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1、版权所有克而瑞集团研究中心1/44克而瑞总结与展望中 国 房 地 产总 结 与 展 望2025 年2025 年 一 季 度 版权所有克而瑞集团研究中心2/44克而瑞总结与展望政政策策篇篇：两两会会定定调调“稳稳楼楼市市”、“好好房房子子”，供供需需协协同同促促转转型型2025 年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。城中村改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房

2、地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方层面，全国 66 个省市出台 124 次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。展望 2025 年全年，预计中央政策将以“稳预期、防风险、促转型”为主线，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面，重点城市将率先推动“好房子”建设标准落地，以产品迭代激发新型住房需求潜力，同时强化闲置土地盘活和存量商品房收储效率，以重点突破带动库存压力缓解，促进供需双侧预期修复，推动更多区域市场在年内实现供求关系动态优化

3、，为行业整体筑底企稳提供关键支撑。解解读读一一:两两会会定定调调稳稳楼楼市市促促转转型型，四四策策并并举举激激活活市市场场新新动动能能2025 年一季度，国家发改委、国务院等部委以中央经济工作会议和全国两会精神为指引，围绕“稳预期、防风险、促转型”主线，推出一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。年年初初政政策策密密集集出出台台，强强化化民民生生保保障障与与风风险险化化解解。1 月 3 日，国家发改委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1 月 8 日，发改委联合财政部

4、发布家装消费品换新政策，通过财政补贴鼓励旧房改造和智能家居消费，既拉动内需又推动住房品质升级。这一政策与住建部 1 月 7 日发布的 关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知形成联动，既强调增量保障房质量管控，又通过存量住房改造激活消费潜力。3月月两两会会定定调调全全年年方方向向，“稳稳住住楼楼市市股股市市”首首次次写写入入总总体体要要求求，并并明明确确“建建设设好好房房子子”作作为为产产业业转转型型方方向向。3月5日，国务院政府工作报告将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要

5、求，并指出“房地产是居民资产配置的重要部分”“稳资产价格可释放财富效应”。2025年首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向，透露正在组织编制“好房子”建设指南，并修订住宅规范标准，要把住宅层高提高到不低于3米。2025 年年政政府府工工作作报报告告明明确确房房地地产产工工作作路路径径：全全面面覆覆盖盖需需求求扶扶持持、库库存存管管理理、融融资资协协调调、产产品品升升级级等等四四方方面面。一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推 版权所有克而瑞集团研究中心3/44克而瑞总结与展

6、望动行业向高质量发展转型。相比往年，2025 年年政政府府工工作作报报告告的的关关键键变变化化在在于于：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间。解解读读二二:促促消消费费政政策策首首提提稳稳楼楼市市，供供需需协协同同激激活活住住房房需需求求3 月 16 日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首首次次在在促促消消费费文文件件中中提提出出“稳稳楼楼市市”：持续用力推动房地产市场

7、止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。历数近年以来的国务院促消费政策，直至 2022 年，支持住房消费才被正式纳入其中。并且 2023、2024 年都在下半年 7 月末发布，2025 年提前至 3 月。从房地产视角看，2025 年国务院促消费政策呈现三三大大核核心心调调整整：第第一一，明明确确

8、稳稳定定楼楼市市预预期期。资产稳则消费兴，政策首次将稳楼市纳入消费框架。通过推动城中村改造、释放刚需改善需求等举措稳定房价预期，增强居民财富效应，缓解资产减值压力，进而提振消费信心，“让老百姓的消费底气更足、预期更稳、信心更强”。第第二二，供供需需两两端端协协同同发发力力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，直接打通住房消费堵点；相较此前以家电下乡、消费券等间接刺激手段为主的政策，此次更注重激活购房消费的核心动能。第第三三，精精准准匹匹配配新新需需求求群群体体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的

9、租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。此外，2025年政策还强调通过住房消费带动家电、家居等关联产业升级，形成“好房子新场景消费链”的协同效应，进一步扩大内需辐射面。短期政策效应将逐步显现，市场有望实现降幅收窄和局部企稳。中长期需破解土地财政依赖、住房支出占比过高等深层矛盾，推动行业向开发运营服务一体化转型。方案确立房地产作为消费基础设施的战略定位，通过要素联动改革推动行业民生属性强化，为经济转型提供支撑。解解读读三三:金金融融协协同同稳稳市市场场，创创新新工工具具促促转转型型2025 年初，央行、金融监管总局等部门以“稳融资、化风险、促转型”为目标，通过机制创

10、新 版权所有克而瑞集团研究中心4/44克而瑞总结与展望和工具扩容，推动房地产金融环境持续改善。融融资资协协调调机机制制扩扩围围增增效效。1 月 4 日央行工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，2 月 5日房地产融资协调机制工作专班要求“应进尽进、应贷尽贷”。3 月 5 日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。风风险险化化解解工工具具持持续续创创新新。1 月 14 日央行明确将通过特别国债补充银行资本金，增强房企信贷投放能力；2

11、 月 13 日货币政策执行报告提出“加大存量土地盘活力度”，3 月 11 日证监会推动 REITs扩募至商业地产领域。3 月 13 日央行党委扩大会议提出“健全房地产金融制度”，将进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。科科技技赋赋能能提提速速。2 月 26 日住建部进一步部署数字住建建设，以数字化技术驱动行业转型升级，构建覆盖“城市建设、住房管理、村镇发展”全领域的数字生态，推动行业向智能化、绿色化、高效化转型。解解读读四四:一一季季度度 6 66 6 省省市市 1 12 24 4 次次稳稳市市场场政政策策，北北上上杭杭多多地地推推进进“好好房房子子”建建设设2025 年一季

12、度，地方房地产调控政策继续优化，据 CRIC 统计，全国至少 66 个省市出台 124 次稳市场政策。一季度地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，通过供给端提质增效和需求端降成本双轨并行，推动市场企稳。以北京、上海、杭州、广东等省市为代表，积极落实中央稳市场政策要求，在“好房子”建设、供需两端协同发力、存量盘活等方向密集施策。具体来看，地方政策聚焦六大方向：一一、12 省省市市推推进进“好好房房子子”建建设设。北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等 12 个省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发

13、布技术导则要求层高不低于 3 米、提升隔音标准，雄安新区提出“精装交付、拎包入住”的高标准住宅体系。二二、33 省省市市公公积积金金政政策策优优化化，降低购房门槛。首付比例下调：济南、厦门、聊城等 18 城二套房公积金首付降至 20%；额度提升：自贡、泉州等 9 城提高最高贷款额度，多子女家庭可再上浮；功能扩展：北京试点公积金直付房租，泸州、宁波支持提取公积金支付新房及二手房首付。三、20 省省市市推推出出各各类类补补贴贴和和税税费费优优惠惠，通过补贴、契税优惠、以旧换新等方式刺激需求。补贴政策：宁德、钦州等地最高补贴 12 万元，郑州对高层次人才补贴 300 万元；契税优惠：苏州延续 50%

