巡检记录,还要督促维保单位进行定期维护保养,损坏的设备设施要及时维修或更换,若有系统性问题需要重大维修,建议申请业主自治组织动用公共收益或维修资金进行资金支持。3.1.4 电气系统调研底线项问题汇总分析及改进措施防雷
107、接地方面:老旧高层住宅防雷接地的底线问题聚焦于避雷带损坏,在自然环境中极易遭受腐蚀,加之业主的不当使用,影响了其防雷效果,长时间不进行维修,会导致整个防雷系统的瘫痪。建议相关单位做好正面宣传工作,做好日常防雷设施的维护工作,及时维修和改造升级。监控系统方面:老旧高层住宅弱电系统的底线问题聚焦于中控室显示器和录像回放异常,此类问题导致小区安全风险防范得不到充分保障,业主查看监控回放录像等均无法实现,引发业主和物业的矛盾。如此问题得不到有效解决,无法保障小区业主的生命财产安全。建议业主自治组织动用住宅专项维修资金或公共收益等渠道,从根本上解决问题,确保中控室功能正常使用。UPS 系统方面:UPS
108、控制系统是弱电系统的最后屏障,应归为底线问题,UPS控制系统及其关键部件电池,因使用年限较长出现了质量下降的现象,一旦发生紧急情况,UPS 控制系统突然失效,造成的后果不堪设想。建议在条件允许下,更新控制系统设备,确保小区中控室的安全稳定运行,同时也为业主提供更加可南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 50 页靠的生活保障。照明系统方面:老旧高层住宅强电系统的底线问题聚焦于照明异常,主要体现在照明灯具不亮,照明控制开关不能正常开启,此类问题可能影响业主的视觉体验和舒适感,甚至发生跌倒和车辆碰擦等安全事故。建议引入先进的节能照明系统,通过采用高效节能灯具与智能控制技术,
109、不仅能有效降低能耗,减少运营成本,还能进一步提升照明系统的智能化水平,为小区业主创造更加绿色、环保的居住环境。配电箱方面:配电箱的开关故障、线路老化破皮等问题应归为底线问题,在老旧小区中,配电箱的高故障率尤为突出。配电箱发生故障后,造成部分用电设备损坏,会严重影响小区业主的切身体验感。建议定期安排专业人员检查配电箱的温度和负荷,要保证良好的通风和散热的条件,防止烟火,防止潮湿引起配电箱元器件故障,发现异常时,及时进行排除。电缆封堵方面:楼层进出电缆未进行防火封堵属于底线问题,在政府消防检查的过程中,重点会关注防火封堵的事项,一旦发生火灾,防火封堵可以进行有效的防火隔离,防止火焰、烟气和热量的传
110、播,通过封堵电缆桥架中的孔洞,它们防止烟气进入楼梯间,为人员提供安全的逃生路径。建议立即实施整改,完善防火功能。3.23.2 针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见和建议针对全市老旧高层住宅设施设备今后管理的意见和建议3.2.1 物业服务企业加强定期巡查与预防性维护工作力度在老旧高层住宅及公共建筑管理中,设施设备的巡查与维护是确保业主居住安全与生活质量的关键环节。因此建立一套科学、系统的巡查与维护管理体系显得尤为重要。需根据老旧高层小区设备类型、使用频率及重要性,合理设定巡查周期,如部分已经投入使用超过 20 年以上的电梯,作为高频使用的垂直交通工具,应实施超出规范标准更为严格的季度检查与
111、年度大修计划。而消防系统、强弱电系统等则可根据实际情况设定半年或年度检查周期,确保所有设备均处于良好运行状态。强化日常巡查管理是提升管理水平的重要保障,通过建立完善的检查与维护记录档案,详细记录每次检查的时间、内容、发现的问题及处理措施等信息,便于后续追溯与分析设备故障原因,还能为制定更加科学合理的维护计划提供数据南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 51 页支持。同时巡查记录也是评估设备性能、优化管理策略的重要依据。针对每一类设备,应制定详尽的巡查清单,包括但不限于设备运行状态监测、安全性能评估、能耗情况分析等。通过细化巡查项目,确保无遗漏、无死角,全面掌握设备健康
