盛洋投資：2019年報.pdf

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1、1盛洋投資（控股）有 限 公 司 2019 年報目錄2財務摘要3主席報告5管理層討論與分析18董事及高級管理層簡介24董事局報告39環境、社會及管治報告58企業管治報告75獨立核數師報告81綜合收益表82綜合全面收益表83綜合財務狀況表85綜合權益變動表87綜合現金流量表89綜合財務報表附註194投資物業的詳情196發展中物業的詳情197五年財務概要198公司資料22019 年報 盛 洋 投 資（控 股）有 限公司財務 摘要（港幣千元）二零一九年二零一八年收入115,499189,815除所得稅前（虧損）溢利(52,648)43,397本年度（虧損）溢利(51,961)30,733分屬於本公司

2、擁有人的（虧損）溢利(94,713)12,229每股（虧損）盈利 基本（港幣）(0.21)0.03 攤薄（港幣）(0.21)0.01（港幣千元）二零一九年二零一八年資產總值7,002,9196,569,464分屬於本公司擁有人的權益5,446,0835,529,034現金及現金等值975,181816,5693盛洋投資（控股）有 限 公 司 2019 年報主席報告本人謹代表盛洋投資（控股）有限公司（本公司）董事局（董事）或（董事局）欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱 本集團 或 我們）截至二零一九年十二月三十一日止年度（本年度 或 二零一九年）的業績。財務業績本年度，本集團錄得分屬於擁有人的虧損

3、約港幣94,700,000元（於二零一八年則錄得分屬於本公司擁有人溢利約港幣12,200,000元）。有關財務業績的詳情載述於 管理層討論與分析 一節。董事局不建議就本年度派發任何本公司可換股優先股及普通股的末期股息。核心舉措本集團的主要業務為基金平台投資、物業投資及開發、基金投資及證券投資業務。就基金平台而言，本集團通過與我們於美利堅合眾國（美國）的房地產基金平台Gemini-Rosemont Realty LLC（GR Realty）的策略合作，繼續開拓美國房地產市場。於二零一九年，GR Realty積極執行投資及經營策略以應對市場變化，在項目選擇上採取更謹慎的考量態度，更集中地關注以科技

4、帶動發展、質素較高的美國門戶城市及一線城市市場（例如近年於西雅圖及矽谷作出的投資），並不斷變現早年於美國非門戶城市的投資。此外，為改善營運效率，GR Realty整合其地區辦公室，同時將公司總部搬遷至全球最大商業房地產市場之一的洛杉磯，有助促進GR Realty與美國以至國際業界夥伴及市場的連繫，並佔據更有利位置以把握迎面而來的各種機遇。儘管實施該重新定位策略，惟GR Realty仍於非門戶子市場中擁有若干物業，而有關物業的估值於二零一九年有所減少。預計中美貿易磨擦將會導致負面市場氣氛持續及市場前景不明朗，故我們預期來年租戶對寫字樓及非門戶城市將會維持審慎。儘管如此，我們對執行重新定位策略所創

5、造的中期價值仍然持樂觀態度。本集團將緊貼其目前策略，務求更有效地把握在美國的良好業務機遇，同時審慎擴大資產管理規模。就物業開發而言，本集團聯合富經驗的商業夥伴，持續推進我們位於紐約市曼哈頓核心位置的試點項目。該項目將開發為一個綜合住宅項目，預計總樓面面積約為82,000平方呎，涵蓋獨特產品種類和豪華配套設施。項目已於二零一九年第一季度順利展開施工，預期將於二零二一年下半年竣工。42019 年報 盛 洋 投 資（控 股）有 限公司主席報告發展前瞻貿易糾紛及英國脫歐談判均充滿未知之數，加上商品及貨幣價格波動不定，預期主要經濟體增長將會減慢，令全球經濟前景處於逆勢，風險有增無減。儘管二零二零年第一季

6、度出現回穩跡象，包括中美兩國簽署第一階段貿易協議，以及英國於二零二零年一月三十一日正式脫離歐盟，惟經濟及貿易不明朗情況應將於年內持續。因此，我們需以高度審慎的態度，對待我們已經投資的項目以及未來的潛在機會。與此同時，我們將持續改善營運效率及內部監控系統，並透過增進市場知識、拓展商業及人脈網絡，以及加強項目管理技巧，致力在瞬息萬變的市場環境中及時抓緊投資機會。此外，我們將繼續密切關注市場走勢，對市場及投資選擇維持謹慎，同時遵守價值投資原則，增強我們的核心競爭力，以帶來持續增長及回報。憑藉GR Realty紮實的知識、強勁的執行力以及在當地市場的人脈及發展成熟的平台，本集團致力專注於美國房地產市場