14、契税补贴，宁波调整首套房认定范围节省税费；以旧换新：濮阳、洛阳等地推行“卖旧买新”，南昌、重庆延长政策期限。四四、11 省省市市优优化化供供给给侧侧管管理理。供地优化：广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块；审批简化：镇江取消新房价格备案，广州南沙推行“交地即开工”；存量盘活：辽 版权所有克而瑞集团研究中心5/44克而瑞总结与展望宁计划收购 12 万套商品房转为保障房，湖北高校试点收购存量房作宿舍。五五、10 省省市市加加强强城城市市更更新新与与融融资资支支持持。城市更新：重庆推进 163 个城中村改造，上海计划全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；融资纾困：河南将存量项目纳

15、入“白名单”，广州鼓励国企设纾困基金，深圳推广“园区贷”缓解企业压力。六六、13 省省市市保保障障性性住住房房扩扩容容。租赁保障：上海新增 7 万套保租房，重庆提供“租购并举”阶梯式住房；人才安居：深圳、青浦为人才提供免费住宿及购房补贴，合肥放宽落户至社保满 6 个月。表表：2 20 02 25 5 年年一一季季度度出出台台各各类类“稳稳市市场场”政政策策的的省省市市名名单单类类型型省省市市建设好房子北京，上海，浙江省，广东省，四川省，福建省，杭州，宁波，濮阳，雄安新区，重庆公积金政策优化北京，海南省，河南省，山东省，浙江省，鞍山，白银，常州，成都，大连，东莞，佛山，福州，广州，贵阳，桂林，哈

16、尔滨，杭州，济南，济宁，昆明，聊城，临沂，泸州，宁波，钦州，泉州，厦门，深圳，苏州，天津，武汉，自贡补贴及税费优惠上海，广东省，海南省，滨州，富阳，广州，贵州，呼和浩特，南昌，宁波，宁德，濮阳，钦州，深圳，苏州，铜陵，无锡，武汉，郑州，重庆供给侧管理北京，福建省，广东省，辽宁省，四川省，浙江省，湖北省，广州，青岛，镇江，珠海城更与融资支持北京，上海，重庆，广东省，福建省，广州，深圳，佛山，河南，濮阳保障房北京，上海，重庆，海南省，江苏省，广州，深圳，贵州，濮阳，青岛，厦门，武汉，襄阳资料整理：CRIC趋趋势势展展望望一一:中中央央稳稳预预期期、促促转转型型、强强保保障障，构构建建新新发发展展格

17、格局局基于当前市场背景和一季度中央部委表态，预计 2025 年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。一一是是深深化化供供需需两两端端政政策策协协同同，夯夯实实市市场场稳稳定定基基础础。需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施，释放刚需和改善性需求潜力，重点支持新市民、多子女家庭等群体购房；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，中央将强化城市更新与保障性住房的联动，推动“收购转化分配”闭环运作，既盘活存量资产，又增强住房保障体系的普惠性。二二是是加加快快构构建建“好好房房子

18、子”标标准准体体系系，推推动动行行业业高高质质量量发发展展。中央将进一步完善住宅层高、隔音、绿色节能等强制性规范，引导行业从规模扩张转向品质提升。政策将重点支持绿色建筑、智能家居、适老化改造等技术应用，推动房企向“开发+运营+服务”综合模式转型。此外，融资协调机制将向符合“好房子”标准、具备科技实力的企业倾斜，倒逼行业淘汰低效产能，形成差异化竞争格局。三三是是强强化化金金融融支支持持与与风风险险防防控控并并行行。中央将延续适度宽松的货币政策，通过专项再贷款、特别国债等工具补充房企流动性，重点支持保交楼和优质项目融资。同时，推动 REITs 扩围至商业地产领域，探索以收益权质押、资产证券化等方式

19、盘活存量资产。风险防控方面，将完善房企债务违约预 版权所有克而瑞集团研究中心6/44克而瑞总结与展望警机制，建立跨部门协同处置框架，防止风险向金融系统扩散。四四是是深深化化住住房房保保障障与与城城市市更更新新双双轮轮驱驱动动。保障性住房建设将重点强化质量监管和分配效率，通过数字化轮候库实现精准匹配；城中村改造范围持续扩大，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放，并与完整社区建设结合，完善教育、养老等配套设施，提升城市综合承载力。趋趋势势展展望望二二:地地方方精精准准施施策策与与存存量量盘盘活活并并举举，激激发发区区域域市市场场活活力力地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求

20、激活、存量盘活”三大维度发力：一一是是落落地地“好好房房子子”建建设设标标准准，引引领领品品质质升升级级。地方将通过土地出让条件设定、审批流程简化等政策，激励房企提升产品力。同时，核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动绿色建筑和科技住宅普及。二二是是需需求求端端政政策策持持续续优优化化，降降低低购购房房门门槛槛。地方将进一步松绑公积金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭贷款额度、支持“公积金直付首付”等，缓解购房者资金压力。税费优惠和购房补贴将向特定人群倾斜，如对于高层次人才提供高额补贴，延续契税减免，刺激改善性需求释放。此外，“以旧换新”政策可通过国企收购、中介优先撮合

21、等模式扩围，激活置换链条。三三是是供供给给侧侧改改革革与与存存量量盘盘活活协协同同推推进进。土地供应将更注重“提质减量”，优先推出配套成熟地块，严控郊区新增供地。地方将主导并加快存量商品房收储，通过专项债融资收购项目，转化为保障房或人才公寓。针对商办物业过剩问题，部分城市或试点“商改租”“商改公”用途转换，并放宽分割销售限制，提升资产流动性。四四是是城城市市更更新新与与保保障障房房扩扩容容助助力力产产城城融融合合。一线及核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城区旧里改造、重庆扩大项目规模，并通过“房票安置+商品房去化”联动机制稳定市场预期。保障房体系将向“租购并举”延伸，通过放宽落户

22、、提供免费住宿吸引人才，增加租赁房源供给，构建阶梯化住房保障网络。版权所有克而瑞集团研究中心7/44克而瑞总结与展望行行业业篇篇：市市场场企企稳稳蓄蓄动动能能，新新模模式式发发展展稳稳中中向向好好3 月 17 日上午，国家统计局发布 2025 年 12 月宏观经济和房地产数据。经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。地产行业延续 2024 年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄。据国新办披露数据，从从监监测测的的 40 个个重重点点城城市市来来看看，前前两两个个月

23、月新新建建商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售金金额额同同比比分分别别增增长长了了 1.3%和和 7.1%。得益于专项债对土地收储的支持及地方供给侧调控，土地交易量持续低于商品房成交规模，住宅待售面积同比增速自 2022 年以来首次收窄至 10%以内，有望在年内进入下降通道。随着行业指标改善，国房景气指数连续两个月回升，房地产新模式转型成效进一步显现。解解读读一一：宏宏观观经经济济开开局局向向新新向向好好，货货币币宽宽松松持持续续发发力力2025 年 12 月，国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较 2024 年加快。主要体现在生生