112、状况。在实施巡查管理的同时,及时启动预防性维护是减少设备故障、延长使用寿命的有效手段。在巡查过程中发现设备存在潜在问题或性能下降迹象,应立即启动预防性维护程序,如更换磨损部件、调整运行参数、优化系统配置等,将故障隐患消灭在萌芽状态。不仅能降低突发故障对业主生活的影响,还能有效节约维修成本。设施设备巡查与维护管理策略的实施,需设定合理检查周期、明确检查内容、实施预防性维护以及强化记录管理等多个环节,形成一套闭环的管理体系,以确保老旧高层住宅建筑内各类设施设备的持久、安全、高效运行。3.2.2 物业服务企业应引入专业维保单位针对性维修保养在老旧高层住宅的维护管理中,设施设备的维修保养是确保业主生活
113、质量与安全的关键环节。针对这一核心任务,物业服务企业应细化设备分类,采取一系列精细化、高效、专业的维护体系。为确保维修保养工作的专业性和有效性,电梯、消防、监控等系统必须引入具有资质的维保单位至关重要。选聘拥有专业的技术人员和先进的维修设备,能够高效解决各类设施设备问题。同时通过与专业维保单位的紧密监督与合作,物业服务企业可以不断提升自身的维护管理水平,为业主提供更加优质的服务。另外根据维保单位的意见和建议,定期评估设施设备的完好情况与性能。通过对维保工作的回顾与分析,及时发现并纠正日常使用中存在的问题与不足,发现设施设备的风险和隐患。同时结合新技术、新标准的出台对设施设备的日常使用习惯和方式
114、进行适时调整与优化,确保其与实际情况相符,为老旧高层住宅的可持续发展提供坚实保障。3.2.3 引导业主对老旧设施设备管理的了解掌握,促进更新换代为增强业主了解小区设施设备维护管理的责任感与重要性,物业服务企业应大力宣传对电梯、消防、监控等设施申报的正确使用方式,组织业主展开消防灭火、电梯困人等应急演练,组织设施设备房定期开放日等,加强与业主间就设施设备管理的互动。应急演练的同时针对特种设备、重要设施的使用管理、维护保南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 52 页养等问题进行专题讲座。通过理论与实践相结合的方式,让业主不仅了解“为何维护”,更掌握“如何维护”。同时邀请专
115、业维修人员现场演示,增强培训的实用性和趣味性,激发业主的学习热情。对于部分已经超过使用年限,正常使用有较大安全隐患的老旧设施设备,物业服务企业应及时、持续地向业主大会、业主委员会报告使用情况和安全隐患情况。对于部分有严重安全隐患,或者未能通过年检的特种设备,必须及时关停,防止发生安全事故。同时引导业主大会、业主委员会合理合法动用公共收益、维修资金等手段对老旧设施设备进行大修、改造、更换。3.2.4 政府对老旧高层住宅设施设备维护更新的政策引导与干预在城市化进程不断加速的今天,老旧高层住宅的设施设备更新已成为提升居民生活质量、防止发生安全事故的重要工作。为实现这一目标,需要政府主管部门从政策激励
116、、宣传引导、市场机制构建及监管标准强化等多方面综合施策。首先,建议相关主管部门应制定明确的财政补贴政策,对主动更换节能环保型设备的老旧高层住宅项目给予直接资金支持,减轻业主的经济负担。同时,通过实施差异化的税收优惠政策,如减免相关税收、提供税收抵免等,激励更多主体参与到设施设备的改造中来。出台此类政策,从推动节能环保设备的广泛应用的角度,还能激发市场活力,促进相关产业的发展。其次,建议通过政策指引,积极引入市场机制,通过 PPP(政府与社会资本合作)模式、特许经营等方式,吸引社会资本参与老旧高层住宅设施设备的更新换代工作。主管部门可提供政策支持和保障,确保社会资本的合法权益,同时引导其按照节能
117、环保的要求进行投资和运营。这样既能缓解业主的资金压力和政府部门的财政压力,又能发挥市场机制的灵活性和效率优势,推动老旧高层住宅改造工作的顺利开展。再次,对于个别零散片区、无物业管理、无业主自治的老旧高层住宅,如果设施设备运行中出现严重安全隐患,属地街道等政府主管部门应及时引导产权单位、业主等多方召开业主大会,形成共同决议,动用维修资金、公共收益、产权单位出资、业主共同筹集等方式,对重要设施设备进行改造、更换。最后,对于经过多方努力无法实施业主自有资金改造的老旧高层住宅,建议相关主管部门将小区设备改造纳入年度老旧小区改造出新计划,对电梯、消防等南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理
