【国盛证券有限责任公司】房地产开发2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位-260726（16页）.pdf

核心结论速览： 本周地产板块跑输大盘：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300指数5.96个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。 本周新房成交同环比增长：本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比提升13.8%，同比提升20.0%。其中样本一线城市环比+0.9%、同比+5.3%；二线城市环比+28.1%、同比+61.5%；三线城市环比-2.0%、同比-28.4%。 二手房成交保持高位：本周15个样本城市二手房成交面积合计200.0万方，环比增长1.3%，同比增长9.4%。今年29周累计成交6018.8万方，同比增长5.8%。 房企信用债净融资转正：本周共发行房企信用债17只，发行规模134.78亿元，总偿还量130.97亿元，净融资额为3.81亿元，环比增加50.29亿元。 7月累计新房成交同比+2.7% ：7月累计样本30城新房成交483.9万方，同比+2.7%；一线城市156.1万方，同比+21.5%；二线城市246.2万方，同比+10.8%；三线城市81.7万方，同比-32.3%。 今年累计新房成交仍同比-15.8% ：今年累计29周样本30城新房成交4688.9万方，同比-15.8%；一线城市-3.7%，二线城市-10.8%，三线城市-37.1%。 行业基本面仍处左侧：新房无量去化表现一般，二手房有量价格表现一般，拿地受制于新房销售整体谨慎，库存仍在高位。开启右侧仍缺乏有效催化。H2：行情回顾——板块跑输大盘，重点房企涨跌分化。板块整体表现。本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300指数5.96个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。本周上涨个股共26支，较上周减少6支，下跌股数为84支。A股个股表现。本周A股房地产股涨幅居前五的为深物业A（+24.6%）、\ST紫学（+22.6%）、京蓝科技（+14.4%）、财信发展（+11.6%）、中润资源（+6.1%）。跌幅前五为万通地产（-22.9%）、亚太实业（-14.2%）、绵石投资（-13.3%）、香江控股（-11.1%）、京投发展（-10.2%）。重点房企表现。本周重点40家A/H房企中共计上涨12支，较上周减少1支。涨幅位居前五的为中梁控股（+23.1%）、绿景中国地产（+18.0%）、旭辉控股集团（+8.6%）、融信中国（+8.3%）、金地商置（+4.3%）。跌幅前五为佳兆业（-12.5%）、中国奥园（-7.3%）、华夏幸福（-6.3%）、绿城中国（-3.6%）、华润置地（-3.1%）。H2：新房成交——周度同环比双增，城市能级分化显著。本周成交：二线城市领涨。本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比提升13.8%，同比提升20.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为43.8万方，环比+0.9%，同比+5.3%；样本二线城市为83.4万方，环比+28.1%，同比+61.5%；样本三线城市为22.7万方，环比-2.0%，同比-28.4%。一线城市中，北京7.7万方（环比-2.1%/同比-2.2%）、上海19.7万方（环比+9.9%/同比+4.0%）、广州11.5万方（环比-1.8%/同比+0.1%）、深圳4.9万方（环比-17.1%/同比+49.6%）。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。7月累计：同比转正。7月累计新房成交面积方面，样本30城共计483.9万方，同比+2.7%；一线城市为156.1万方，同比+21.5%；二线城市为246.2万方，同比+10.8%；三线城市为81.7万方，同比-32.3%。三线城市与一二线城市的差距进一步拉大。今年累计：仍处深度负区间。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计4688.9万方，同比-15.8%；一线城市为1430.9万方，同比-3.7%；二线城市为2345.1万方，同比-10.8%；三线城市为912.9万方，同比-37.1%。二三线城市中，衢州（+51.4%）、泰安（+36.0%）、肇庆（+28.7%）等总计9城同比为正，温州（-93.7%）、嘉兴（-63.3%）、云浮（-43.6%）等总计17城同比为负。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。H2：二手房成交——持续高位运行，三线城市增速领跑。本周成交：同比增长9.4%。本周15个样本城市二手房成交面积合计200.0万方，环比增长1.3%，同比增长9.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为82.6万方，环比+2.1%；样本二线城市为85.5万方，环比+2.5%；样本三线城市为31.9万方，环比-3.9%。一线城市中，北京28.6万方（环比+2.7%/同比+9.6%）、上海43.5万方（环比+4.1%/同比+16.6%）、深圳10.5万方（环比-6.8%/同比-0.4%）。二线城市中，成都45.5万方（环比+3.2%/同比持平）、苏州15.2万方（环比+3.9%/同比+35.0%）表现突出。