【东方证券】房地产行业周报：公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股-260727（22页）.pdf

核心结论速览： 公募地产持仓降至近10年新低：2026Q2公募基金房地产行业实际持仓占比仅为0.31%，环比下降0.14pct，创近10年以来新低。同期房地产行业标准配置比例约为0.84%，实际持仓低配约0.53pct。 Q1的配置修复被Q2完全回吐：今年Q1是近十年来首次非政策驱动、单纯由于交易基本面数据改善带来的配置比例提升。但Q2在科技成长逼空行情和脆弱的企稳预期双重影响下，板块配置比例再次下行。 持仓高度集中于头部标的，集中度环比下降：前三大重仓股（贝壳-W、华润置地、招商蛇口）合计持仓市值约99.8亿元，占比42.7%（环比-4.1pct）；前五大重仓股合计持仓市值约136.5亿元，占比58.4%（环比-3.8pct）。 资金主动加仓方向：转型标的+高确定性个股：滨江集团（+10.2亿元）、西藏城投（+4.6亿元）、龙湖集团（+4.5亿元）位列主动加仓前三。新城控股、万通发展、建发国际亦获得较明显加仓。 纯地产逻辑资金风险偏好下降：2026Q2公募地产配置风格有所切换。剔除部分关联科技行情的转型类标的，纯地产逻辑的资金更加关注现金流安全、资产质量、城市结构、去化能力和商业模式确定性。 上海房价今年大概率已见底，2026是磨底形态：东方证券前瞻判断，上海有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复。今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1。公募地产持仓：降至近10年新低，低配0.53pct。近期公募基金已完整披露2026年中报。从房地产行业实际持仓来看，2026Q2公募基金房地产行业实际持仓占比为0.31%，环比下降0.14pct，回吐一季度核心城市超季节性亮眼表现引发市场企稳预期改善带来的配置比例阶段性修复，并创近10年以来新低。同期房地产行业标准配置比例约为0.84%，实际持仓低配约0.53pct。复盘近十年走势来看，行业实际持仓占比自2019年以来持续下行，仅在2021Q2-2022Q3以及2024Q3在密集宽松政策推动下有所阶段性回升。2026年Q1是首次非政策驱动单纯由于交易基本面数据改善带来的配置比例提升。但Q2在科技成长的逼空行情和脆弱的企稳预期在季节性走弱的数据面前再次摇摆的双重影响下，板块配置比例再次下行。从公募基金重仓股来看，持仓总市值为233.71亿元，环比下降20.0%。持仓仍高度集中于贝壳、华润置地及招商蛇口等确定性较强的头部标的，集中度环比稍有下降，前五大重仓股占比过半。从持股市值看，贝壳-W、华润置地及招商蛇口分别为46.3亿元、32.9亿元和20.6亿元，位列前三。前三大重仓股合计持仓市值约99.8亿元，占房地产行业公募基金重仓市值的比例为42.7%，环比-4.1pct。前五大重仓股（含保利发展、滨江集团）合计持仓市值约136.5亿元，占比约58.4%，环比-3.8pct。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。主动加仓方向：转型标的+高确定性个股。从公募基金主动加仓金额来看，资金主要流向转型个股和高确定性个股。| 排名 | 个股 | 主动加仓金额（亿元） | 特征 ||||||| 1 | 滨江集团 | 10.2 | 高确定性地方龙头 || 2 | 西藏城投 | 4.6 | 转型标的 || 3 | 龙湖集团 | 4.5 | 高确定性民企 || 4 | 新城控股 | 2.3 | 低位高确定性 || 5 | 万通发展 | 4.8 | 转型标的 |此外，建发国际亦获得较明显加仓。从持股占流通股比例来看，滨江集团公募基金持股占流通股比例达8.7%，排名第一，环比大幅提升。华润置地获94个公募基金持有，为持有基金数量最多的地产股。整体来看，2026Q2公募地产配置风格有所切换。剔除部分关联科技行情的转型类标的，纯地产逻辑的资金风险偏好有所下降，资金更加关注现金流安全、资产质量、城市结构、去化能力和商业模式确定性，加仓高确定性低位个股。这也进一步反映了当前市场企稳预期的脆弱性——尽管核心城市的结构性修复逻辑时至今日仍未证伪，但部分投资人仍担心只是中继反弹，市场仍对未来趋势抱有分歧。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。二手房市场：挂牌价持续下行，成交表现分化。挂牌价：一线城市持续下行，上海两连降。北京挂牌价周环比-0.21%，连续十九周下行；上海挂牌价周环比-0.03%，已连续两周下行；广州挂牌价周环比-0.22%，连续七周回落；深圳挂牌价周环比-0.08%，连续五周回落。年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.60%、+1.62%、-2.91%、-1.34%。上海是唯一年初至今录得正增长的一线城市，自底部反弹幅度为1.7%。挂牌量：上海近十九周下行，深圳六连降。上海周环比-0.12%，近十九周呈下行趋势，年初至今累计下降12.47%，自近两年高点回落32.3%；深圳挂牌量周环比-1.09%，已连续六周下行，年初至今累计下降6.68%。北京周环比转负（-0.01%），广州周环比+0.15%（连续十五周下降后五连升）。实时成交：北京连续两周上行，涨幅有所走阔，广深环比转负。北京周环比+2.8%，已连续两周上行；广州周环比转负（-3.5%）；深圳周环比转负（-3.6%）。网签方面，北京周环比+3.0%，上海周环比转正（+4.4%），深圳周环比-5.0%。议价率：上海议价率五连降。2026年6月，上海议价率月环比下降0.5pct至6.4%，已连续五个月下行；北京、广州议价率月环比分别下降0.2pct、0.4pct；深圳月环比转正（+0.8pct）。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。新房市场：上海周环比转正，北京深圳持续回落。