世邦魏理仕：2021年上海医药医疗行业报告（38页）.pdf

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1、至2020年，全球前十制药巨头在华营销售收入约占比总额高达16%可窥近年，医药医疗体系的大举革新叠加政策性利好不断加磅(带量采购、医保目录谈判等)，我国医药健康市场终端销售规模逐年攀升下，各大跨国药企纷纷加速中国地区的本土化发展战略。目前，我国医药市场已基本形成了海内外药企协同发展的良好生态格局。而世邦魏理仕2020年，上海市写字楼市场租户普查结果也呈现了如上数据的相同趋势。跨国医药集团在上海地区的产业布局升级进一一步 推动了其在商办租赁市场的战略扩张路径。其中，外资药企新租、扩租主要聚集在南京西路、前滩等板块。南京西路作为上海市最为核心的商务区域，长久以来积蓄的品牌聚集优势对全球顶尖外资企业

2、入驻有较强吸引力。而前滩则作为近年上海市重点发展的新兴区块，为企业提供优越的办公生态环境，周边配套齐全，是最具潜力的高性价比商务板块，未来成长速度可期。因而近期吸引了-批顶尖跨国药企的迁入，产业集聚趋势愈发显著。共享式研发空间或为医药园区典型升级模式综合张江药谷产业发展轨迹和现有租户需求类型不难发现作为我国生物医药创新策源地的药谷乃至泛药谷区域对于承载日益集聚的海内外医药企业已渐显疲态。由一斑可知全貌，我国诸如张江药谷这类早期发展起来的龙头园区内的办公空间生态已无法匹配其主流研发企业群体的升级需求，如优质的办公、实验室、集会休闲等多元功能空间的供应;以及针对新兴主力，即初创型、成长中的生物医药

3、研发企业所诉求的专业孵化、成本优化、平台运营等服务。近年来，全球范围内的医药产业兴起了-场研发孵化- -体式的办公空间创新革命，力图在生命科学领域打造媲美科技行业的创新氛围和产业活力,为行业先行者提供优质的工作空间以及投资、技术等顾问服务。而沪上各个医药基地也迅加入了这一新趋势， 各类孵化器、联合实验室有蔚然成风之势。如以新药研发为发展核心的张江迅速建立了涵盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务推动创新药加速产业化。由强生创建的亚太地区首家JLABS于2019年进驻张江科学城，将研发试验与艺术空间融合，致力构建繁茂品牌生态丛林。与此同时,本地化的医药创新空间也随之涌现，如致力于打造多功能共享生物实验室的ATL ATL于2017年入驻药谷二期核心区域。