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。今年累计：同比增长5.8%。今年29周累计成交6018.8万方，同比增长5.8%。其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2588.2万方，同比+6.0%；样本二线城市为2508.1万方，同比+1.9%；样本三线城市为922.4万方，同比+17.3%。三线城市二手房累计增速显著高于一二线，反映出低能级城市新房供应收缩背景下二手房市场的活跃度。H2：房企信用债——净融资转正，融资成本下行。发行与偿还：净融资3.81亿元。根据Wind统计数据，本周（7.20-7.26）共发行房企信用债17只，环比增加7只；发行规模共计134.78亿元，环比增加8.58亿元，总偿还量130.97亿元，环比减少41.71亿元，净融资额为3.81亿元，环比增加50.29亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（36%）为主要构成，公司债（29%）、中期票据（24%）紧随其后。债券期限方面，本周以1-3年（60.8%）的债券为主，3-5年（32.2%）次之。融资成本：多数品种利率下行。本周发行利率整体有所下降。其中“26新城控股MTN001”5年期中期票据利率2.80%，较公司此前同类型债券下降120bp；“26陆债02”5年期公司债利率1.76%，下降79bp；“26牡丹01”3年期公司债利率1.79%，下降51bp。（数据来源：Wind、国盛证券研究所）。H2：政策跟踪——地方政策持续发力。海南：推动房地产市场企稳回升。7月22日，海南省住建厅召开房地产企业座谈会，提出围绕“控增量、去库存、优供给”推动房地产市场企稳回升，优化土地供应、增加好房子供给，稳定市场预期，并推动房地产企业向重运营、重服务方向转型。广州：探索城市更新一体推进机制。广州市发布住房发展“十五五”规划（征求意见稿），提出将探索建立城市更新一体推进机制，完善城市更新政策法规体系；支持符合条件的老旧住房实施自主更新、原拆原建；深入推进直管房危旧房设施升级、功能优化及适老化改造等。合肥：放宽异地缴存人“商转公”业务。合肥市住房公积金管理中心发布通告，自2026年8月1日起，符合“商转公”业务办理条件的异地缴存职工，在2024年12月31日（含）之前已发放的商业贷款，可申请办理“商转公”业务。北京：高质量推进城市更新。北京召开全市半年工作会议，提出高质量推进城市更新，推动“好房子”建设向“好街区”建设拓展。北京保障房中心启动2026年度新毕业大学生及青年人才专项配租工作，共推出房源3300套，覆盖14个行政区。（数据来源：各省市住建部门、国盛证券研究所）。H2：投资建议——维持“增持”评级，结构性机会为主。行业判断：基本面仍处左侧。国盛证券维持行业“增持”评级。地产行业基本面仍然处在左侧，新房总量机会不大，更多的机会来自结构。行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益。四大配置方向。（1）多元化经营——商业运营派穿越周期。按美日经验，多元化经营的企业穿越周期能力更强。中国房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活。建议关注华润置地。（2）偏轻资产运营——中介与物业。房价下跌过程中，偏轻资产运营穿越周期能力较优。中介派建议关注贝壳-W，A股我爱我家为映射。物业短期面临增速降档、收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股。推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主——alpha逻辑等待beta验证。开发为主的开发商需优先选择融资顺畅成本低、布局侧重点城市主城区、历史包袱相对轻的企业。推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：本周新房成交表现如何？本周30城新房成交149.8万方，环比+13.8%，同比+20.0%。二线城市表现最强（环比+28.1%/同比+61.5%），一线城市温和增长（环比+0.9%/同比+5.3%），三线城市继续承压（环比-2.0%/同比-28.4%）。Q2：二手房市场走势如何？本周15城二手房成交200.0万方，环比+1.3%，同比+9.4%，保持高位运行。今年累计29周成交6018.8万方，同比+5.8%。三线城市累计同比+17.3%增速最高。Q3：房企融资环境有何变化？本周房企信用债净融资3.81亿元，环比增加50.29亿元，由负转正。发行利率整体下行，新城控股5年期中票利率较此前下降120bp，融资成本改善明显。Q4：行业基本面处于什么阶段？行业基本面仍处左侧——新房无量去化一般，二手房有量价格一般，拿地受制于新房销售整体谨慎，库存仍在高位。开启右侧仍需等待有效政策催化或成交量持续放大。Q5：地产板块有哪些值得关注的投资方向？四个方向：①商业运营派（华润置地）；②偏轻资产（贝壳-W、华润万象生活等）；③优质开发国企央企（华润置地、建发国际、招商蛇口、保利发展等）；④类地方城投及地产转型股。Q6：本周有哪些重要政策？海南提出“控增量、去库存、优供给”；广州探索城市更新一体推进；合肥放宽异地缴存人“商转公”；北京推动“好房子”向“好街区”拓展并推出3300套人才保障房。数据来源说明。本报告数据来源于国盛证券《房地产开发：2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位》（分析师金晶，执业证书编号S0680522030001；分析师肖依依，执业证书编号S0680523080005，报告发布日期2026年7月26日），以及Wind、各省市住建部门等公开数据。所有数据均基于报告原文及公开信息提取。