24、产产稳稳定定增增长长：新型工业化稳步推进，宏观政策组合效应对工业拉动继续显现，工业生产较快增长。1-2 月份，规模以上工业增加值同比增长 5.9%，增速比上年全年加快 0.1 个百分点。需需求求逐逐步步扩扩大大：1-2 月份，社会消费品零售总额同比增长 4.0%，增速比上年全年加快 0.5 个百分点。基础设施投资增速加快，带动投资增长回升，1-2 月份，固定资产投资（不含农户）同比增长 4.1%，增速比上年全年加快 0.9 个百分点。其中，基础设施投资增长 5.6%，比上年全年加快 1.2 个百分点。就就业业形形势势总总体体稳稳定定：1-2 月份，全国城镇调查失业率平均值 5.3%，与上年同期

25、基本持平。从金融数据来看，2 月 M1 同比上升 0.1%，连续 3 个月正增长，M2 同比增长维持在 7.0%。2024年下半年加强货币投放，三季度 M1-M2 剪刀差最大扩大至 10 个百分点，其后随着四季度以来经济形势企稳和房地产市场的恢复，剪刀差有所回落，自 2024 年 12 月以来，M1-M2 剪刀差已经连续 3 个月低于 7 个百分点，居居民民消消费费意意愿愿持持续续恢恢复复。3 月 16 日，提振消费专项行动方案正式公布，涉及生育、教育、住房、汽车等各类民生方面，并给出了明确的政策落地意见，将进一步有效推动居民需求提振工作。2 2 月月末末居居民民中中长长期期贷贷款款 6 62

26、 2 万万亿亿元元，同同比比增增长长 3 3.4 4%，同同比比增增速速保保持持在在近近半半年年均均值值附附近近。需要说明的是，2025 年初居民中长期贷款虽然同比少增，但这一指标的走低不能等同于信心走弱，而是存量债务消化、贷款结构分化与需求代际变迁的综合结果。在房地产成交规模较峰值下降近一半的背景下，近年来存量中长期贷款余额仍能保持同比微增，已体现政策托底效应。版权所有克而瑞集团研究中心8/44克而瑞总结与展望解解读读二二：成成交交规规模模指指标标持持续续修修复复，保保持持止止跌跌回回稳稳积积极极势势头头2025 年 1-2 月份，新新房房市市场场交交易易总总体体平平稳稳。随着房地产市场政策

27、优化调整、居民刚性和改善性住房需求逐步释放，上年四季度以来房地产交易逐步改善，12 月，全国新建商品房销售面积 1.07亿平方米、销售额 1.03 万亿元，同比降幅分别收窄 7.8 和 14.5 个百分点，除疫情解禁的 2023 年初之外，为本轮调整周期以来年初最低降幅，延续 2024 年四季度止跌回稳趋势。一二线城市交易规模延续同比上升，其中上海、深圳新房交易面积更是上升至上年同期的 3 倍和 2 倍，苏州、武汉、重庆、福州、徐州等城市稳步复苏，同环比齐增，筑底企稳信号愈发明确。受春节传统假期影响，2 月份房企推盘积极性有所回落，平均开盘去化率 34%，高于 2024 年同期 8个百分点。2

28、025 年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态，将大力推动房地产行业止跌回稳。尤其是在 2 月初的国务院会议上，提出“要敢于打破常规推出可感可及的政策举措”。并且首次将“好房子”写入政府工作报告。在中央政策面持续扶持，以及地方因城施策大力推动之下，2 20 02 25 5 年年年年初初核核心心 3 30 0 城城楼楼市市率率先先向向好好，新新房房交交易易规规模模累累计计同同比比增增长长一一成成，库库存存压压力力亦亦持持续续减减轻轻。全全国国月月度度商商品品房房销销售售面面积积、销销售售金金额额（单单位位：万万平平方方米米、亿亿元元）备注：自 2023 年 4 月起，统计局修订了房地产数据累

29、计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数数据据来来源源：国国家家统统计计局局解解读读三三：7 70 0 城城房房价价同同比比降降幅幅连连续续 4 4 个个月月收收窄窄，一一线线城城市市新新房房价价格格继继续续上上涨涨以 2021 年 1 月为基点来看 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，2 2 月月份份房房价价回回落落速速度度进进一一步步趋趋缓缓。新房价格较 2021 年初下降 7.4%，二手房价格较 2021 年初下降 17.2%。统计局发布数 版权所有克而瑞集团研究中心9/44克而瑞总结与展望据显示，从同比看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。一一手手房房价价格格同

30、同比比下下降降 5.2%，降降幅幅连连续续 4 个个月月收收窄窄，二二手手房房价价格格同同比比下下降降 7.5%，降降幅幅更更是是连连续续 5 个个月月同同比比收收窄窄。其中，上海一手房价格同比上涨 5.6%，北京、广州和深圳分别下降 5.5%、7.8%和 4.4%。环比来看，一一线线城城市市新新建建商商品品住住宅宅环环比比继继续续上上涨涨，其中北京、上海和深圳分别上涨 0.1%、0.2%和 0.4%，广州下降 0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%。自 2024 年 11 月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续 4 个月超过 20

31、个。在 3 月份发布的 2025 年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房房地地产产是是居居民民资资产产配配置置的的重重要要部部分分，稳稳资资产产价价格格可可释释放放财财富富效效应应。随着稳房价被提到更为重要的位置上，预计年内地方层面将进一步落实“去库存、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期，以“好房子”标准推动价值重构，支撑房产价格中枢，加强保交房，落实融资“白名单”等防风险举措。结合 CRIC 监测的明细交易数据来看，2025 年初不仅一手房房价企稳向好，二手房市场的信心回升已经从改善群体蔓延至刚需人群。图图：2 20 02 23 3 年年 1 1 月

32、月以以来来 7 70 0 城城新新建建商商品品住住宅宅和和二二手手住住宅宅价价格格指指数数走走势势及及环环比比下下降降城城市市数数量量备注：以 2021 年 1 月=100 为基点数数据据来来源源：国国家家统统计计局局解解读读四四：开开发发投投资资额额同同比比降降幅幅收收窄窄，企企业业投投资资信信心心持持续续修修复复房地产开发企业经营有所改善。随着房地产市场销售保持平稳，一二线城市商品房销售呈现止跌回稳积极态势，带动房地产企业开发经营和回笼资金改善。2025 年 1-2 月，全国房地产开发投资10720 亿元，同比下降 9.8%，降幅比上年全年收窄 0.8 个百分点；其中住宅投资 8056 亿

