第一太平戴维斯（Savills）：大湾区甲级写字楼指数（11页）.pdf

1、在疫情持续的背景下，大湾区多数业主皆愿为优质租户提供更大财务优惠力度，包括提供更长的免租期、适度减租等，以维持目标入驻率。 而对租户而言，当前则是重新评估租用成本预算、优化选址方案等租赁策略调整的良好时机。 2021 年上半年，有七个城市的总租用成本下降。其中，香港、深圳、广州总租用成本分别环比下降 2.2%、2.2% 和 1.0%。相较之下，得益于本地积极的经济发展前景和越来越多优质楼宇入市的带动作用，珠海、江门、东莞三个城市的总租用成本分别环比增长 1.7%、1.3% 和 1.1%。全球经济不确定性犹存，租户成本节约意愿持续鉴于全球市场仍存在诸多不确定性，且世界经济尚在探寻复苏之路，大湾区

2、内许多企业仍在持续通过降低租金预算、缩减租赁面积等方式优化成本控制方案并整合内部资源。疫情尚在持续，大湾区经济复苏亦面临诸多不稳定因素。  例如，5 月至 6 月期间，广州、深圳、佛山、东莞小规模疫情爆发再次使市场复苏短暂停滞。 因此，租户在选址过程中仍趋向持谨慎避险情绪，并更青睐相对质优价低的写字楼物业。优质租户降租更具优势疫情下，许多业主开始意识到租户组合管理对于提高资产表现的重要意义，并对其项目租户品质把关愈发严格。尽管多数业主继续采用以价换量的租金策略，但他们更倾向于为优质租户，如头部企业、独角兽公司等，提供更灵活的洽谈空间和租金优惠。香港与其大湾区城市的总租用成本

3、差距逐渐缩小 2021 年上半年，尽管香港写字楼市场总租用成本仍为区域最高，但自 2019 年以来，香港租金水平的持续下降导致了其与其它内地城市总租用成本差距的逐渐缩小。在疫情影响下，上半年香港总租用成本比深圳及肇庆分别高 3.2 倍 及 14.8 倍，差距已较两年前 3.6 倍 及 16 .0 倍收窄。但从积极的层面来看，香港标杆写字楼项目租用成本仍然在大湾区乃至亚太地区处于领先地位。新兴商务区成为高性价比热门之选当前，市场中许多企业在选址过程中皆希望兼顾保障办公品质与实现租金成本节约的双重目标，因此，新兴商务区，特别在核心城市中，逐步成为一些企业的理想之选。这一趋势在深圳的前海、广州的琶洲

4、两新兴商务区中得到充分印证。2021 年上半年，上述二者的租赁需求显著增加，净吸纳量均超过 10 万平方米。香港的西九龙也是另一佐证，鉴于其相对较低的租金水平以及更为稳定的市场表现，2021 年上半年，该片区内企业倒闭退租及缩减租赁面积的情况明显少于核心商务区。中国和大湾区的经济前景预计保持谨慎乐观。 根据国家统计局及中国科学院相关数据，2020 年尽管受疫情冲击，中国（不含香港和澳门）GDP 增速仍达 2.3%，且预计于 2021 年达到 8.5%。同时，2020 年大湾区的 GDP 增速亦达 3%，且从 2020 年至 2030 年，区域 GDP 预计增长 1.8 倍。尽管第二季度广州、深圳、东莞、佛山等多个地区出现了小规模疫情爆发，但在中国经济强劲复苏、大湾区新经济快速发展的支持下，经济复苏格局预计不受干扰。大湾区写字楼市场整体租赁及买卖需求预计持续增长。尽管这在很大程度上有望为租赁市场提供支持，但鉴于下半年市场仍将有相当规模的供应入市，供过于求局面仍将是甲级写字楼市场上的主要矛盾，同时大湾区写字楼租金指数将继续小幅下降。积极的经济环境以及内地投资活动的复苏显著提振众业主的信心，进而推动写字楼物业售价的增长。未来，随着投资问询及项目考察量的持续增长，这一趋势将进一步巩固，大湾区价格指数有望在未来六个月保持上升趋势。