118、行业协会第 53 页影响业主生命安全的重要设施设备,以满足正常基本使用需求,严格防止发生安全事故为导向给与出新改造。3.2.5 结合“三项制度”建设,政府对房屋养老等设备改造资金的政策建立新建商品住宅一般均正常缴纳专项维修资金,相当于房屋缴纳了“养老金”,在物业共同部位、共用设施设备保修期满后,有专项维修资金来源。目前大量老旧高层住宅交付时间较早,无法享受到住宅专项维修资金带来的便利,建议政府主管部门结合住建部对房屋体检、房屋保险、房屋养老金等“三项制度”的试点要求,结合我市老旧高层小区现状,逐步出台住宅专项维修资金的归集、使用政策,补齐这一短板。参考外地相关经验,大力推广房屋保险+电梯服务模
119、式,由业主大会向保险公司投保、缴纳保费后,由保险公司负责对电梯进行日常管理,并委托电梯维保公司进行维修与保养作业,验收合格后再由保险公司支付电梯维修或保养费用。保费资金来源包括业主依法表决使用住宅专项维修资金、物业公共收益、业主自筹等多种方式。老旧高层住宅小区部分业主公共意识薄弱、缺乏房屋养护长远意识,同时召开业主大会商讨决策机制过程冗长、意见统一过程较难,建议政府出台统一的规定和政策,并对归集的专项维修资金作为房屋养老金实施统一管理。在归集形式上,建议因地制宜、灵活处置,可以采取一次性补缴、分期缴纳、以公共资源收益缴纳等形式,形成长期、有效、充足的房屋设施设备更新等养老金池,能够让老旧高层住
120、宅中的电梯、消防、配电、监控等重要设施设备得以长期有效运行,确保业主生命财产安全。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 54 页结结 语语本次针对南京市老旧高层住宅设施设备现状的调研工作,我们采取了多维度、深层次的数据收集与分析策略,以确保结果的全面性和准确性。通过精心设计的问卷调查,我们广泛收集了物业服务企业的直接反馈,涵盖主体结构稳定、电梯运行状况、电气系统效率及消防安全等多个方面。同时,现场勘查环节深入多个老旧住宅区域,对设施设备的实际状况进行了细致记录与评估,为后续分析提供了坚实的数据基础。在调研过程中,我们精准锁定了老旧高层住宅面临的核心问题。主体结构方面,
121、地库的渗漏、外立面的脱皮破损形成高空坠物等构成房屋本体的安全隐患。电梯方面,发现部分电梯存在运行噪声大、频繁故障、老旧部件待更换等突出问题,直接影响了业主的日常出行安全与便捷性;供电系统同样面临挑战,包括线路老化、容量不足导致的停电风险增加;消防安全问题更是不容忽视,消防设施的陈旧与缺失,以及业主消防意识的薄弱,构成了潜在的安全隐患。这些问题的精准识别,为我们后续制定科学合理的改善方案奠定了坚实基础。结合住建部目前提出的“房屋体检、房屋保险、房屋养老金”等三项制度试点工作,老旧高层住宅设施设备的改善不仅是单一项目的实施,更是推动城市更新换代的重要契机。希望通过本次课题调研工作,可以对老旧高层住
122、宅设施设备的整治和提升,促进城市功能的完善和优化工作给与促进。同时结合城市更新规划,对老旧高层住宅进行整体改造和升级,提升居住品质和环境质量给与呼吁和关注。另外也希望能够针对发现的问题引入智能、低碳等先进理念和技术手段,提升住宅的科技含量和环保水平,为城市可持续发展贡献重要的力量。本次老旧高层住宅设施设备现状的调研工作由南京市物业管理行业协会组织部分专家实施,前后历时进 8 个月,期间召开讨论会议 8 次,基本成稿后修订8 次形成本报告。本报告有不足之处,欢迎给予批评指正。南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 55 页参考文献【1】唐天鹏.老旧小区体检评估方法研究J.
