定期报告-圣博华康：2026年半年度报告.PDF

核心结论速览： 圣博华康是专注于文化创意产业园区投资运营的新三板挂牌公司：公司以“租赁-改造-运营”为核心模式，通过租赁既有建筑（群），进行主题定位和改造升级后对外招商运营，获取租金、物业管理及增值服务收入。 2026年上半年实现营收5,316万元，同比增长14.97%：营业收入从上年同期的4,624万元增长至5,316万元，主要系在建园区逐步转入成熟运营期，下游客户收入贡献提升。 归属于挂牌公司股东的净利润262万元，同比下降14.44%：净利润从上年同期的306.5万元下降至262.2万元，主要因在建园区转固后上游大房东使用权资产折旧及工程摊销增加。 总资产5.19亿元，资产负债率70.42%：公司资产总额5.19亿元，负债总额3.65亿元，资产负债率较上年末的71.12%略有下降。 经营活动现金流净额3,003万元，同比增长17.36%：下游客户收入增长带动经营性现金流入增加，现金流状况进一步改善。 公司在全国中小企业股份转让系统（新三板）基础层挂牌：证券简称“圣博华康”，证券代码831205，股票交易方式为集合竞价交易。 实际控制人为贾波、李燕灵，控股股东为上海乾毅创业投资管理有限公司：乾毅创投持股66.26%，德必投资管理有限公司为一致行动人，合计持股71.25%。H2：研究背景与产业全景图谱——文化创意产业园区的投资运营模式。上海圣博华康文化创意投资股份有限公司（简称“圣博华康”）成立于2011年5月5日，2014年10月28日在全国中小企业股份转让系统（新三板）挂牌，证券代码831205，属于基础层挂牌公司。公司的主营业务是文化创意产业园区的投资和运营，以及相应的增值服务业务（包括规划咨询和顾问服务）。公司的核心商业模式可以概括为“租赁-改造-运营”：1. 选址与租赁：经过系列前期考察和评估，选择具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），以租赁方式取得其经营权。2. 主题定位与改造：进行基于城市区域、建筑空间价值互动提升的主题定位和规划设计，改建配套硬件设施、内外部装修等，将其打造成为符合新目标客户群体办公和经营需求的文化创意产业园区。3. 招商与运营：通过招商和后续运营获得租金收入、物业管理收入和系列增值服务收入。增值服务业务：公司利用自身在文化创意园区经营、管理、服务方面的丰富经验，为创意园区运营商或业主提供规划咨询、经营管理建议、团队带教和培训指导等服务，以咨询服务费、品牌使用费、顾问管理费、超额利润分成等方式获得收益。H2：财务表现深度解析——营收增长但利润承压。2026年上半年核心财务数据：| 指标 | 本期 | 上年同期 | 变动 ||||||| 营业收入 | 5,316.4万元 | 4,624.0万元 | +14.97% || 营业成本 | 3,458.7万元 | 2,849.0万元 | +21.40% || 毛利率 | 34.94% | 38.39% | -3.45pct || 归母净利润 | 262.2万元 | 306.5万元 | -14.44% || 扣非归母净利润 | 167.5万元 | 237.3万元 | -29.41% || 经营活动现金流净额 | 3,003.0万元 | 2,558.9万元 | +17.36% |营收增长但利润下滑的“剪刀差” ：营业收入增长14.97%至5,316万元，主要系在建园区逐步转入成熟运营期，下游客户收入贡献提升。但营业成本增长更快（+21.40%），主要系在建园区转固后，上游大房东使用权资产折旧及工程摊销相应增加。毛利率从38.39%下降至34.94%，下降了3.45个百分点。财务费用同比增长16.44%至543万元，主要系在建园区转成熟后新增租赁利息支出增加所致。资产负债结构：截至2026年6月30日，公司总资产5.19亿元，总负债3.65亿元，资产负债率70.42%，较上年末的71.12%略有下降。使用权资产1.91亿元（占总资产36.79%），租赁负债2.41亿元（占总资产46.49%），反映了公司“以租赁方式取得经营权”这一商业模式下的资产负债表特征。公司货币资金3,809万元，较上年末增长35.75%，主要系经营活动现金流净额增加，资金储备与流动性状况进一步改善。H2：子公司网络与区域布局——武汉、徐州、上海的三角架构。