【开源证券】REITs行业周报：REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大-260719（18页）.pdf

核心结论速览： 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09%，2025年初至今累计超额收益为-21.22%：2026年第29周，中证REITs（收盘）指数收于727.61，同比下跌16.92%，环比下跌1.09%。同期沪深300指数2025年初至今累计上涨13.77%，REITs指数累计下跌7.45%，超额收益为-21.22个百分点。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 REITs全收益指数年初至今累计上涨0.65%，跑输沪深300约13.11个百分点：本周中证REITs全收益指数收于970.03，同比下跌12.18%，环比下跌1.09%。2025年初至今全收益指数累计上涨0.65%，同期沪深300累计上涨13.77%，超额收益-13.11%。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 高速公路板块本周唯一录得正收益（+0.01%），仓储物流与产业园区跌幅居前：本周七大细分板块中，高速公路类REITs上涨0.01%成为唯一正收益板块；产业园区下跌3.09%、仓储物流下跌1.77%、能源下跌1.90%跌幅居前。近一月维度，产业园区累计下跌6.88%表现最弱。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 华夏保利商业REIT正式启动发售，为首单获批央企商业不动产公募REITs：基金代码508605，以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。商业不动产REITs试点落地后的标志性产品，第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 37只REITs基金等待上市、13只等待扩募，发行市场持续活跃：待上市首发REITs中商业不动产达18只，底层资产涵盖商业综合体、办公、零售商业（奥特莱斯/购物中心）、酒店等，业态持续丰富。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 南方顺丰物流REIT披露2026年上半年运营数据，深圳项目出租率维持100%：底层仓储物流项目整体运营保持稳定，反映优质仓储物流资产的抗周期属性。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。 REITs市场成交量同比增长1.6%至5.71亿份，成交额同比下降13.96%：本周市场区间换手率1.76%，同比降低1.01个百分点。近30日成交总量42.36亿份同比增长6.73%，中长期交投活跃度仍有支撑。（数据来源：开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》）。研究背景与REITs市场全景图谱。2026年第29周（7月13日-7月17日），中证REITs（收盘）指数收于727.61点，同比下跌16.92%，环比下跌1.09%。从2025年初至今的累计表现来看，REITs（收盘）指数累计下跌7.45%，同期沪深300指数累计上涨13.77%，累计超额收益为-21.22个百分点。REITs市场在经历2025年以来的持续调整后，当前正处于政策扩容与资金配置逻辑重塑的关键阶段。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，商业不动产REITs试点正式落地，第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，底层资产从购物中心拓展至酒店、商业综合体等多元业态。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显。从细分板块表现来看，本周七大板块呈现普跌格局，仅高速公路类REITs录得正收益（+0.01%）。产业园区板块下跌3.09%领跌，仓储物流下跌1.77%，能源下跌1.90%，环保下跌1.38%，消费下跌1.14%，保障房下跌0.85%最为抗跌。近一月维度，产业园区累计下跌6.88%表现最弱，保障房累计上涨0.77%表现最强。从一级市场来看，共有37只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中商业不动产达18只，底层资产涵盖商业综合体、办公（含配套商业/车位）、零售商业（奥特莱斯/购物中心）、酒店等多元业态，REITs市场底层资产的广度与深度同步提升。公募REITs生态分析。首发市场：华夏保利商业REIT启动发售，商业不动产REITs加速扩容。本周最受关注的一级市场事件是华夏保利商业REIT（基金代码：508605）正式启动发售。作为首单获批的央企商业不动产公募REITs，该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。广州珠江新城为粤港澳大湾区核心商务区，佛山千灯湖为佛山核心商务区，两处物业均处于城市核心地段，具备稳定的租金现金流和资产增值潜力。商业不动产REITs试点落地后，第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，原始权益人覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等头部企业，底层资产从购物中心拓展至酒店、商业综合体等多元业态。截至本周，待上市首发REITs中商业不动产达18只，成为REITs一级市场最活跃的资产类别。存续期管理：南方顺丰物流REIT披露2026年上半年运营数据。南方顺丰物流REIT披露2026年上半年主要运营数据，底层仓储物流项目整体运营保持稳定，深圳项目出租率维持100%。在仓储物流板块整体承压的背景下（本周下跌1.77%），优质仓储物流资产的抗周期属性得到验证。一级市场整体格局。2026年第29周，共有37只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。除商业不动产外，待上市REITs还覆盖能源基础设施、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、水利设施等多元资产类型，发行市场持续活跃。