戴德梁行：2021年未来社区及其趋势探索（51页）.pdf

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1、近年来，在城市更新的推进过程中，对老旧物业采用大拆大建改造模式暴露的住房市场短时间内供需失衡、间接抬高居住成本，已经随意拆除历史建筑、规划混乱等问题不可忽视。在“十四五” 规划“全面提升城市品质”的篇章中，新型城镇化建设工程专栏部分对城市更新、现代社区培育都提出了定量的目标，包括完成 21.9 万个城镇老旧小区改造、培育现代社区并实施大学生社工计划，每万城镇常住人口拥有社区工作者 18 人等，这预示着越来越多的人力、物力、资源将向社区集中，并将涌现更多与社区建设发展相关的需求。 2021 年 4 月，国家发改委印发2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知鼓励因地制宜将城中村改造为城市

2、社区;把“加强基层社会治理”作为“提升城市治理水平”的重点工作之一，强调“建设现代社区”，多方共同参与社区治理。无论是设定目标，还是计划改造都是基于目前在社会进程中所面临的痛点所做出的改进思路，具备预见性和引导性。预计未来旧改项目将侧重保留老城区空间格局和肌理，促使开发商向“城市运营商”转变。此外，由自然资源部组织编制的社区生活圈规划技术指南已正式实施，对社区生活圈的规划进行了系统的分类指导，旨在围绕 15 分钟步行范围内，配置居民生活所需的功能和设施，社区市场的发展前景值得关注。未来社区为新型城镇化发展提供了新方向和新借鉴，而多管齐下的政策也为社区铺开了发展蓝图。未来社区作为新兴事物目前仍处

3、于试点阶段。从开发建设角度来说，试点的选择可以通过两种途径来考虑，一是开发新建，二是拆除重建。根据浙江省政府的工作方案，开发新建类主要参照“标准地” 做法，实行带方案土地出让模式，集约开发、降低用地成本，以及约束开发商落实未来社区建设标准来实现资金平衡;后者则是通过地上地下增量面积合理限价出售出租以回笼资金。其次，可对存量物业进行优化升级来改善生活质量，如补充市政配套基础设施、加装电梯/无障碍设备、建设文体设施等。从老旧小区改造的实际实施情况来看，这部分主要依靠财政预算和专项资金，若是公房，则鼓励产权单位出资修葺，居民出资仅占小部分。社会资本积极性较低，视乎个案而定。以广州仰忠社区为例，改造资

4、金近 3000 万元，市、区财政出资占 99.7%，居民集资仅占 0.3%。国务院关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见提出支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式;商业银行提供信贷支持;鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式吸引社会力量;同时落实相关税费减免政策。同样在广州，恩宁街永庆坊选择了 BOT，即建设 - 经营 - 转让模式，由政府公开招标项目，中标企业完成建设后进入一定期限的经营期，到期后交还政府。从企业角度来看，前提在于项目的可成长空间，同时也承担了更多项目开发风险。另一方面，企业最终目的必定是追求利润最大化，可能导致公共利益受损。因此，可持续的收益回报机制的保障对各参与方来说显得尤为重要，这与后期物业的运营管理唇齿相依。在浙江湖州，创新金融支持模式为未来社区的试点运作提供了坚实保障。全省首创“未来社区贷”，在授信额度、审批流程和资本金比例上都获得了支持;项目收益票据则打包了社区经营性物业发行金融产品。不管是新建还是改造，都应坚持政府主导、市场运营，调动参与者、投资主体的积极性，协调各方利益关系，建立长效机制方能推动持续发展。