123、建筑经济,2024(3)【2】邵望格.基于 SWOT 分析的南京市老旧小区更新策略研究 J.城市建筑,2023(17)【3】吕明书.全龄友好社区理念下老旧小区更新改造研究 J.建筑经济,2024(2)【4】潘若桐.上海市老旧小区改造满意度调研J.合作经济与科技,2023(10)【5】建筑设计防火规范GB500162014【6】电梯技术条件(GB/T 10058-2023)【7】自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知 自然资办发202425 号【8】实施既有建筑节能改造推动建筑领域以旧换新 中国建设报 2024 年 8月 22 日【9】中国小区的高层住宅,80
124、万电梯“老龄化”和解?三联生活周刊 2024年9月22日南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 56 页附:附:南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表南京市老旧高层住宅设施设备现状调查表填报说明:填报说明:1 1、老旧小区指建成年代较早(老旧小区指建成年代较早(20002000 年底以前建成)的住宅小区或单体住宅楼;年底以前建成)的住宅小区或单体住宅楼;1 1、2 2、高层住宅指建筑高度大于、高层住宅指建筑高度大于 2727 米的住宅建筑。米的住宅建筑。调查要素调查要素调查内容调查内容调查现状描调查现
125、状描述述(存在问题存在问题填写填写“是是”或或“否否”)文字描述文字描述地下车库地下车库(1717 项项)车库地面车库地面、墙面及墙面及顶板顶板1.1.车库地坪是费用开裂车库地坪是费用开裂、起灰起灰、大范围脱落情大范围脱落情况;况;2.2.车道和车道和车位是否有划线缺失车位是否有划线缺失、老化老化、磨损情磨损情况况3.3.墙面及墙面及顶板顶板是否有明显结构裂缝及大面积是否有明显结构裂缝及大面积渗漏情况渗漏情况车库单元车库单元通通道道4.4.通道通道是否有是否有明显污染或破损明显污染或破损车库人防车库人防5 5.人防密闭门是否完好无损,人防密闭门是否完好无损,6 6 人防密闭门人防密闭门是否有是
126、否有严重锈蚀破损情况严重锈蚀破损情况标识标牌标识标牌 7 7 标识系统是否齐备标识系统是否齐备坡坡道道8 8.坡道地坪是否完好坡道地坪是否完好9 9.坡道是否具备防滑功能坡道是否具备防滑功能雨雨/污水提污水提排系统排系统1010.提排泵自动排水是否正常提排泵自动排水是否正常11.11.管网及逆止阀动作是否良好管网及逆止阀动作是否良好12.12.管网及逆止阀管网及逆止阀是否有是否有返水渗漏现象返水渗漏现象1313.盖板及警示围挡是否齐全无破损盖板及警示围挡是否齐全无破损雨雨/污排水污排水管道及管管道及管1 14 4.井内是否有积污井内是否有积污1 15 5.排水、排污立管是否有排水、排污立管是否
127、有外泄,排水不通畅外泄,排水不通畅南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 57 页道道井井情况情况停车设施停车设施1 16 6.机动车库是否有机械车位机动车库是否有机械车位机械车位运机械车位运行情况描述行情况描述1 17 7.非机动车库是否具备充电设施非机动车库是否具备充电设施,消防设施消防设施、监控设施监控设施天台天台屋面屋面(1 14 4项)项)屋顶防水屋顶防水1 18 8.屋面防水保护层是否完好屋面防水保护层是否完好1 19 9.女儿墙防水上翻保女儿墙防水上翻保护层是护层是否有开裂脱落现否有开裂脱落现象象2020.屋顶是否有明显破损渗漏情况屋顶是否有明显破损渗漏情