33、元，下降 9.2%，降幅收窄 1.3 个百分点；房地产开发企业到位资金降幅比 2024 年全年收窄了 13.4 个百分点。2025 年初土地投资规模同比回落，1-2 月土地成交建面 0.8 亿平方米，同比下降 13%，延续了 版权所有克而瑞集团研究中心10/44克而瑞总结与展望2024 年四季度以来的降幅。对比新房交易规模来看，2024 年土地成交规模已经低于行业销售规模，在此基础之上，2025 年初土地交易量仍在进一步回落，显示出地方主管部门积极去库存的决心。这离不开中央积极财政政策的作用，提高地方债额度、发行专项债、特别国债等举措，大大减轻了 2025年地方政府资金面压力。而房地产开发投资

34、的同比降幅（9.8%）小于土地成交规模（13%），说明企业投资信心持续修复，以及行业融资环境有所改善。2025 年以来，中央部委多次强调要进一步改善房地产融资环境，探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。正如 3 月初中国人民银行行长潘功胜所言，“地方债务和房地产市场风险持续收敛”。一批优质住宅用地已然在 2025 年初的土地市场中崭露头角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢价高总价土地，企业投资信心持续修复。不过就中期发展来看，与土地交易规模的下降同步，房地产开发投资规模也会随之继续下行。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢

35、于新房销售、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标的下行调整还将持续一到两年时间。全全国国房房地地产产开开发发投投资资额额月月度度走走势势（单单位位：亿亿元元）备注：自 2023 年 4 月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数数据据来来源源：国国家家统统计计局局趋趋势势展展望望：政政策策加加力力激激活活市市场场新新动动能能，二二季季度度有有望望提提速速企企稳稳展望 2025 年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置

36、。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房地产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持 版权所有克而瑞集团研究中心11/44克而瑞总结与展望续支持居民改善住房条件；供给侧将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；在金融工具方面强化资金支持和风险管理，加大“白名单”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及中央积极财政政策的支持，预计

37、2025 年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地、新房、二手房市场的热度链条传导和空间蔓延，“稳市场示范板块”也将在更多城市、更加频繁地出现。聚聚焦焦行行业业数数据据，基基于于中中央央部部委委明明确确稳稳市市场场的的最最新新导导向向，以以及及土土地地、新新房房、二二手手房房市市场场交交易易数数据据的的共共同同企企稳稳，2 20 02 25 5 年年上上半半年年交交易易量量、房房价价、库库存存等等指指标标有有望望持持续续向向好好。正如政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应，资产价格形态的改变可以提振消

38、费，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳。预计 2025 年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。版权所有克而瑞集团研究中心12/44克而瑞总结与展望城城市市

39、篇篇：新新房房“止止跌跌”二二手手“稳稳增增”，城城市市 K K 型型裂裂变变加加速速2025 年一季度，整体楼市止跌回稳：一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量同比下降约 3 成；另一方面，新房成交企稳回升，1-2 月修复至去年同期水平，3 月预期同比正增 1 成，沪深等新政利好型城市短期内热度延续，二手房韧性强于新房，热点城市与新房高度趋同，刚需刚改客户还在持续入市。预判二季度，我们认为，4 月或将延续 3 月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正

40、增。各城市分化行情预期延续，核心一二线城市持续分化，京沪深杭蓉等供给导向型城市，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应；穗汉宁等后续成交有望延续弱复苏；福州、南宁、昆明、长春等高库存问题短期难解，整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情，二手仍将分流新房客源，“以销定产”致狭义库存低位持稳。解解读读一一：新新增增供供应应一一季季度度同同比比降降 3 3 成成供供给给约约束束显显著著，京京杭杭长长庐庐等等点点状状放放量量2025 年一季度全国商品住宅供应疲软，2022 年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据 CRIC

41、 监测，前 2 月 115 个重点城市新增供应 1819 万平方米，同比下降 29%，较 2024 年四季度月均降幅也达到了 44%。根据 30 城同比跌 28%数据预估百城 3 月同比跌 25%，3 月供应预期达到 1372 万平方米，环比上升 153%，一季度累计同比降幅约 3 成。图图：2021 年年以以来来 115 个个典典型型城城市市新新建建商商品品住住宅宅月月度度供供应应情情况况（单单位位：万万平平方方米米）备注：3 月数据为预估所得（下同）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 版权所有克而瑞集团研究中心13/44克而瑞总结与展望不同能级城市前 2 月月均供给量均不及去年同期

42、，一线韧性较强，同比降幅仅 8%；不过与去年四季度月均对比还是有大幅回调，主要是受到季节性和供给节奏影响；三四线仍处于供应低迷期，返乡置业预期一般，前 2 月同比下降 34%，较去年四季度月均降幅也达 27%。表表：2 20 02 25 5 年年前前 2 2 月月全全国国各各能能级级商商品品住住宅宅供供应应面面积积情情况况（单单位位：万万平平方方米米）类 类 别 别1 1-2 2 月 月同 同 比 比较 较 2 20 02 24 4 年 年 四 四 季 季 度 度 月 月 均 均4 个 一 线140-8%-64%26 个 二 线718-23%-53%85 个 三 四 线961-34%-27%合

43、 合 计 计1 18 81 19 9-2 29 9%-4 44 4%数数据据来来源源：C CR RI IC C 中中国国房房地地产产决决策策咨咨询询系系统统结合重点 30 城 3 月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3 月单月环比上涨 153%，但一季度整体供应量较去年同期仍降 25%。“以销定产”模式下，一线 3 月供应环比涨幅 276%显著好于二三线 133%，不过因去年基数较高，一线无论是单月同比还是一季度累计同比仍显著高于 30 城平均。根据不同城市新房供给表现，大体可分为以下几类：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期内房企供给热情依旧较高，整体供应规模与去年同期基本持平；（2）长

44、沙、合肥、宁波等二线城市迎来结构性增长，一季度累计同比增幅均在 3 成左右；（3）济南、东莞、珠海等二三线城市供给“塌陷”，3 月新房供应规模均不足 10 万平方米，同环比齐降，一季度累计同比跌幅均在 4 成以上。表表：2 20 02 25 5 年年 3 3 月月及及一一季季度度 3 30 0 个个典典型型城城市市分分能能级级新新建建商商品品住住宅宅供供应应情情况况（单单位位：万万平平方方米米）能 能 级 级城 城 市 市3 3 月 月环 环 比 比同 同 比 比一 一 季 季 度 度累 累 计 计 同 同 比 比能 能 级 级城 城 市 市3 3 月 月环 环 比 比同 同 比 比一 一 季

45、 季 度 度累 累 计 计 同 同 比 比一 线北 京761155%-12%1085%二 三 线南 京25310%27%39-20%上 海40275%-63%71-58%长 春24483%-8%391%广 州50127%-34%88-24%重 庆2216%-3%7012%深 圳1667%-76%56-45%昆 明2053%-8%4727%合 合 计 计1 18 83 32 27 76 6%-4 46 6%3 32 23 3-3 34 4%郑 州16649%-24%51-2%二 三 线杭 州79188%-7%1391%厦 门14313%71%235%成 都7960%-38%213-23%惠 州1

