高力国际：一触即“发” 消费者重塑物流地产版图（14页）.pdf

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1、一触即“发” 消费者重塑物流地产版图 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 主要作者 江鹏 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3509 沈巍 副董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3509 宋宜鸿 高级经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3508 郑媛 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4336 樊晓东 分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4378 贡献者 2 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 沈巍 副董事 研究 | 华东区 江鹏 副董事 研究 | 华东

2、区 6.8万亿美元 受稳固消费带动，中国将于2019年超越美 国成为全球最大的网络零售市场，2022年 整体成交金额将达6.8万亿美元。 随着对前置仓和前置微仓需求的增长，投资者对于优质物流仓储物业的投资情绪将不断提升。未 来仓储物业的开发与交易将保持活跃，从而使资产的流动性提升。优质物流仓储物业和仓储用地 仍将是受投资机构青睐的热门标的。因此，一线城市和主要二线城市物流仓储物业租金将继续维 持上升趋势，而资本值在交投活跃的带动下增幅将高于租金增速，从而使得收益率将不断下降。 一小时 为了提升订单配送效率，电商企业正在加紧 前置微仓的布局，力争将与消费者的距离缩 短至三公里范围。消费者线上下单

3、后约一小 时后即可送达。 人民币3,410亿元 2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将 达人民币3,410亿元（508亿美元），2018- 2020年间的复合增长率高达27%。随之而 来的将是对冷链仓储的大量需求。 强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售 行业以及日益成熟的大数据技术正在重 塑中国物流业的格局。仓储设施正逐渐 下沉并更加接近消费者，如近期零售商 不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施 的布局，以满足高效物流配送的需要。 因此我们建议： 电商和第三方物流企业应着力在一 线城市及其周边城市布局前置仓， 有较大发展前景的城市包括华北的 天津、华南的佛山、东莞、惠州及 华西的成都。同时也应

4、关注重庆、 西安和武汉等新增供应充足的城 市，以谈判争取优惠的租金和租赁 条件。 在中产阶级人口快速增长的城市， 如在成都、重庆、西安、武汉、郑 州、青岛、济南、福州和厦门，建 议开发商与零售商合作，为零售商 定制仓储设施。华东地区的淮安、 徐州、温州和金华亦是高度推荐的 城市。 生鲜消费需求日益增长为冷链发展 带来巨大机遇，电商和开发商应投 资冷链物流设施。 总结与建议 郑媛 高级分析师 研究 | 华东区 樊晓东 分析师 研究 | 华东区 宋宜鸿 高级经理 研究 | 华东区 中国电商苏宁的便利店品牌苏宁小店从 2017年的23家迅速攀升至2018年4,177 家，全年增长高达182倍。这些线

5、下便利店 也是前置微仓，正不断成为电商企业线下引 流的战略要地。 182倍 3 高力专题物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 在O2O新零售市场快速增长的大背景下，我们建议： 就前置仓而言，电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及 其周边城市，例如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及 西部的成都均有不少新增供应即将入市。此外，重庆、西安和 武汉的新增供应充足，潜在租户应借此机会谈判获取更优惠的 租金和租赁条件。 建议物流地产开发商与零售商合作，在成都、重庆、西安、武 汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等新兴中产阶级成长潜力 较大的城市收储建设用地。大上海周边300至500公里范围

6、 内，可重点考虑淮安、徐州、温州和金华等拥有较充裕物流仓 储用地的城市。 开发商、第三方物流以及零售商应对冷链设施进行投资，至 2020年，全国生鲜市场网络交易规模将高达3,420亿人民币 （580亿美元），其对冷链物流设施需求巨大。随着消费者对 质量的追求，冷链供应商应通过全程冷链来提升运输质量。 机遇 挑战 建议 蓬勃发展的O2O零售市场 新兴中产阶级的强劲消费能力 数据驱动的技术发展和大数据分析 增设前置仓以提升物流配送效率 将中产阶层的消费潜力作为选址因素 满足消费者的快速配送需求 一小时内送达 现有市场参与者之间的并购可能会加剧 对生鲜产品的需求日益增长 有限的冷链物流设施使冷链物流