128、况2121.顶楼户内顶楼户内是否有是否有渗漏情况渗漏情况防雷防雷2 22 2.避雷带是否完好避雷带是否完好2 23 3.凸出屋面建筑物是否有可靠接地凸出屋面建筑物是否有可靠接地电梯机房电梯机房24.24.机房顶部有无渗漏情况机房顶部有无渗漏情况2525 机房机房墙面有无渗漏痕迹墙面有无渗漏痕迹2 26 6.门、窗能否顺畅启闭门、窗能否顺畅启闭2 27 7.机房是否设置防水反坎机房是否设置防水反坎出屋面天出屋面天台门台门2 28 8.出屋面天台门是否设置门禁系统出屋面天台门是否设置门禁系统防坠落措防坠落措施施2 29 9.高低屋面相接处是否设置安全护栏高低屋面相接处是否设置安全护栏护栏离地高护栏
129、离地高度度描述描述屋面附加屋面附加公共设施公共设施(太阳能(太阳能设备设备、通信通信基站)基站)3030.附加设施与主体连接是否牢固附加设施与主体连接是否牢固3131.连接件是否破坏屋面连接件是否破坏屋面防水层防水层外立面外立面(5 5项)项)外墙漆(面外墙漆(面砖)砖)、及幕、及幕墙墙情况情况3232.涂料(面砖)外墙是否有明显脱皮的情况涂料(面砖)外墙是否有明显脱皮的情况如有,标识如有,标识损损坏区域数坏区域数量并估算损量并估算损坏面积坏面积南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 58 页3 33 3.幕墙面板、连接构件或局部墙面等是否有幕墙面板、连接构件或局部墙面
130、等是否有异常变形、脱落;异常变形、脱落;3 34 4.幕墙密闭性是否良好无爆裂、幕墙密闭性是否良好无爆裂、渗漏渗漏现象现象外立面附外立面附加设施加设施3 35 5.外立面装饰线条及楼栋标识、店招是否有外立面装饰线条及楼栋标识、店招是否有变形变形3 36 6.与主体结构是否连接稳定是否有明显松动与主体结构是否连接稳定是否有明显松动室内公区室内公区(1 16 6 项)项)单元门功单元门功能使用能使用3 37 7.是否设置单元门是否设置单元门单元门破损单元门破损锈锈蚀情况蚀情况单元大堂单元大堂墙面地面墙面地面3838.墙、地面铺装是否有空鼓墙、地面铺装是否有空鼓3 39 9.墙、地面铺装是否有破损墙
131、、地面铺装是否有破损40.40.墙、地面铺装是否有脱落墙、地面铺装是否有脱落41.41.墙、地面铺装是否有开裂墙、地面铺装是否有开裂楼道楼道、电电梯梯前厅前厅4242.墙、地面铺装是否有空鼓墙、地面铺装是否有空鼓4343.墙、地面铺装是否有破损墙、地面铺装是否有破损44.44.墙、地面铺装是否有脱落墙、地面铺装是否有脱落45.45.墙、地面铺装是否有开裂墙、地面铺装是否有开裂灯具照明灯具照明4646.是否有应急照明是否有应急照明4 47 7.照明灯具是否能正常开启点亮照明灯具是否能正常开启点亮设备房及设备房及管井、电管井、电井井4 48 8.设备房及管井门锁是否完好设备房及管井门锁是否完好4
132、49 9.设备房标设备房标识是否清晰完好识是否清晰完好5050.墙面、地面装饰是否完好墙面、地面装饰是否完好5151.设备房照明是否正常开启点亮设备房照明是否正常开启点亮5252.设备房设备房是否有是否有渗漏情况渗漏情况主体结构主体结构(1515项)项)室外主干室外主干道路及公道路及公共 空 间共 空 间53.53.主干道路、硬质铺装主干道路、硬质铺装是否有是否有地面缺损地面缺损54.54.主干道路、硬质铺装主干道路、硬质铺装是否有是否有地面开裂地面开裂55.55.主干道路、硬质铺装主干道路、硬质铺装是否有是否有地面沉降地面沉降56.56.主干道路、硬质铺装主干道路、硬质铺装是否有是否有明显地