46、34%-58%29-62%西 安57112%-34%119-34%福 州12264%107%2494%长 沙41282%198%7529%常 州12206%-1%21-44%武 汉3982%-49%83-32%无 锡10328%133%3732%青 岛37586%-2%55-35%东 莞6-9%-34%22-48%合 肥30184%66%5745%济 南4-13%-93%8-92%苏 州30196%-19%55-13%徐 州4115%-32%13-43%天 津30192%-52%96-28%珠 海0-100%-100%10-81%宁 波301910%101%4333%合 合 计 计6 68 8

47、6 61 13 33 3%-2 22 2%1 14 47 76 6-2 22 2%南 宁28110%24%42-12%总 总 计 计8 86 69 91 15 53 3%-2 28 8%1 17 79 98 8-2 25 5%佛 山2522%-35%65-22%注注：3 3 月月数数据据根根据据 3 3 月月前前 2 25 5 日日左左右右数数据据预预估估得得到到数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统解解读读二二：新新房房成成交交一一季季度度同同比比正正增增止止跌跌企企稳稳，一一线线增增幅幅超超 3 3 成成“独独领领风风骚骚”版权所有克而瑞集团研究中心14/44克而瑞总结与展望2025

48、年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2 月传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平：前 2 月 115 个重点城市商品住宅成交面积 2930 万平方米，同比持平去年，月均较 2024 年四季度月均降幅为 45%。根据 30 城同比增 7%预估百城 3 月同比增 5%，3 月成交预期达到 2304 万平方米，环比上升 65%、一季度累计同比增幅约 2%。图图：2021 年年以以来来 115 个个典典型型城城市市新新建建商商品品住住宅宅月月度度成成交交情情况况（单单位位：万万平平方方米米）备注：3 月数据为预估所得（下同）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分能级看，

49、一线韧性较强，前 2 月同比去年增长 35%，增幅在不同能级居首；三四线“返乡置业”成色一般，成交同比不增反降。各能级城市与去年四季度月均相比均出现了大幅回调，一线新政效应递减叠加春节假期，前 2 月月均成交较去年四季度月均大幅回调 54%。表表：2 20 02 25 5 年年前前 2 2 月月全全国国各各能能级级商商品品住住宅宅成成交交面面积积情情况况（单单位位：万万平平方方米米、%）类 类 别 别1 1-2 2 月 月同 同 比 比较 较 2 20 02 24 4 年 年 四 四 季 季 度 度 月 月 均 均4 个 一 线29235%-54%26 个 二 线12624%-53%85 个

50、三 四 线1376-8%-31%合 合 计 计2 29 93 30 00 0%-4 45 5%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统3 月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3 月 30 个监测城市成交规模为 1270 万平方米，因 2 月基数较低，环比大涨 85%，同比增长 7%；一季度累计同比增幅约 1 成。分能级来看，整整体体一一线线韧韧性性强强于于二二三三线线城城市市，一线 3 月单月环比翻番，同比和累计同比增幅均在 3 成以上，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。而二线和三四线城市

51、小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏，一季度同比正增长的除了前期热点成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市。版权所有克而瑞集团研究中心15/44克而瑞总结与展望表表：2 20 02 25 5 年年 3 3 月月及及一一季季度度 3 30 0 个个典典型型城城市市分分能能级级新新建建商商品品住住宅宅成成交交情情况况（单单位位：万万平平方方米米）能 能 级 级城 城 市 市3 3 月 月环 环 比 比同 同 比 比一 一 季 季 度 度累 累 计 计 同 同 比 比能 能 级 级城 城 市 市3 3 月 月环 环 比 比同

52、 同 比 比一 一 季 季 度 度累 累 计 计 同 同 比 比一 线北 京4272%20%10011%二 三 线昆 明3462%48%8239%上 海100295%32%17527%南 京3265%15%7423%广 州73102%23%15827%宁 波31300%13%5410%深 圳4597%56%12190%长 沙3183%5%7211%合 合 计 计2 26 60 01 13 39 9%3 31 1%5 55 54 43 33 3%惠 州3077%-8%74-11%二 三 线成 都12714%18%35326%郑 州2958%4%76-2%天 津80101%-10%166-7%南

53、宁2892%11%6223%杭 州72151%-12%141-9%珠 海1841%28%4818%西 安6085%1%160-11%无 锡16105%-3%34-17%青 岛56106%32%12516%东 莞1684%-17%35-13%武 汉5238%-7%1214%福 州1585%106%3162%重 庆5131%-7%1201%常 州1342%-23%31-24%济 南4593%-22%92-17%厦 门1289%35%2828%佛 山4073%-7%933%徐 州9-4%-15%28-2%长 春38779%-25%49-32%合 合 计 计1 10 01 10 07 74 4%3 3

54、%2 22 29 98 84 4%苏 州37131%14%68-13%总 总 计 计1 12 27 70 08 85 5%7 7%2 28 85 52 29 9%合 肥3598%95%7880%注注：3 3 月月数数据据根根据据 3 3 月月前前 2 25 5 日日左左右右数数据据预预估估得得到到数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统解解读读三三：二二手手成成交交韧韧性性好好于于新新房房，京京沪沪深深蓉蓉杭杭等等“领领涨涨”一一季季度度同同比比 3 3 城城2025 年一季度，30 个重点监测城市二手房累计成交面积预计为 5300 万平方米，累计同比增长21%，较去年四季度下降 19%。按

55、按月月来来看看，二二手手房房成成交交呈呈 U U 型型走走势势，1 月高位回落，2 月持降但降幅收窄，3 月阶段性回升，环比增长 48%至 2212 万平方米，同比增长 20%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。图图：2021 年年 1 月月全全国国 30 个个重重点点城城市市二二手手住住宅宅成成交交面面积积变变动动（单单位位：万万平平方方米米）备注：3 月数据为预估所得（下同）版权所有克而瑞集团研究中心16/44克而瑞总结与展望数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从从城城市市维维度度来来看看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持 2 成以上正增长，整体韧性较强。相较

56、而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与去年持平，涨幅均在 5%以内，二手房市场暂无明显起色。对比一二手房市场，一一季季度度二二手手房房成成交交仍仍然然强强于于新新房房，重重点点城城市市二二手手房房成成交交份份额额继继续续扩扩大大。诸如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至 7 成以上，较 2024 年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。表表：1 15 5 个个重重点点城城市市 2 20 02 25 5 年年 3 3 月月二二手手住住宅宅成成交交面面积积和和

57、变变动动情情况况（单单位位：万万平平方方米米）城 城 市 市2 20 02 25 5 年 年 3 3 月 月环 环 比 比同 同 比 比一 一 季 季 度 度累 累 计 计 同 同 比 比北 京159.848.5%2 25 5.9 9%385.13 30 0.1 1%上 海209.262.9%4 40 0.0 0%477.64 44 4.3 3%广 州95.055.8%11.9%246.419.3%深 圳59.260.3%5 55 5.8 8%143.25 55 5.8 8%成 都244.646.7%3 37 7.0 0%578.93 32 2.0 0%天 津120.063.1%5.1%278

