北京城市副中心（通州区）“十五五”时期城市更新规划（征求意见稿）（19页）.pdf

核心结论速览： 北京城市副中心“十五五”城市更新进入加速期和关键期：规划范围以155平方公里核心区为主，扩展至拓展区（不含亦庄新城通州部分），存量更新与新建并重，内涵提升式发展需求紧迫。 约28.7平方公里待更新存量建设用地：房屋设施老化、公共服务设施供需错配、大量产业用地闲置低效，空间资源亟待盘活。 构建“一带一轴辐射引领，四片区重点突破，多单元统筹推进”空间格局：大运河生态文明带、六环创新发展轴串联老城、宋庄艺术小镇、张家湾设计小镇及漕运古镇、台湖演艺小镇四大片区，划定27个城市更新实施单元。 四大专项行动锚定重点任务：老旧小区综合整治、区域综合更新、三大设施提质增效、生态系统修复与历史文化传承。 “十五五”末城市更新年度投资力争达到固投总额30%：目前市场主体占比不足20%，亟需吸引社会资本参与。 27个城市更新实施单元中9个为综合化城市更新组团：在北京市住建委统筹下推进实施，推动片区一体化更新。 创新政策供给，探索容积率奖励与弹性管控机制：允许用地功能混合与建筑功能转换，老旧厂房改造给予5年过渡期政策。H2：研究背景与发展形势。北京城市副中心（通州区）“十五五”时期城市更新规划，是在《北京城市总体规划（2016年—2035年）》与《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》战略部署基础上的深化推进。“十四五”时期，城市副中心已基本实现打基础、补短板、有序拉开城市框架的目标。“十五五”时期，城市副中心将从外延扩张转向更新与新建并重，内涵提升式发展需求更加急迫。城市更新进入加速期和关键期，发展机遇前所未有。城市副中心在“十五五”时期具备承接重大功能性和战略性资源的显著优势。作为非首都功能疏解重要承载地和京津冀协同发展示范区，拥有引入央企、国企、高等院校等高能级机构的空间资源条件和政策制度优势。通州区现状约28.7平方公里的待更新存量建设用地，为系统推进城市更新提供了重要的空间载体。然而，“十五五”时期通州区城市更新仍面临多重挑战。待更新存量地区空间品质与利用效率有待提升，房屋设施老化、公共服务设施供需错配、公共空间系统性欠缺。老旧小区改造、教育养老设施补充、绿地养护等方面民生诉求亟待回应。城市更新工作呈现项目化分散化特征，缺乏空间统筹，系统性不足，资源配置效率偏低。同时，缺乏吸引市场主体参与更新的保障机制，信息不对称、手续不透明、融资限制多，刚性政策制约了功能混合与消费新场景培育，规划公益性设施占比高，导致市场主体参与动力不足。H2：目标体系——到2030年建立可持续城市更新模式。到2030年，城市更新行动取得重要进展，可持续城市更新模式基本建立。有效支撑城市副中心承接非首都功能疏解与建设国际一流和谐宜居之都示范区。“一带一轴”、老城和三个特色小镇等城市更新重点空间功能和品质实现整体提升。实施多元化的城市更新任务，推进空间资源有效整合和优化，增加城市更新场景，促进产业转型升级、改善人居环境、完善公共服务和基础设施，塑造特色城市风貌，完成一批具有示范性的城市更新项目，探索高标准、高质量推进城市更新的“副中心经验”。创新政策，争取多渠道资金，扩大社会资本参与，促进发展新旧动能加快转换。H2：空间格局——“一带一轴四片区多单元”。强化整体统筹，分层次构建空间引导体系，拉开北京城市副中心城市更新空间框架。结合城市副中心存量资源与实施情况，聚焦“十五五”时期城市更新重点空间，构建“一带一轴辐射引领，四片区重点突破，多单元统筹推进”的城市更新空间格局。一带——大运河生态文明带：塑造展示生态文明的绿色空间走廊，提升大运河滨水空间品质，构建安全、绿色、宜人的滨水空间。