133、砖松脱明显地砖松脱现象现象南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 59 页5 57.7.主干道是否排水通畅主干道是否排水通畅5 58.8.主干道路是否有明显坑洼、积水,主干道路是否有明显坑洼、积水,5 59.9.井盖是否有松动异响井盖是否有松动异响6 60.0.井盖下方是否有防坠落措施井盖下方是否有防坠落措施单元门厅单元门厅6 61.1.主楼轮廓线外扩建门厅及台阶是否有沉主楼轮廓线外扩建门厅及台阶是否有沉降、开裂降、开裂混凝土混凝土梁梁、板、板、柱柱6 62.2.梁、板、柱是否有明显结构裂缝及大面积梁、板、柱是否有明显结构裂缝及大面积渗漏情况渗漏情况6 63.3.保护层
134、是否有脱落保护层是否有脱落情况情况64.64.保护层是否有钢筋外露保护层是否有钢筋外露情况情况65.65.保护层是否有锈蚀保护层是否有锈蚀情况情况66.66.保护层是否有截面减少保护层是否有截面减少情况情况砌体结构砌体结构6767.门窗洞口、窗间墙是否存在有交叉裂缝、门窗洞口、窗间墙是否存在有交叉裂缝、竖向裂缝或竖向裂缝或 水平裂缝水平裂缝资料资料6868.电梯轿厢内是否张贴(彩印复印件)有效电梯轿厢内是否张贴(彩印复印件)有效期内的电梯期内的电梯 检验合格证、应急救援标识检验合格证、应急救援标识6969.是否建立一梯一档资料是否建立一梯一档资料标识标识7070.层站指示信号及按钮位置是否正确
135、层站指示信号及按钮位置是否正确7171.指示信号是否清指示信号是否清晰明亮晰明亮7272.按钮动作是否准确无误。按钮动作是否准确无误。运行情况运行情况7373.电梯运行是否良好(运行无噪声或异响)电梯运行是否良好(运行无噪声或异响)7474.轿厢运行是轿厢运行是否无晃动、反溜否无晃动、反溜7575.电梯是否能平层电梯是否能平层76.76.控制柜温度是否正常;控制柜温度是否正常;77.77.控制柜是否有烧焦味,控制柜是否有烧焦味,7878.各部件是否有损坏存在安全隐患各部件是否有损坏存在安全隐患7979.电梯曳引主机运行是否电梯曳引主机运行是否有异响有异响8080.电梯钢丝绳是否有红粉、油泥现象
136、电梯钢丝绳是否有红粉、油泥现象南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 60 页曳引装置曳引装置8181.钢丝绳是否存在张力不均、断丝、断股、钢丝绳是否存在张力不均、断丝、断股、扭曲、锈蚀等安全隐患现象扭曲、锈蚀等安全隐患现象82.82.是否具备钢丝绳孔洞防护措施是否具备钢丝绳孔洞防护措施83.83.曳引机是存在漏油现象曳引机是存在漏油现象照明与监照明与监控控8484.轿厢照明灯具是否有损坏轿厢照明灯具是否有损坏85.85.监控摄像头是否齐全监控摄像头是否齐全8686.轿厢应急灯在紧急断电状态下照明时间是轿厢应急灯在紧急断电状态下照明时间是否能满足否能满足 3030 分钟
137、。分钟。五方通话五方通话8787.设备外观是否完好设备外观是否完好8888.五方通话是否能正常通话及报警五方通话是否能正常通话及报警8989.通话时双方声音是否清晰无杂音通话时双方声音是否清晰无杂音轿门安全轿门安全装置装置9090.正常状态自动关门时手动测试正常状态自动关门时手动测试,安全触板安全触板、光幕动作光幕动作 是否有效是否有效91.91.开关门过程和运行中安全触板是否有异开关门过程和运行中安全触板是否有异声声电梯厅门电梯厅门92.92.目测电梯厅门两侧门扇间隙是否均匀目测电梯厅门两侧门扇间隙是否均匀93.93.是否存是否存在在 A A 字形字形或者或者 V V 字形门间隙字形门间隙电