58、.65.6%重 庆108.939.2%3.9%274.815.1%长 沙101.663.3%11.6%205.116.1%西 安100.030.1%2.2%244.430.6%杭 州97.669.2%2 25 5.0 0%212.03 31 1.9 9%武 汉95.031.7%9.3%254.822.4%南 京81.050.0%7.5%205.99.9%合 肥76.838.0%3.2%168.526.9%宁 波74.8178.1%102.4%121.241.1%青 岛63.755.4%15.6%144.210.0%注注：3 3 月月数数据据根根据据 3 3 月月前前 2 25 5 日日左左右右

59、数数据据预预估估得得到到数数据据来来源源：C CR RI IC C 中中国国房房地地产产决决策策咨咨询询系系统统解解读读四四：7 70 0 城城一一二二手手房房价价同同比比降降幅幅收收窄窄，房房价价高高地地京京沪沪杭杭等等持持增增从 CRIC 监测的 2025 年 1-2 月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。一一线线及及长长珠珠三三角角城城市市占占据据房房价价高高点点。上海、深圳、北京位列房价绝对量 TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，深圳房价同比微降 5%，而京沪持增 2 成左右，义乌、厦门、广州、东莞、杭

60、州、珠海位列第二梯队，房价在 3-3.5 万元/平，其中厦门、广州、东莞均出现稳步回调。变动情况来看，涨涨幅幅较较大大的的主主要要集集中中在在内内陆陆强强二二线线和和东东南南沿沿海海二二三三线线，诸如长沙、成都、宁波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。而前前期期需需求求透透支支和和基基本本面面较较弱弱的的二二三三城城市市整整体体房房价价进进入入回回调调期期，譬如惠州，因前期供应过量，版权所有克而瑞集团研究中心17/44克而瑞总结与展望短期内库存高企问题难解，整体房价

61、降幅高达 20%，在不同城市中居首，厦门、昆明、长春、西宁、哈尔滨等二线城市同样面临深度调整，同比降幅在 10%以上。表表：2025 年年 1-2 月月 120 个个典典型型城城市市商商品品住住宅宅成成交交均均价价和和价价格格涨涨/降降幅幅 TOP10（单单位位：元元/平平方方米米）排 排 名 名2 20 02 25 5 年 年 前 前 2 2 月 月 房 房 价 价 最 最 高 高 T TO OP P1 10 0价 价 格 格 涨 涨 幅 幅 T TO OP P1 10 0价 价 格 格 跌 跌 幅 幅 T TO OP P1 10 0城 城 市 市成 成 交 交 均 均 价 价同 同 比 比

62、城 城 市 市同 同 比 比2 20 02 25 5 年 年 前 前 2 2 月 月 成 成 交 交 均 均 价 价城 城 市 市同 同 比 比2 20 02 25 5 年 年 前 前 2 2 月 月 成 成 交 交 均 均 价 价1上 海7778216%长 沙23%14066惠 州-20%89842深 圳60025-5%衢 州22%20097厦 门-16%328053北 京5439421%北 京21%54394昆 明-14%119824义 乌349140%珠 海17%31587长 春-14%74925厦 门32805-16%上 海16%77782广 州-13%327346广 州32734-1

63、3%宁 波14%28471西 宁-13%90617东 莞32048-5%宜 兴12%18440哈 尔 滨-12%116738杭 州317566%成 都11%20135中 山-12%123659珠 海3158717%杭 州6%31756淮 安-10%879710宁 波2847114%泉 州6%19455青 岛-10%13909数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统解解读读五五：新新房房库库存存缓缓步步下下行行不不足足 4 4.9 9 亿亿平平，一一二二线线消消化化周周期期降降至至 2 20 0 个个月月2025 年一季度因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。据 CRIC 监测数据，

64、2025 年2 月末百城商品住宅库存量仅 48724 万平方米，环比下降 1%，同比下降 6%。从百城去化周期变动来看，缓步下行趋势初显，据 CRIC 监测数据，2 月百城去化周期基本持稳26 个月，环比微降 2%，同比上涨 26%。不同能级城市皆呈现环比回落，同比持增态势，一二线持稳20 个月，三四线去化周期仍在 3 年以上，去化风险显现。图图：100 个个不不同同能能级级城城市市狭狭义义库库存存消消化化周周期期月月度度变变化化情情况况（单单位位：月月）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为 12.8 个月，供给导向型特征显著。深圳降至

65、16 个月，同比降 4 成，整体库存风险可控；北京、广州去化周期均在 20 个月以上且同比分 版权所有克而瑞集团研究中心18/44克而瑞总结与展望别增 19%和 15%，库存风险依旧较大。二线城市中，长春去化周期高达 3 年，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足 10 个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过 20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、西安等短期市场转冷城市，还有一类为长春、重庆等弱二线城市。青岛、昆明、厦门等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过 30 个月。除了淄博、运城等内陆

66、城市之外，还有惠州、江门、无锡等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。图图：2025 年年 2 月月末末 50 个个典典型型城城市市新新建建商商品品住住宅宅消消化化周周期期变变化化走走势势（单单位位：月月）备备注注：期期末末库库存存消消化化周周期期=期期末末新新建建商商品品住住宅宅存存量量/前前三三个个月月月月均均成成交交量量。数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统趋趋势势展展望望：成成交交环环比比正正增增延延续续复复苏苏，京京沪沪深深杭杭蓉蓉等等恒恒热热，汉汉宁宁等等企企稳稳回回升升预判二季度新房市场，我们认为成交总

67、量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累计同比保持正增长，延续弱复苏走势。分城市来看，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表

68、现。预判二手房市场后续走势，我们认为，成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，当前二手房价基本已处于阶段性底部，与新房房价差距拉大，也使得性价比凸显；另一方面短期来看，降首付降利率等政策对于刚需客群吸引力依 版权所有克而瑞集团研究中心19/44克而瑞总结与展望旧较大，短期内也将吸引一波存量需求入市。版权所有克而瑞集团研究中心20/44克而瑞总结与展望土土地地篇篇：核核心心城城市市高高溢溢价价领领跑跑，供供给给侧侧缩缩量量提提质质稳稳预预期期2025 年一季度，供给侧延续三年缩量趋势，土地交易量仍在持续同比下滑，成交建筑面积同比下降 19%，但

69、一二线城市成交占比提升，成交金额反而上升了 9%。市场热度方面，京沪杭蓉等核心城市频频拍出高溢价地块，尤其是取消限价的杭州，其内圈层地块溢价率突破 40%已经是屡见不鲜，一季度平均溢价率也由此得以达到 11%，重新回到 2021 年初的高位。展望未来，鉴于中央进一步明确 2025 年将稳预期、促转型。在供给侧将收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力，在需求侧加快构建“好房子”标准体系，提高新出让地块的产品力，以及促消费政策对于居民房价预期的支持，预计二季度核心城市土拍热度有望继续保持，高总价、高溢价地块也将愈发普遍。从整体规模趋势来看，2025