新房成交：上海周环比转正（+9%），北京周环比-2%（降幅走阔1pct），广州周环比转负（-2%），深圳周环比-17%（降幅走阔15pct）。北上广深年初至今累计成交同比分别为-1%、+33%、+8%、-16%。上海新房市场表现最为强劲，年初至今累计成交同比+33%。库存及去化：一线城市新房库存再度上行。截至2026年7月23日，10个样本城市新房库存面积7429.50万方（周环比+0.1%）；一线城市新房库存2660.25万方（周环比+0.4%），此前连续4周下行。一线城市去化周期为14.4个月。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。房企融资：招商蛇口发行20亿中票，票面利率1.57%。上周（7/20-7/24）房地产企业新增债券融资99.5亿元，周环比-27.7%。年初至今房地产企业融资规模合计2462.14亿元，年同比-57.5%。重点融资案例： 招商蛇口：发行20亿元中票，期限3年，票面利率1.57%。 苏州高新：发行15亿元债券，期限5+3年，票面利率1.50%。 保利置业：发行10亿元债券，期限5年，票面利率2.46%。 新城控股：发行7.5亿元债券，期限5年，票面利率2.80%。 上海城投控股：发行10亿元债券，期限5年，票面利率1.73%。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。行业政策：广州拟稳步有序推进现房销售制。广州：拟积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。推进房地产开发融资方式改革，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向满足房地产项目合理融资需求转变。落实房地产项目资金封闭管理要求，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目资金。一线城市经济数据： 北京上半年GDP 26411.9亿元（同比+5.4%），房地产开发投资下降9.6%，新建商品房销售面积+2%（住宅+14.1%）。 上海上半年GDP 27886.63亿元（同比+5.6%），固定资产投资+6.8%，新建商品房销售面积+5%。 广东上半年GDP 72281.05亿元（同比+4.5%），房地产开发投资下降21.6%。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。投资建议与择时判断。东方证券认为，上海房价今年大概率已经见底，2026是磨底形态，2027才是涨价形态。因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情。持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1。今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由如下： 7-8月：预计量价双弱，加之中报季市场可能追逐业绩能见度更高的行业。 金九银十：数据预计明显改善。 930：叠加或有的政策预期。推荐关注方向：1. 拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企。2. 楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商。3. 深耕京沪的地方国企的交易性机会。（数据来源：东方证券《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》）。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：公募地产持仓降至近10年新低意味着什么？A：0.31%的实际持仓占比、0.53pct的低配幅度，反映了公募基金对地产板块的极度低配。这种极端低配本身也是一种反向信号——一旦基本面改善信号明确，资金回补的空间巨大。但低配也说明当前市场对地产板块的预期分歧仍然很大。Q2：Q1的配置修复为什么没有持续？A：Q1的配置提升是首次非政策驱动、单纯由于交易基本面数据改善带来的。但Q2面临双重压力：①科技成长逼空行情分流资金；②脆弱的企稳预期在季节性走弱的数据面前再次摇摆。核心城市结构性修复逻辑未被证伪，但部分投资人担心只是中继反弹。Q3：资金在加仓什么样的地产股？A：2026Q2资金主要流向两类标的：①转型个股（如西藏城投、万通发展）——关联科技行情，具备独立逻辑；②高确定性个股（如滨江集团、龙湖集团、新城控股）——现金流安全、资产质量优、城市结构好、去化能力强。纯地产逻辑的资金风险偏好明显下降。Q4：二手房市场的信号是什么？A：上海是唯一年初至今挂牌价正增长的一线城市（+1.62%），自底部反弹1.7%，议价率五连降至6.4%。但北京（-2.60%）、广州（-2.91%）、深圳（-1.34%）仍在下跌通道。城市间分化明显，上海结构性修复信号最强。Q5：东方证券对楼市择时的判断是什么？A：上海房价今年大概率见底，2026是磨底形态，2027才是涨价形态。今年楼市和股市仍会有所反复，整体震荡向上。持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1。下一个择时窗口在三季度末——7-8月预计量价双弱，金九银十数据预计明显改善。Q6：地产板块的主要风险是什么？A：三大风险：①逆周期调节政策不及预期；②楼市改善不及预期（小阳春后转头向下）；③房企信用风险加剧（若政策宽松和基本面改善不及预期，信用风险可能进一步扩散）。数据来源说明。本报告数据来源于东方证券研究所《公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股》（分析师：吴胤翔，执业证书编号：S0860526010001；联系人：董斌鑫，执业证书编号：S0860126040015）、基金公告、Wind、Choice、冰山数据、国家统计局、财联社等公开数据渠道。