138、梯基坑电梯基坑9494.电梯井道是否有照明措施电梯井道是否有照明措施9595.是否具备配重保护措施是否具备配重保护措施9696.电梯基坑电梯基坑是否有是否有渗漏情况渗漏情况机房降温机房降温措施措施9797.是否配置空调或排气扇是否配置空调或排气扇98.98.空调或排气扇通电后是否正空调或排气扇通电后是否正常运转常运转电梯困人电梯困人情情况况9999.上一年度电梯困人次数统计(本项填写次上一年度电梯困人次数统计(本项填写次数)数)填写次数填写次数弱电系统弱电系统(7 7 项)项)园区监控园区监控统统100100.中控室所有监视器图像是否显示正常无中控室所有监视器图像是否显示正常无明显干扰明显干扰
139、 纹和闪烁纹和闪烁101101.矩阵控制主机、控制云台检查是否合格矩阵控制主机、控制云台检查是否合格102102.是否具备防高空抛物摄像机是否具备防高空抛物摄像机103103.录像回放是否正常,可查看不低于录像回放是否正常,可查看不低于 3030 天天南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 61 页的视频录像的视频录像104104.回放夜间围墙和道路大门口录像是否清回放夜间围墙和道路大门口录像是否清晰无明显逆晰无明显逆光的摄像机光的摄像机105105.中控室中控室 UPSUPS 控制系统是否正常运行控制系统是否正常运行园区单元园区单元门禁及对门禁及对讲系 统讲系 统10
140、6106.单元门是否设置门禁及对讲系统单元门是否设置门禁及对讲系统门禁为如何门禁为如何种形式(刷种形式(刷卡、人脸识卡、人脸识别、密码)别、密码)强电设备强电设备(2 23 3 项项)车库照明车库照明107107.照明灯具是否能亮照明灯具是否能亮如有损坏填如有损坏填写数量写数量108.108.配电箱开关等是否完好配电箱开关等是否完好109.109.配电箱配电箱线路规整标识清晰线路规整标识清晰110110.应急照明双电源柜是否能正常切换应急照明双电源柜是否能正常切换111111.车库照明控制是否能正常开启车库照明控制是否能正常开启112112.地下大堂地下大堂、坡道出入口处等关键部位是否坡道出入
141、口处等关键部位是否有照明灯具有照明灯具楼栋及室楼栋及室外公区照外公区照明情况明情况113113.照明灯具是否能正常开启点亮照明灯具是否能正常开启点亮114114.应急照明箱内双电源开关能否正常切换应急照明箱内双电源开关能否正常切换115115.应急照明灯应急照明灯具是否完好正常点亮具是否完好正常点亮116116.照明控制柜线路是否规整,标识清晰照明控制柜线路是否规整,标识清晰117.117.照明控制柜线路是否有锈蚀现象照明控制柜线路是否有锈蚀现象118.118.照明回路是否能正常开启照明回路是否能正常开启119.119.配电箱线路是否老配电箱线路是否老化、破皮现象化、破皮现象120.120.配
142、电箱开关等是否完好配电箱开关等是否完好121.121.配电箱配电箱接地是否可靠接地是否可靠强电井配强电井配电设备情电设备情况况1 12222.强电井门是否完好,能否正常锁闭强电井门是否完好,能否正常锁闭1 123.23.楼层进出电缆、桥架是否防火封堵楼层进出电缆、桥架是否防火封堵1 12424.楼层进出电缆楼层进出电缆、桥架防火封堵是否固定牢桥架防火封堵是否固定牢固固南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 62 页1 12525.电缆标牌是否清晰完好电缆标牌是否清晰完好1 126.26.强电井配电设备线路是否规整强电井配电设备线路是否规整1 12727.配电箱内开关配电