赓续千年运河文脉，打造彰显中华文明、引领创新发展的滨水城市标杆。强化大运河滨水经济带的功能引领，高效聚合生态、文化、商业等公共要素，构建文商旅体融合发展的滨水活力圈。一轴——六环创新发展轴：结合六环路入地改造建设六环高线公园，形成贯通城市副中心的慢行系统网络。采用小型化、散点式方式，植入配套服务、公共服务和文化设施等功能。强化“一轴”的空间缝合作用，串联宋庄片区、张家湾设计小镇、老城地区等城市更新重点片区。通过功能植入和一体化建设运营，激活两侧产业，辐射带动周边土地增值。四片区：六环创新发展轴串联的老城片区、宋庄艺术小镇片区、张家湾设计小镇及漕运古镇片区、台湖演艺小镇片区4个城市更新重点片区。多单元：针对城市更新活动相对成片连片区域，结合实施情况，科学划定城市更新实施单元。单元内强化统筹各类资源配置、平衡多方利益、优化功能布局、补齐公服配套，实现片区一体化更新。目前划定27个城市更新实施单元，其中9个作为综合化城市更新组团，在北京市住房和城乡建设委员会的统筹下推进实施。H2：四大专项行动。专项行动一：老旧小区综合整治——提升人居环境品质。聚焦住房安全，持续开展危旧房屋隐患排查与改造，推行“一楼一策”分类消隐机制。对经鉴定为C、D级的危旧住房通过停用、拆除、翻建及加固等方式逐步消除安全隐患。重点推进上园、科印小区2处试点工程。加快实施老旧小区宜居改造，围绕管道、照明、楼梯、外立面等进行系统性更新改造。以“工具箱”式更新推动居民自主选择加装电梯、绿建改造、立面翻新、智慧服务等内容。以街道为单元推动“老旧小区+周边低效资源”整体策划与片区化连片式改造。引导社会资本参与老旧小区改造，划拨用地类老旧小区探索协议出让或作价入股方式转让土地使用权。鼓励社会资本通过“投资+运营”一体化模式参与改造。以街道为基本单元构建一刻钟便民生活圈。专项行动二：区域综合更新——促进地区活力整体提升。推动低效产业用地转型升级，打造产业空间集聚、土地利用集约、服务配套共享的现代产业园区。加快推进老城地区北光厂、红旗机械厂、日化二厂、探矿厂、铜材厂等5处集中连片老旧厂区方案编制。有序推进张家湾设计小镇城市更新，进一步对接企业诉求推进存量产业园区更新。积极承接北京服装学院通州校区等重大项目。聚焦小堡艺术区、南大街、大营村、漷县村4处老旧街区。北区以现状保留与环境综合整治为主，中区加快工业大院腾退并植入教育文旅等艺术产业，南区改善人居环境引入高品质商业服务。渐进式推进南大街片区综合整治。加快实施宋庄子各庄等四村和潞城东堡等四村2处城中村改造。专项行动三：三大设施提质增效——保障城市功能运行。系统提升教育设施供给水平，加快宋庄十一通实学校、张家湾中学高中部、西集中学高中部3处中小学改扩建工程。推进首医大胸科医院、潞河医院、妇幼保健院3处既有市区级医疗机构提质改造。依托探矿厂、同仁堂等存量产业园区腾笼换鸟项目加速捆绑实施周边文化体育设施。完善“十一横九纵”城市干道框架。建设舒适宜人便捷安全的环城之潞绿道系统。城镇地区推进雨污合流管网改造，乡镇地区系统开展管网及场站设施提质改造。以消防设施更新改造为抓手推进消防站提质升级。专项行动四：生态系统修复与历史文化传承——形成特色城市风貌。推进水生态环境保护与修复，开展通惠河、玉带河水环境综合治理与两河水网建设工程。开展土壤污染风险管控与修复监测等污染防治工作。依托五河交汇优势建设魅力亲水城市。大运河重点打造源头岛至城市绿心公园段。推动花园城市示范街区与各类公园更新提质。推动通惠北路、通济路、小堡西街、徐宋路等路段街道空间改造。对具有历史文化价值与风貌特色的老旧建筑推进修缮保护。结合通州古城、张家湾古镇、通州近代学校建筑群等特色文化街区整体更新与有机更新。