公司通过多家控股子公司在上海、武汉、徐州三地布局文化创意产业园区：| 子公司 | 所在地 | 注册资本 | 持股比例 | 2026H1营收 | 2026H1净利润 ||||||||| 上海圣博锦康 | 上海 | 1,000万元 | 65% | 1,514.9万元 | 740.2万元 || 武汉圣博福康 | 武汉 | 2,500万元 | 60% | 909.1万元 | -80.9万元 || 徐州圣博华康 | 徐州 | 1,000万元 | 55% | 1,646.8万元 | -99.2万元 || 徐州圣博平康 | 徐州 | 1,000万元 | 80% | 427.3万元 | -52.4万元 |区域表现分化显著：上海圣博锦康是公司最优质的资产，上半年实现营收1,515万元、净利润740万元，盈利能力强劲。徐州圣博华康营收规模最大（1,647万元），但处于亏损状态（-99万元）。武汉圣博福康同样处于亏损（-81万元），净资产为负（-1,171万元）。商誉情况：公司账面商誉1,428万元，其中武汉圣博福康形成商誉886万元，徐州圣博华康形成商誉543万元。公司已对这两个资产组进行减值测试，可收回金额分别为5,908万元和4,534万元，均高于账面价值，无需计提减值。H2：行业竞争格局与市场风险。行业现状：我国文化创意产业已发展近二十年，为相关领域产业园区服务业的发展带来了广阔的市场空间和发展前景。但行业也面临多重挑战：1. 市场风险：文化创意产品价值评估存在不确定性，创意产品需求不稳定性和文化创意易复制性导致文化创意企业面临较大的市场风险。国内大多数文化创意企业属于发展型企业，存在资金短缺、客户资源有限等约束。2. 经营风险：文化创意产业受宏观经济波动影响。宏观经济下行风险导致文化创意产业需求减少，产品价值被低估以及投资回报下降。3. 政策风险：我国文化创意产业领域处于发展期，行业参与者需要承受行政管理调整所带来的风险，包括管理制度、运营政策、产业规划政策等。目前行业内大量园区仍然无法证明自身是文化创意产业园区这一基本行业属性。圣博华康的应对策略： 在多年的经营过程中提出“招商和造商”计划，在促进企业向文创方向转型、促进企业挖掘生长潜力等方面有丰富的经验。经济下行期也是文创创业的生长期，提供专业服务、形成专业聚集，是公司在长期抵御风险过程中的重要发现。 所有园区在立项之初，就把申请市级挂牌、融入区域功能作为项目必须的考核条件，为项目长达十几年的运营期争取长期合法性保障。H2：未来12-24个月关键观察指标。1. 在建园区的成熟度转化。 在建园区逐步转入成熟运营期是营收增长的主要驱动力。 关注新园区的招商进度和出租率提升。2. 利润率的改善。 毛利率从38.39%下降至34.94%，能否企稳回升。 在建园区转固带来的折旧摊销压力能否被收入增长消化。3. 武汉、徐州子公司的扭亏进程。 武汉圣博福康和徐州圣博华康均处于亏损状态。 关注这两个区域园区的运营优化和出租率提升。4. 财务杠杆的变化。 资产负债率70.42%，租赁负债2.41亿元。 关注公司是否有降杠杆计划。5. 关联交易的合规性。 公司与实际控制人控制的多家企业存在关联交易。 关注关联交易的公允性和合规性。多角色行动建议： 投资者：关注在建园区的招商进度和出租率提升、武汉和徐州子公司的扭亏进程、毛利率的企稳回升。 潜在合作伙伴：评估公司在文化创意园区运营领域的品牌输出和管理输出能力。 竞争对手：关注公司在上海、武汉、徐州三地的园区布局和差异化定位。延伸阅读。如需获取完整报告详细数据及全部信息，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：圣博华康的核心业务是什么？A：公司以文化创意产业园区的投资和运营为主，商业模式是“租赁-改造-运营”——租赁既有建筑，改造为文化创意产业园区后对外招商运营，获取租金、物业管理和增值服务收入。Q2：公司2026年上半年的业绩如何？A：实现营收5,316万元，同比增长14.97%；归母净利润262万元，同比下降14.44%。营收增长主要系在建园区逐步成熟，利润下降主要因在建园区转固后折旧摊销增加。Q3：公司的主要资产分布在哪里？A：公司通过子公司在上海、武汉、徐州三地运营文化创意产业园区。上海圣博锦康是盈利能力最强的子公司，武汉和徐州的子公司目前处于亏损状态。Q4：公司的资产负债率是多少？A：截至2026年6月30日，资产负债率为70.42%，较上年末的71.12%略有下降。租赁负债2.41亿元，是负债的主要组成部分。Q5：公司的实际控制人是谁？A：实际控制人为贾波、李燕灵，控股股东为上海乾毅创业投资管理有限公司（持股66.26%），一致行动人德必投资管理有限公司（持股4.996%）。Q6：公司面临的主要风险是什么？A：主要风险包括市场风险（文创产品价值评估不确定性）、经营风险（受宏观经济波动影响）和政策风险（行业行政管理调整）。