显微镜下的中国经济（2026年第27期）：城市更新可能是下半年稳投资的重要抓手之一-260720（43页）.pdf

核心结论速览： 城市更新是“十五五”稳投资的核心抓手：上半年固定资产投资完成额同比增速跌至-5.7%，刷新2020年6月以来新低。习近平总书记在上海考察时强调“全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新”，城市更新成为下半年稳定投资形势的重要抓手。 “十五五”城市更新投资规模约20万亿元，较“十四五”增长60%：“十四五”时期城市更新投资规模约12.5万亿元（年均2.5万亿以上），“十五五”时期城市更新市场总容量约20万亿元。其中老旧小区改造需投资8万亿元以上；城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元；地下管网升级投资约4万亿元；历史文脉保护投资约2万亿元。 城市更新包含房地产和基建双重属性：这既有助于放缓房地产投资下降的斜率，也有助于改善基建投资形势，进而稳定下半年经济形势和国内总需求水平。 “十五五”城市更新核心指标全面升级：城镇老旧房屋改造数量从25万套/间提升至50万套/间（翻倍）；老旧街区厂区改造提升数量从900个提升至1500个（+66.7%）；城市地下管网改造长度从25万公里提高至36.5万公里（+46%）。 投资需求低迷是当前国内经济的主要矛盾：投资需求不足导致上半年国内总需求水平低于去年同期，经济增速存在进一步下滑风险，也导致国内价格持续低迷。城市更新作为兼具房地产和基建属性的投资方向，有望有效对冲下行压力。一、投资形势严峻：上半年固投增速跌至-5.7%。2026年上半年，固定资产投资完成额同比增速跌至-5.7%，比去年同期下降8.5个百分点，再次刷新2020年6月以来的新低。投资需求的持续低迷，不仅导致上半年国内总需求水平低于去年同期，下半年经济增速存在进一步下滑的风险，也导致国内价格持续低迷。从投资结构来看，房地产投资和基建投资均面临较大压力。房地产市场仍在调整过程中，土地成交和商品房销售面积持续低位运行；基建投资虽然有一定支撑，但整体增速偏缓。在此背景下，寻找有效的稳投资抓手成为政策重点。二、城市更新：从“十四五”到“十五五”的跨越升级。2.1 政策定位：最高层明确方向。上周习近平总书记在上海考察时强调“全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新”。这一高层定调明确了城市更新在“十五五”时期的重要战略地位。城市更新不仅是城市发展的内在要求，更是当前稳投资、扩内需的重要政策工具。2.2 “十五五”城市更新核心指标。根据《城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期城市更新主要有10个主要指标，其中有7个指标可以比较“十四五”和“十五五”时期的定量目标：大幅提升的指标： 城镇老旧房屋改造数量：从25万套/间提升至50万套/间（翻倍）。 老旧街区厂区改造提升数量：从900个提升至1500个（+66.7%）。 城市地下管网改造长度：从25万公里提高至36.5万公里（+46%）。相对持平的指标： 城中村改善数量：从4100个调整至4000个（基本持平）。减少的指标： 新开工改造城镇老旧小区数量：从24万个减少至11.5万个。新增的指标： 城市公园绿地改造提升。 存量应急避难场所改造数量。 城镇房屋基础信息数字化率。三、投资规模测算：“十五五”约20万亿，增长60%。根据住建部官网转载《经济日报》文章《充分发挥城市更新的带动作用》，“十四五”中后期每年城市更新的投资完成额在2.5万亿以上。以此为基准测算，“十四五”时期城市更新的投资规模可能在12.5万亿左右。而“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元，分项构成如下：| 投资方向 | 投资规模 | 占比 |||||| 老旧小区改造 | 8万亿元以上 | 40% || 城中村及危旧房改造 | 约2.5万亿元 | 12.5% || 地下管网升级 | 约4万亿元 | 20% || 历史文脉保护 | 约2万亿元 | 10% || 其他（公园绿地、应急避难场所等） | 约3.5万亿元 | 17.5% |“十五五”时期城市更新投资规模较“十四五”时期增长60%，平均每年投资将达到4万亿元。