70、年土地供求规模仍将保持低位运行，热度方面，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，但较往年同期来看，将是 2022 年以来土拍热度表现最好的一年。而土地市场的合理控量以及持续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025 年房地产市场加快构建发展新模式。解解读读一一：一一季季度度土土地地成成交交量量缩缩价价涨涨，京京沪沪杭杭频频现现高高热热地地块块、溢溢价价率率创创 2 20 02 22 2 年年以以来来新新高高1 1、2 20 02 25 5 年年各各地地进进一一步步精精简简供供地地清清单单，土土地地成成交交规规模模同同比比下下降降二二成成。这主要得益于赤字率提升、特别

71、国债、专项债对于地方财政的支持，以及各地对于控制增量供应的坚决执行，一季度，全国 300 城经营性土地成交建筑面积 1 亿平方米，同比下降 19%，不过由于一二线优质地块成交占比增加，成交金额仍同比上升 9%。分月来看成交建面变化，1 月份同比下降 30%，2 月份受春节错期影响，同比降幅收窄至 9%，3 月份再度扩大，至截稿时同比下降 25%。整体来看，2025 年土地供给侧仍在持续缩量，加速调降房地产库存，促进供求关系更快达到新的平衡点。各能级成交规模同比均降，三四线城市降幅最大，达到 20%。一线城市成交建面下降 12%，但成交总额增长 25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高总价地块，

72、有 7 宗宅地成交总额超过 50 亿元，其中北京在 1 月 2 日出让的两宗宅地成交总价更是均超过 90 亿元。二线城市成交建面下降 14%，成交总额增长 23%。在二线城市一季度成交建面前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但核心城市供地质量显著提升，如杭州成交建面同比持平，但成交总价增长了 51%，成都成交建面下降 46%，但成交总价增长了 51%。三四线城市也是如此，成交建面下降 20%，成交总价降幅 9%，成交总价降幅小于成交建面，供地质量也有所提升。图图 1 12 20 02 23 3 年年以以来来全全国国 3 30 00 0 城城招招拍拍挂挂土土地地成成交交

73、量量价价情情况况月月度度走走势势 版权所有克而瑞集团研究中心21/44克而瑞总结与展望（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）注注：2 20 02 25 5 年年 3 3 月月数数据据统统计计范范围围为为 2 20 02 25 5.3 3.1 1-2 20 02 25 5.3 3.2 25 5。数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统2 2、一一季季度度平平均均溢溢价价率率达达到到 1 11 1.4 4%，达达 2 20 02 21 1 年年下下半半年年以以来来新新高高。分月来看，1、2、3 月平均溢价率分别为 8.7%、11.3%和 17.1%，逐月攀高，市场信心持续提振

74、。多地拍出高总价高溢价地块，譬如1 月 2 日，北京海淀朱房 29 号和 30 号地块同日开拍，均为不限价、无指导价且价高者得。29 号地块经过 170 轮报价，成交总价 91.52 亿元，溢价率 17.33%，平均楼板价约 8.9 万元/平方米。30 号地块竞争更为激烈，经过 247 轮报价后，以 90.4 亿元摘得，溢价率 25%，平均楼板价 9.5 万元/平方米。两地块位于北五环，距离中关村车程在 6 公里左右，周边商业、公园等配套较为丰富，临近二手房价格在 13 万元/平方米左右。而在 2 月份的上海的一批次土拍中，4 宗宅地溢价率均超过 10%。其中杨思宅地吸引了 6 位竞买人参拍，

75、76 轮竞价后成交，该地块容积率 2.5，起拍价 38.2亿元，由越秀地产以 50.9 亿元竞得，溢价率 33.4%，成交楼板价约 7.5 万元/平方米。杭州、成都等核心二线城市也频频拍出高溢价地块，譬如 2 月份杭州城东新城板块，二度刷新了板块的楼板价纪录，该板块地处杭州主城，临近京杭大运河，且各类商业、交通、医疗、教育资源丰富，二手房挂牌价普遍在 6 万元/平方米以上。2 月 20 日土拍中，城东新城 48 号地块经过 77轮土拍，溢价率 54%，成交总价 10.8 亿元，平均楼板价 4.7 万元/平方米，刷新了板块的宅地楼板价纪录。短短 5 日之后，城东新城再度迎来土地出让，46 号地块

76、更是拍出了 72.5%的溢价率，以 5.07万元/平方米的楼板价，再度刷新了板块的宅地楼板价纪录。非热点二线城市土拍也有所回暖，如 3 月份沈阳浑南区迎来了暌违已久的高溢价土拍，一宗低密宅地拍出了 17.5%的高溢价率。该地块起拍底价 5.9 亿元，经过 60 轮竞拍，由中海以 6.9 亿元竞得，成交楼板价 7050 元/平方米。该地块位于浑南区长白南片区，商业、生态配套成熟，再加之1.2 的低容积率，是近两年来沈阳住宅地块的最低规划容积率，预计将打造为高端低密改善类住宅。目前地块附近高品质住宅在售均价在 1.6 万元/平方米左右。版权所有克而瑞集团研究中心22/44克而瑞总结与展望表表 1

77、12 20 02 24 4 年年一一季季度度各各能能级级城城市市经经营营性性土土地地成成交交量量价价（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）能能级级总总建建筑筑面面积积同同比比土土地地价价格格同同比比平平均均楼楼板板价价同同比比溢溢价价率率同同比比变变动动一线246-12%90325%3670043%15.3%9.7PCT二线2089-14%137523%658343%17.9%11.6PCT三四线8000-20%1408-9%176015%3.5%0.1PCT总计10335-19%36869%356734%11.4%6.6PCT注注：数数据据统统计计范范围围为为2 20

78、02 25 5.1 1.1 1-2 20 02 25 5.3 3.2 25 5（下下同同）。数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统解解读读二二：北北京京高高居居金金额额榜榜首首，T TO OP P1 10 0 中中上上海海、杭杭州州、成成都都、苏苏州州平平均均溢溢价价率率超超 2 20 0%从成交金额 TOP20 城市来看，一线四城均入榜，北京以 608 亿元金额高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金额均超 300 亿元形成第二梯队。二线有 9 个城市入榜，除成都、西安外，均位于东部沿海省市。三四线城市有 7 城入榜，分别为常州、扬州、南通、威海、保定、海门、徐州，大多数来自江苏。其中常州

79、以 112 亿元超过西安，排在第 5，主要是由于 2024 年末常州供地节奏变化，往年大量在年末 12 月成交的土地“延期”至 2025 年 1 月，导致常州一季度土地成交规模大幅增长。从常州 2025 年 2、3 月土地交易量来看，仍然保持着三成以上的同比降幅的态势。热度方面，得益于供求预期的改善，核心城市土拍热度明显回升，在 TOP10 城市中，有 5个城市平均溢价率超过 10%，其中杭州、上海平均溢价率更是分别高达 39%和 32%，成交了大量高总价高溢价地块。一季度上海招拍挂市场共成交了 5 宗 10 亿元以上总价的土地，溢价率全部高于 15%，其中虹口区 89 亿宅地溢价率更是达到