典型场景深度解析。场景一：商业不动产REITs试点落地——从0到1的制度突破。2026年，商业不动产REITs试点正式落地，标志着中国REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的制度性突破。华夏保利商业REIT：首单获批的央企商业不动产公募REITs，底层资产为广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业，拟募集规模约17.97亿元。该项目的启动发售是商业不动产REITs从政策文件走向实际落地的关键节点。第二批6只商业不动产REITs：已获证监会批复，原始权益人覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等头部企业，业态从购物中心拓展至酒店、商业综合体。待上市首发REITs中商业不动产达18只，成为一级市场最活跃的资产类别。制度意义：商业不动产REITs的扩容为持有优质商业不动产的企业提供了资产盘活和资金回笼的新渠道，同时也为投资者提供了分享商业不动产增值收益的新工具。开源证券认为，在“资产荒”格局下，优质底层资产的稀缺性将持续凸显。场景二：REITs市场表现分化——高速公路抗跌、产业园区承压。本周七大细分板块表现分化明显：高速公路（+0.01%） ：唯一录得正收益的板块。中金安徽交控REIT（+2.01%）、平安宁波交投杭甬高速REIT（+1.89%）、浙商沪杭甬REIT（+1.47%）涨幅居前。高速公路资产的现金流稳定性在市场调整期获得溢价。产业园区（-3.09%） ：跌幅最大的板块。招商科创孵化器REIT（-12.70%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（-6.83%）、中金首农产业园REIT（-5.31%）跌幅居前。产业园区资产受区域经济波动和空置率上升担忧影响，估值承压。仓储物流（-1.77%） ：南方顺丰物流REIT（+1.57%）逆势上涨，但板块整体仍下跌。优质仓储物流资产的抗周期属性获得认可，但板块整体受宏观预期影响。保障房（-0.85%） ：最为抗跌的板块。保障房资产的租金稳定性和政策支持力度使其成为防御性配置的首选。场景三：REITs市场的“资产荒”配置逻辑。开源证券认为，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势。“资产荒”格局下，优质底层资产的稀缺性凸显。核心逻辑：REITs的强制分红属性（不低于年度可供分配金额的90%）使其在低利率环境下具备显著的相对配置价值。随着REITs市场从首发扩容逐步向规范运营、信息披露及投资者关系管理阶段迈进，具备稳定现金流与扩张空间的优质标的将持续获得资金青睐。商业模式创新。模式一：商业不动产REITs资产盘活：商业不动产REITs试点落地后，持有优质商业不动产的企业可通过REITs实现资产盘活和资金回笼。华夏保利商业REIT为首单央企商业不动产REITs，第二批已覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等头部企业。模式二：扩募机制下的资产持续注入：13只REITs基金等待扩募，扩募机制允许REITs在上市后持续注入新资产，实现规模的有机增长。中金厦门安居REIT、中信证券-华润有巢租赁住房REIT等多只产品正推进扩募。模式三：多元化底层资产布局：待上市REITs已覆盖商业综合体、办公、零售商业（奥特莱斯/购物中心）、酒店、能源、园区、交通、仓储物流、保障房、水利设施等多元资产类型，投资者可通过REITs实现不动产资产的多元化配置。未来3-6个月机会洞察。保障房REITs：在市场调整期表现最为抗跌（本周-0.85%，近一月+0.77%），租金稳定性和政策支持力度强，具备防御性配置价值。仓储物流REITs：南方顺丰物流REIT深圳项目出租率维持100%，验证优质仓储物流资产的抗周期属性。板块整体下跌中可逢低布局具备稳定现金流的标的。高速公路REITs：本周唯一正收益板块，现金流稳定性在市场调整期获得溢价。中金安徽交控REIT、平安宁波交投杭甬高速REIT等涨幅居前。商业不动产REITs：第二批6只已获批复，待上市18只，政策红利持续释放。华夏保利商业REIT启动发售为首单央企项目，关注后续发行节奏和二级市场表现。投资建议：开源证券维持行业“看好”评级。建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，重点关注保障房、仓储物流等抗周期板块，以及商业不动产REITs扩容带来的制度性机会。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：本周REITs市场整体表现如何？A1：2026年第29周，中证REITs（收盘）指数环比下跌1.09%至727.61点，同比下跌16.92%。2025年初至今累计下跌7.45%，同期沪深300上涨13.77%，超额收益为-21.22个百分点。全收益指数环比下跌1.09%至970.03点。Q2：哪些板块本周表现相对较好？A2：高速公路板块本周上涨0.01%，是唯一录得正收益的板块。中金安徽交控REIT（+2.01%）、平安宁波交投杭甬高速REIT（+1.89%）涨幅居前。保障房板块下跌0.85%最为抗跌。Q3：华夏保利商业REIT是什么？A3：华夏保利商业REIT（基金代码：508605）是首单获批的央企商业不动产公募REITs，以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元，是商业不动产REITs试点落地后的标志性产品。Q4：当前REITs一级市场有哪些动态？A4：共有37只REITs基金等待上市，13只等待扩募。待上市首发REITs中商业不动产达18只，涵盖商业综合体、办公、零售商业、酒店等业态。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复。Q5：开源证券对REITs板块的投资建议是什么？A5：开源证券维持行业“看好”评级。在“资产荒”格局下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。数据来源说明：本报告数据主要来源于开源证券研究所《REITs指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大》（2026年7月19日），市场数据来源于Wind，一级市场数据来源于交易所披露信息。