北光厂、红旗机械厂、探矿厂等老旧厂区在更新改造时应充分挖掘工业历史文化和时代价值。H2：实施保障机制——政策创新与资金保障。组织领导和公众参与：坚持高位统筹，充分发挥通州区城市更新专项小组统筹作用。强化“属地政府+区级行业部门”双牵头机制。搭建政企银研沟通协作平台，培育专业化城市更新实施主体。规划实施体系：建立片区策划、项目谋划、项目实施方案和体检评估组成的规划编制实施体系。建立“先体检后更新、无体检不更新”的街镇体检机制。政策供给创新：探索建立容积率奖励机制，对作出公益性贡献的经营性项目优先给予规模指标保障。允许老旧小区利用存量空间新增公共服务与民生保障设施。结合老旧厂房升级改造给予5年过渡期政策并暂缓缴纳土地协议出让金。研究放宽产业用地配套设施比例限制。资金保障：积极争取城市更新相关金融财政政策在城市副中心先行落地。设立城市更新区财政专项资金。鼓励设立城市更新基金和平台，完善城市更新项目的市场化投融资模式。H2：未来3—5年机会洞察。机会赛道分析：| 赛道 | 成熟度 | 市场空间 | 政策支持 | 推荐优先级 |||||||| 老旧小区综合整治 | 高 | 大（28.7km²存量） | 容积率奖励+社会资本参与 | ★★★★★ || 产业园区腾笼换鸟 | 中高 | 大（5处集中连片厂区） | 5年过渡期+用地功能混合 | ★★★★★ || 六环高线公园建设 | 中 | 大 | 空间缝合+功能植入 | ★★★★ || 大运河滨水经济带 | 中 | 中 | 文商旅体融合 | ★★★★ || 家园中心与一刻钟生活圈 | 中高 | 中 | 公益性设施+经营性复合 | ★★★★ || 城中村改造 | 中 | 中 | 2处先行+后续储备 | ★★★ |多角色行动建议： 市场主体/开发商：重点关注老旧小区改造“投资+运营”一体化模式、产业园区自主更新与政企合作更新机会。目前市场主体占比不足20%，政策明确鼓励社会资本参与，存在显著增量空间。 金融机构：关注城市更新基金设立与市场化投融资模式创新，对接“政企银研”协作平台。 设计咨询机构：聚焦片区策划、项目实施方案编制、责任双师制度参与。 文化创意/文旅运营企业：关注宋庄艺术小镇、张家湾设计小镇、台湖演艺小镇的产业导入与空间运营机会。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：北京城市副中心“十五五”城市更新的规划范围是什么？A：规划范围以城市副中心155平方公里为主，扩展至拓展区范围（不含亦庄新城通州部分）。Q2：城市更新的空间格局是怎样的？A：构建“一带一轴辐射引领，四片区重点突破，多单元统筹推进”的空间格局——一带为大运河生态文明带，一轴为六环创新发展轴，四片区为老城、宋庄艺术小镇、张家湾设计小镇及漕运古镇、台湖演艺小镇，多单元为27个城市更新实施单元。Q3：四大专项行动分别是什么？A：老旧小区综合整治专项行动、区域综合更新专项行动、三大设施提质增效专项行动、生态系统修复与历史文化传承专项行动。Q4：城市更新的年度投资目标是多少？A：到“十五五”末，城市更新年度投资力争达到固投总额的30%。目前市场主体占比不足20%。Q5：社会资本如何参与城市更新？A：可通过“投资+运营”一体化模式参与老旧小区改造、产业园区自主更新或政企合作更新、城市更新基金和平台等方式参与。Q6：有哪些政策创新支持城市更新？A：探索容积率奖励机制、允许用地功能混合与建筑功能转换、老旧厂房改造给予5年过渡期政策、扩大建设工程规划许可证豁免清单适用范围等。数据来源说明。本报告数据来源于《北京城市副中心（通州区）“十五五”时期城市更新规划（征求意见稿）》。