世邦魏理仕：2025年成都房地产市场回顾报告（15页）.pdf

1、2025年，成都优质办公楼市场迎来供应高峰，录得8栋新建楼宇合计约51万平方米的新增面积。新项目主要分布在核心商务区，占比89%；其中金融城录得近八年来的供应峰值，占比63%，包括JFC交子金融广场1&2号楼、东方希望中心二期、交子金融街B座等，由此三期版图启幕。同期，个别业主探寻多渠道去化方案，将整栋或部分办公面积调改为酒店，年内共录得4笔案例。最终，市场总存量为约1,037万平方米，同比增长4.8%，挤进全国前四。需求方面，全年市场净吸纳量录得约7万平方米，同比增长37.8%；其中甲级办公楼约4万平方米，同比增长45.5%。全年市场呈现先扬后抑的发展态势，下半年市场活跃度逐步降温，四季度净

2、吸纳量转负。按租赁策略看，受企业品质升级搬迁，以及央国企和头部金融、互联网企业回迁的双重带动，搬迁交易的占比扩大至62.2%，同比显著上升18.3个百分点。截至年末，成都优质办公楼市场空置率同比上升2.7个百分点至30%，甲级楼空置率同比上升3个百分点至37.8%。市场去化压力加剧，年内业主在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠，同时亦上调渠道佣金，以及企业进驻后在空调加时费、办公设备等运营成本上给予优惠。借此，成都优质办公楼平均租金面价全年累计跌幅达13.1%，至每月每平方米65.1元；甲级办公楼平均租金面价全年累计跌幅达12.7%，至每月每平方米76.6元。新增甲级需求分行业看，金

3、融业、科技互联网、专业服务为全年前三大需求来源，分别占比22.6%、17%、14.8%；相较去年，专业服务、能源及公共事业、医药及生命科学的需求扩张最大，占比分别上升5.4、3.3、2.4个百分点。具体来看，金融业需求稳步增长，普惠金融和保险主导，分别占比该类需求的35.9%和29.5%。降本增效令更多科技互联网企业选择乙级楼或商务园区，故而该行业的甲级楼需求占比较去年收缩3.5个百分点，承租的前三大子行业包括系统解决方案、大数据/云计算和平台互联网，分别占比该类需求的49.8%、17.1%和11.8%。专业服务则主要是商务咨询和律所的扩张，分别占比该类需求的57.8%和27.6%。此外，年内

4、教培、医美、心理咨询等服务型消费企业也积极扩张，推动消费服务和教育的占比提高至10.3%，跃升至第四位主力需求。展望2026年，鉴于个别项目放缓或调规，成都优质办公楼市场新增供应下调至约43万平方米。新增项目均为国有平台持有，且61%落于金融城，金融城三期将加速呈现。持续的供应预计短期内将进一步加剧市场的去化压力。2025年，成都零售物业市场仅迎来位于天府新区的蜀道云上城开业，新增商业面积约6万平方米，同比大幅回落91.5%。年内头部运营商持续加码成都，首座大融城、湾悦城购物中心皆以轻资产模式携手存量改造项目亮相，华润万象生活轻资产牵手文创坊项目，以及大悦城控股重资产布局成都第三座大悦城等，彰

5、显投资者对成都商业市场的信心。截至年末，市场总存量达1,110万平方米，居全国第二。消费市场稳步发展，总量不断突破，2025年前11月成都社会消费品零售总额已破万亿，达10,348.6亿元，同比增长6.1%，高于全国、全省2.1、0.6个百分点。同期，“首店经济”与“入境游”齐头并进，释放消费新活力。统计数据显示，2025年前11月成都新落户首店共710家、开展首发活动289场，显著提升人气流量。入境游呈现爆发式增长，2025年成都航空口岸出入境人员超640万人次，创6年来之最；前10月成都办理离境退税业务同比增长253%，退税额同比增长188%，带动商品销售金额同比增长168%。物业市场方面

6、，存量周期，叠加消费结构、场景的变革，主力店退租、品牌整合以及运营商大规模的调改贯穿全年，导致前三季度净吸纳量皆为负值。随着新兴品牌陆续补位，调改效果于年末逐步呈现，四季度净吸纳量回正。全年净吸纳量录得约负4万平方米，市场整体空置率同比上升0.4个百分点至9.8%；运营商以价换量持续，购物中心首层平均租金报价全年累计跌幅为2.7%至每月每平方米350.6元。分商圈看，差异化表现凸显。其中，鉴于中高端消费疲软，核心商圈年内承压，空置率同比上升3个百分点至8.9%，运营商更加关注体验业态，并刷新餐饮品牌或加大比例，全年新进体验和餐饮品牌的数量同比分别大幅增长105%、80%，而零售品牌则下降50%