普华永道：逆境求胜中国房地产融资中国地产开发商、贷款机构和债权基金应如何在2020年定位[20页].pdf

《普华永道：逆境求胜中国房地产融资中国地产开发商、贷款机构和债权基金应如何在2020年定位[20页].pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《普华永道：逆境求胜中国房地产融资中国地产开发商、贷款机构和债权基金应如何在2020年定位[20页].pdf（20页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、逆境求胜: 中国房地产融资 中国地产开发商、 贷款机构和债权基金应如何在2020年定位 毫无疑问， 此次的疫情爆发和停工对开 发商的现金流和融资能力施加了额外的 压力。 中国企业已经逐渐复工， 在此报告 中我们将讨论中国地产开发商及其贷款 机构和债权基金应如何在不确定的环境 中获得成功。 资料来源：分析、万得终端 显示数据为十个中国城市（北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，青岛，苏州，南昌和厦门）的一手市场销售量，并且为7天移动平均值。 图1： 一手住宅销售正在恢复， 但是截至3月中旬， 销售面积较去年同期相比下降了27 201820192020 -14-7071421283542 一手住宅-

2、日销售面积 （千平方米） 50 0 350 300 250 200 150 100 2020年： 大多数省 份将假 期延长了 一周 农历新年 假期 住宅销量似乎已经开始朝 “正常水平”恢复，但是截 至2020年3月12日，与去年 同期相比仍下降了27。 相对于农历新年第一天的天数 1 摘要 在2020年2月新冠病毒爆发迫使中国建筑工地 关闭、 销售中心暂时停业之前， 国际债券投资 者就已经开始质疑中国房地产开发商不断增 长的债务水平的可持续性。 毫无疑问， 此次的疫情爆发和停工对开发商的 现金流和融资能力施加了额外的压力。 这是因 为中国新年后合约销售额的下降， 且地产项目 预售许可证审批预计

3、将被延期(预售许可证是 在今年晚些时候进行预售的前提条件)。 虽然如此， 随着中国企业逐渐复工， 住宅销量 似乎已经开始朝 “正常水平” 恢复。 截至2020 年3月12日， 住宅销量较去年同期相比仍下降了 27。 我们认为， 在政府和中央银行的适当支 持下， 大多数开发商应该具备缓解任何突发的 1. 大多数中国开发商有很多选择来维持(或提高)现金水平。例如，可以暂停购买新的土地；向买家提供价格折扣以刺激销售活动；中国五大开发商之一 的恒大地产(Evergrande)在2月中旬宣布，旗下的任何一个项目的公寓销售都将享受22%至25%的全面折扣。北京也可以为开发商提供救济措施。例 如，中国东部城

4、市无锡已经将纳税期限延长了3个月，上海也表示将对未能及时缴纳土地出让金的开发商予以豁免。如有需要，可要求银行和其他贷 款方对特定借款人即将到期的本金或利息归还实行延期。 2. 另见瑞银（UBS）：对开发商的销售中断现金进行压力测试（2020年2月13日）。 现金流问题的能力1， 并且即使在预售停止三个 月的情况下， 也能够维持足够的现金水平以偿 还债务2。 在这篇文章中， 我们探讨了大部分中国地产开 发商如何依赖预售来为他们的业务融资， 以及 在宏观经济不确定性加剧的情况下， 他们应该 如何自我定位以取得成功。 我们还研究了现有贷款方应如何监控其信贷 组合， 以及现阶段他们可以采取何种行动，

5、将 风险降至最低。 最后， 我们研究了私募债权投资者在该领域向 企业贷款的机会类型。 资料来源：Capital IQ，对在香港，上海或深圳证券交易所上市的房地产集团的分析。“前十名”代表最大的十个开发商（基于2018年收入）， 前三十名”代表排名在11到30之间的开发商，“前50名”代表排名在31到50之间的开发商等。 图2： 在过去的五年中， 中国开发商的杠杆率平均增长了20-35： 杠杆中值（总资产/权益） 前10开发商 4.1x 5.5x 20152016201720181H19 其他 2.0 x 2.0 x 前100开发商 3.4x 3.6x 前50开发商 5.3x 4.4x 前30开

6、发商 4.8x 3.6x 0.0 x 6.0 x 5.0 x 4.0 x 3.0 x 2.0 x 1.0 x “ 摘要 2摘要 1.2x 0.4x 0.3x 0.6x 1.3x 0.3x 0.3x 0.7x 1.3x 0.3x 0.2x 0.9x 1.4x 0.2x 0.2x 1.3x 1.4x 0.3x 0.2x 1.3x 开发商融资： 预售的重要性 房地产本身就是资本密集型行业。 中国开发商通常通过以下方式筹集营 运资金来购置土地、 建造和持有已完成的开发项目： 推迟支付承包商的施工费 从银行借款或发行债券 （境内或境外） ； 以及 在相关建造完成之前， 通过向买家出售住宅收取预售款 （