城市地下管网改造中，智慧管网改造占比将提升至30%。四、稳投资的双重属性：房地产+基建。城市更新项目的最大特点在于其兼具房地产投资和基建投资的双重属性：房地产属性：老旧小区改造、城中村及危旧房改造直接涉及住宅更新和房地产投资。在房地产投资整体下行的背景下，城市更新中的改造类项目能够部分对冲新建商品房投资的下降，放缓房地产投资下降的斜率。基建属性：地下管网改造、城市公园绿地改造、历史文脉保护等属于典型的城市基础设施投资。这些项目能够直接拉动基建投资，改善城市基础设施水平。这种双重属性使得城市更新成为当前稳投资的最优解之一——既能托底房地产投资，又能拉动基建投资，形成协同效应。五、稳定经济形势的关键作用。5.1 直接拉动投资需求。年均4万亿元的投资规模，相当于2025年全社会固定资产投资完成额的约3.5%-4%。在城市更新投资的拉动下，下半年固定资产投资增速有望企稳回升。5.2 带动相关产业链。城市更新涉及建筑、建材、钢铁、水泥、工程机械、设计咨询等多个产业链环节。大规模的城市更新投资将有效带动相关产业的订单和产能利用率，形成广泛的经济拉动效应。5.3 改善价格水平。投资需求不足是当前国内价格持续低迷的重要原因。城市更新投资的落地将增加对上游原材料（钢材、水泥、玻璃等）的需求，有助于推动工业品价格的企稳回升。5.4 就业与社会效益。城市更新项目创造了大量就业岗位，包括建筑工人、设计人员、工程管理人员等，有助于稳定就业形势。六、未来3-5年机会洞察。老旧小区改造：“十五五”期间投资8万亿元以上，涉及大量建筑更新、加装电梯、社区配套等，建材、工程机械、物业管理等受益。地下管网升级：投资4万亿元，智慧管网占比提升至30%，管网材料、智慧监测设备、工程施工等领域需求旺盛。城中村改造：投资2.5万亿元，涉及拆迁安置、土地开发、基础设施建设等，房地产和建筑施工企业受益。历史文脉保护：投资2万亿元，涉及历史建筑修缮、文旅开发等。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：为什么城市更新成为下半年稳投资的重要抓手？A：上半年固定资产投资同比-5.7%，创2020年6月以来新低。城市更新兼具房地产和基建双重属性，“十五五”投资规模约20万亿元（较“十四五”+60%），年均4万亿元，能够有效对冲投资下行压力。Q2：“十五五”城市更新相比“十四五”有哪些变化？A：核心指标全面升级：城镇老旧房屋改造从25万套翻倍至50万套；老旧街区厂区改造从900个增至1500个（+66.7%）；地下管网改造从25万公里增至36.5万公里（+46%）。同时新增公园绿地改造、应急避难场所改造、房屋信息数字化率等指标。Q3：“十五五”城市更新投资规模有多大？A：约20万亿元，较“十四五”（约12.5万亿元）增长60%。其中老旧小区改造8万亿+、城中村改造2.5万亿、地下管网升级4万亿、历史文脉保护2万亿，年均投资约4万亿元。Q4：城市更新如何帮助稳投资？A：城市更新项目兼具房地产和基建双重属性。老旧小区改造和城中村改造托底房地产投资，地下管网和公园绿地改造拉动基建投资，两者协同发力，有助于放缓房地产投资下降斜率、改善基建投资形势。Q5：城市更新对价格水平有什么影响？A：投资需求不足是当前国内价格持续低迷的重要原因。城市更新投资将增加对钢材、水泥、玻璃等上游原材料的需求，有助于推动工业品价格企稳回升。Q6：城市更新受益的产业链有哪些？A：建筑（房屋改造、市政工程）、建材（钢材、水泥、玻璃）、工程机械、管网材料、智慧监测设备、设计咨询、物业管理、文旅开发等。数据来源说明。本报告数据主要来源于招商证券《显微镜下的中国经济（2026年第27期）：城市更新可能是下半年稳投资的重要抓手之一》（2026年7月20日）、《城市更新“十五五”规划》、住建部、经济日报等。所有数据均基于已公开信息编制。