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【研报】物管公司2020年经营及市场表现回顾：规模增速高于收入并购助力扩大业务布局（30页）.pdf

上传人：木*** 编号：34837 2020-12-01 PDF PDF 30页 956.94KB

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物管企业之间毛利率表现较为分化。2020 年，毛利率同比改善幅度最为显著的前三家物管企业是恒大物业、华润万象生活、荣万家，其毛利率分别由 2019 年23.9%、16.1%、18.2%提升約 14.2、10.9、9.8 个百分点至38.1%、27.0%、28.1%，主要反映(i)较高物业费率项目数目增加;(ii)有效的成本控制;(iii)毛利率相对较高的业务占比提升。此外，毛利率同比下跌幅度最为明显的三家物管企业则是烨星集团、雅生活服务、奥园健康，其毛利率分别由2019 年34.5%、36.7%、37.4%下跌约 10.3、7.1、3.2 个百分点至24.3%、29.7%、34.2%。其中，雅生活服务和奥园健康毛利率下跌主要原因是其年内透过并购大幅增加第三方项目在管面积(相对已在管之项目的毛利率较低)所致。在 27 家有公布在管面积按项目来源分布数据的物管企业中，奥园健康、世茂服务和雅生活服务 2020 年第三方在管面积占比较 2019 年增加幅度排名第一、第二和第五，而同期毛利率则同比下跌2.3%至7.1%。

本文主要从以下几个方面对2020年物业公司经营及市场表现进行了回顾和分析： 1. 规模增速高于收入，并购助力扩大业务布局：2020年，38家公布在管规模数据的上市物管企业平均在管面积同比增长近50%，行业平均同比增幅达49.9%。 2. 总收入同比平均增长37.2%，业主增值服务收入增速最为显著：39家公布业绩的上市物管企业中，37家收入同比录得正增长，行业同比增幅平均值和中位数分别达37.2%和36.8%。其中，业主增值服务收入增速最为显著，38家物管企业2020年业主增值服务收入增速中位数达50.2%。 3. 物管企业之间毛利率表现较为分化：39家上市物管企业2020年毛利率中位数由2019年的28.2%上升至30.4%。 4. 股东应占利润率同比也有所提升：39家已公布业绩的物管企业2020年股东应占利润率中位数由2019年的11.9%上升至13.2%。 5. 资产营运效率表现：39家已公布业绩的物管企业2020年ROE和ROA中位数分别为21.1%和10.5%。 6. 现金水平：39家已公布业绩的物管企业中，共有8家2020年底在手现金超越50亿元。 7. 股价表现：“规模效应”和“现金充裕”是驱动物管企业股价表现的要素。 8. 估值表现：物业股当前估值呈现分化表现，行业市盈率中位数约达23.1倍。 9. 三大因素将持续利好物业板块股价表现：政策利好、行业整合加速、恒指公司发布物业指数。 10. 投资建议：中长期持续看好具有弱周期性及业绩增长空间明确的物管板块，建议关注储备面积较大和现金充裕的碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务。

2020年物管企业业绩表现如何？哪些因素影响物管企业股价表现？ 2021年物管行业发展趋势如何？

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