143、箱内开关、配电间控制柜是否有锈蚀配电间控制柜是否有锈蚀情况情况1 128.28.配电箱内开关配电箱内开关、配电间控制柜是否接地可配电间控制柜是否接地可靠靠1 12929.强电井是否有潮湿、漏水现象强电井是否有潮湿、漏水现象消消防防2 29 9项项)安全疏散安全疏散指示灯指示灯1 130.30.外观是否完好外观是否完好131.131.是否能是否能正常点亮正常点亮楼道正压楼道正压风机、防风机、防排烟风机排烟风机1 13232.风机是否启动、运转正常风机是否启动、运转正常1 13333.风机风管是否连接正风机风管是否连接正常无破损情况常无破损情况消火栓、消火栓、喷淋管道喷淋管道保压保压1 13 34
144、.4.当建筑高度不超过当建筑高度不超过 100100 米时米时,高层建筑最高层建筑最不利点消火栓不利点消火栓 静水压力不应低于静水压力不应低于 0.070.07MPaMPa,如有稳压系统,如有稳压系统,静水压是否不静水压是否不低于低于 0.15MPa0.15MPa1 13 35.5.喷淋管网最不利点动压是否不低喷淋管网最不利点动压是否不低于于0.050.05MPaMPa;室外消火栓是否不;室外消火栓是否不低于低于 0.1MP0.1MP消防水泵消防水泵房房1 13 36.6.水泵能否正常启动运行(含远程、现场水泵能否正常启动运行(含远程、现场)1 13 37.7.室外稳压泵是否具备防雨室外稳压泵
145、是否具备防雨及保温措施及保温措施1 13 38.8.稳压泵是否能正常自动运行与停止稳压泵是否能正常自动运行与停止1 13 39.9.控制柜上方是否有消防水管控制柜上方是否有消防水管1 14 40.0.消防管道是否完好无锈蚀、掉漆等情况消防管道是否完好无锈蚀、掉漆等情况1 14 41.1.消防水泵房排水措施是否满足消防水泵房排水措施是否满足使用功能使用功能1 14 42.2.消防水泵房内设备基础是否完好消防水泵房内设备基础是否完好1 14 43.3.报警阀室的湿式报警阀总管是否符合使报警阀室的湿式报警阀总管是否符合使用压力用压力1 14 44.4.湿式报警阀报警管路是否是开启状态湿式报警阀报警管
146、路是否是开启状态消防水池消防水池(水箱)(水箱)1 14 45.5.检修孔附属爬梯是否正常检修孔附属爬梯是否正常1 14 46.6.水箱水池是否有渗漏水箱水池是否有渗漏,水位指示不正常现水位指示不正常现南京市老旧高层住宅设施设备现状调研报告南京市物业管理行业协会第 63 页象象1 14 47.7.补水阀门是否能自动开启关闭且开启灵补水阀门是否能自动开启关闭且开启灵活活消防报警消防报警主主机机1 14 48.8.主机面板上指示灯主机面板上指示灯、仪表仪表、按钮按钮、面板打面板打印机是否有故印机是否有故障、屏蔽等信息障、屏蔽等信息1 14 49.9.主机设备中文地址码是否与现场设备位主机设备中文地
147、址码是否与现场设备位置符合置符合1 15 50.0.检查广播系统是检查广播系统是否存在系统性故障否存在系统性故障1 15 51.1.检查消防对讲系统是检查消防对讲系统是否存在系统性故障否存在系统性故障1 15 52 2 检查应急照明系统是检查应急照明系统是否存在系统性故障否存在系统性故障1 15 53.3.检查检查 CRTCRT 系统是系统是否存在系统性故障否存在系统性故障室外消防室外消防水水管管1 15 54.4.是否具备保温措施是否具备保温措施消火栓消火栓、水水泵接合泵接合器器1 15 55.5.是否有防撞措施是否有防撞措施防火门防火门1 15 56.6.防火门是否有破损不能正常关闭现象防火门是否有破损不能正常关闭现象1 15 57.7.闭门器、顺序器是否完好闭门器、顺序器是否完好防火卷帘防火卷帘 1 15 58.8.卷帘及导轨是否有明显变形卷帘及导轨是否有明显变形