戴德梁行：香港旧楼重建的未来机遇(7页).pdf

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1、香港旧楼重建的未来机遇 目前本港超过50年楼龄的楼宇约10,000幢， 可见楼宇老化问题严重，加快市区重建是刻 不容缓。(注一)市区重建局（市建局）于2001 年成立，前身为1988年成立的土地发展公 司，主要是为了促进本港市区城市更新， 应对市区老化等问题。过去十八年，市建局 成功为1,300幢楼宇协助重建，若与现时的 旧楼存量相比，仍是小数目。(注二) 两年前市建局展开了油麻地、旺角（下称 油旺）地区规划研究，覆盖范围共 212公顷，涉及3,345幢楼宇，当中超过八成 （即2,700多幢楼宇）楼龄达30年或以上。 (注三)鉴于油旺的拆卸重建规模庞大，市 建局透过它们的有关数据，制订一套涵盖

2、目 前5Rs的策略。拆去旧楼、重建新楼， 正标志着一个城市的新旧交替。然而，绝大 部分兴建于上世纪六、七十年代的楼宇，当 区已接近用尽地积比率，重建的经济效益有 限。纵使楼宇得到重建，总楼面面积难以增 加，但楼宇老化却带来社会成本，包括安全 隐患、维修费用、调迁成本等。然而，市区 重建却有助改善旧社区的居住环境，即使未 能有效增加土地供应，但能够为市民带来更 优质的生活环境。 1 资料来源：香港2030+ 注一：市建局行政总监韦志成星岛日报（2018年6月18日） 注二：市建局行政总监韦志成文汇报（2018年6月20日） 注三：挚诚.志成（网志） （2016年12月25日） 旧楼重建的挑战 香

3、港政府在1999年制定强制售卖条例（强 拍），按土地（为重新发展而强制售卖）条 例规定，概括而言，任何人只要集齐同一地 段的90%或以上业权份数，即可申请土地审裁 处发出的强制售卖令。2010年政府修订法例， 针对数龄50年以上各种楼宇或楼龄30年以上工 业楼宇，只要拥有达80%业权份数便可申请强 拍，进一步带动不少旧楼业主一旦集齐业权便 进行招标，成为了开发商的收购目标。 虽然旧楼重建项目所需的时间较长，但收购成 本有机会远低于买地，对于财力雄厚的开发商 而言是一个获利商机。简单来说，开发商会先 行购买拟发展项目地段之不少于80%的业权份 数，在成功申请强拍令后，继而在公开拍卖中 收购余下的

4、旧楼业权，即获取物业的所有业 权。 2 强 制 售 卖 申 请 门 槛 80% 市区更新要有全面思维 根据香港2030+：跨越2030年的规划 远景与策略咨询文件，2046年全港将 有326,000个楼龄70年或以上的私人住 宅单位。油尖旺是旧楼集中地区，发展 局估计至2046年，该区将有60,000个私 人单位的楼龄达70年或以上。 按现行的城市规划，整个油尖旺即使是旧楼 林立也好，若进行大规模的市区更新亦绝不 容易。鉴于当区的剩余地积比率只有10%， 同时分布在不同楼宇中，若不放宽高度限制， 其发展潜力和诱因非常有限。未来旧区重建 要有新思维，放宽高度限制、转移地积比率、 整合或减少道路面

5、积等，将有效善用市区的 土地资源。不过，政府亦不宜过于依赖市建 局，要让市区重建得以推动得更成功，私人 发展商的参与十分重要。 放宽高度限制前 放宽高度限制后 3 自强拍条例于2010年4月1日起降低申请门槛，私人市场的参与数目增加，市区有不少旧楼被发展商并 购重建。鉴于近年官地价格持续攀升，发展商积极将资源投放在收购旧楼与重建中，强拍个案也不断 上升。 4 近几年，国内开发商积极在本港吸纳土地储备，进军旧楼并购市场，当中包括万科、碧桂园、雅居乐 等巨企。中资发展商眼见难以投得政府地皮，因而转战强拍以增加土地储备，纵使透过强制拍卖土地 需时较长、程序复杂，却具庞大的发展机会。另外，位于市区的地

6、皮十分罕有，而香港旧区的小型地 皮却多数在核心位置，合并地皮被视为吸纳市区土地储备的有效方法，预期申请强拍的个案将持续增 加。 中资开发商进军本港旧楼 重建版图 旧楼并购 一步一脚印 5 资料来源: 公开资料 过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导，然而去年两宗工厦强拍却成为焦点。位于鲗鱼涌的仁孚工业大厦 及华厦工业大厦被太古地产申请强拍，市场人士估计总值约57亿元，预料可提供约7.24万平方米商业 楼面。 工业大厦强拍申请向来罕有，但随着政府早年重推工厦活化政策，亦带动了整体申请数目。受惠于写 字楼物业近年受到追捧，吸引