80、38%。杭州表现更为突出，一季度招拍挂市场共成交了 28 宗宅地，其中 20 宗宅地溢价率超过 20%，城东新城、湖墅、临平经开等热点板块，更是有 7 宗地块溢价率超过 50%。表表 2 22 20 02 24 4 年年一一季季度度土土地地招招拍拍挂挂总总成成交交金金额额 T TO OP P2 20 0 城城市市（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）排排名名城城市市土土地地价价格格总总建建筑筑面面积积平平均均楼楼板板价价溢溢价价率率1北京6081494075510%2杭州4742352015139%3上海371824516532%4成都156277564324%5常州11

81、223747011%6苏州107581839022%7西安10115366190%8厦门8059135344%9扬州5916535660%版权所有克而瑞集团研究中心23/44克而瑞总结与展望10南通509552300%11威海50213233223%12天津4911044701%13广州4721226730%14保定4418723450%15宁波43291474727%16石家庄4317125080%17海门4113929830%18徐州3912431670%19济南3913927990%20深圳39301305048%说明：因上海部分优质宅地以非招拍挂方式出让，上海成交总价数据包含协议和遴选

82、地块。为便于和其他城市对比，上海平均楼板价、溢价率仍按招拍挂部分计算。数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统解解读读三三、企企业业投投资资筑筑底底回回稳稳中中，央央企企积积极极拿拿地地同同比比显显著著增增长长2025 年，在土地市场持续供应优质地块、放松投资门槛的助推下，企业投资呈现筑底回稳态势，整体仍处于谨慎状态，投资集中度进一步走高。从投资百强总量来看，截止至 2 月末，新增货值、总价和建面百强的总额分别为 3934 亿元、1540 亿元和 2753 万平方米，同比均表现为上涨，涨幅分别为 9%、13%和 2%。图图：2 20 02 25 5 年年 2 2 月月房房企企新新增增土土储储百

83、百强强总总量量与与往往年年同同期期对对比比（单单位位：亿亿元元，万万平平方方米米）数据来源：企业公告、CRIC 中国房地产决策咨询系统百强门槛值方面，2 月末新增土储货值百强门槛值为 9.1 亿元，同比下降 9%，但降幅比 1月末收窄 23 个百分点；新增总价百强门槛值为 3.9 亿元，同比提升 43%，新增建面百强门槛值为 13.1 万平方米，同比微增 21%。版权所有克而瑞集团研究中心24/44克而瑞总结与展望表表：2 20 02 25 5 年年 2 2 月月房房企企新新增增土土储储货货值值门门槛槛值值及及同同比比变变化化情情况况（单单位位：亿亿元元 万万平平方方米米）百百强强门门槛槛值值

84、2 20 02 25 5 年年 2 2 月月同同比比2 20 02 24 4 年年 2 2 月月2 20 02 23 3 年年 2 2 月月2 20 02 22 2 年年 2 2 月月2 20 02 21 1 年年 2 2 月月货值9.1-9 9%10.115.516.223.1总价3.94 43 3%2.74.03.27.1建面13.12 21 1%10.815.314.717.6数据来源：企业公告、CRIC 中国房地产决策咨询系统前两月在大多数房企投资仍未启动，相比之下国央企投资积极性显著突出：1 1-2 2 月月份份投投资资金金额额超超过过百百亿亿的的企企业业共共有有 8 8 家家，其其

85、中中 7 7 家家均均为为国国央央企企，包括华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口等。且 5 家央企投资同比均出现大幅增长。一方面是止跌回稳过程中改善型需求表现亮眼，央企投资提前“抢跑”，聚焦核心城市核心地块，一季度拿地并能在年内能形成可售货值，也是央企一贯投资风格；另一方面，与核心城市供地节奏、质量密不可分，尤其是部分核心区地块高溢价成交，中小房企想要捡漏难度颇大。图图：2 20 02 25 5 年年 1 1-2 2 月月 5 5 家家央央企企全全口口径径拿拿地地金金额额及及同同比比（单单位位：亿亿元元）数据来源：企业公告、CRIC 中国房地产决策咨询系统趋趋势势展展望望：土土地地市市场场先

86、先行行构构建建发发展展新新模模式式，2 20 02 25 5 积积势势蓄蓄能能夯夯实实行行业业企企稳稳基基础础2025 年一季度土地市场以“缩量提质”为核心特征，为全年市场奠定了“稳预期、强信心、促转型”的主基调。展望 2025 年发展趋势，随着政策端持续深化供给侧改革、需求端精准施策提振信心，叠加优质地块供给与企业投资意愿的良性互动，土地市场将在结构性分化中延续回暖趋势，并成为推动房地产行业向新发展模式转型的重要引擎。展望全年，土地市场发展将呈现三大核心特征：版权所有克而瑞集团研究中心25/44克而瑞总结与展望一一，供供给给侧侧改改革革深深化化，增增量量优优化化与与存存量量盘盘活活双双轮轮驱

87、驱动动。中央“稳预期、促转型”的政策导向进一步明确，土地供给侧改革成效显著。通过存量商品房收购、闲置土地收储等机制优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，既缓解库存压力，又为核心城市腾挪出优质土地资源。需求侧则通过构建“好房子”标准体系，推动新出让地块产品力升级，叠加降息、税费优惠等促消费政策，购房者预期持续改善。政策端的双向发力，既保障了土地市场的稳定运行，又为市场注入了长期健康发展动能。预计二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，市场信心进一步巩固。二二，核核心心城城市市引引领领效效应应强强化化，结结构构性性热热度度向向纵纵深深传传导导。京沪杭蓉等核心城市一季

88、度频现高热地块，溢价率创 2022 年以来新高，反映出优质资源的稀缺性与市场价值重估的强烈共识。北京、上海 50 亿以上高总价地块仍以高溢价拍出，杭州核心板块溢价率突破 70%、5 日内接连刷新地价纪录，印证核心城市土地价值韧性。随着“人地挂钩”“增存挂钩”机制深化，核心城市供地将进一步向主城优质板块倾斜，低容积率、配套成熟的地块占比提升，推动土地资源向高品质开发集中。同时，核心二线城市如成都、苏州土拍热度攀升，沈阳、宁波等城市亦出现局部回暖，表明市场信心正从核心城市向更多城市的优质板块扩散。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025

89、 年有望成为 2022 年以来土地市场热度表现最佳的一年。三三，企企业业投投资资聚聚焦焦核核心心，国国央央企企引引领领行行业业新新生生态态。二季度房企投资将延续“央国企主导、核心城市聚焦”的特征，从企业层面来看，国央企和个别民企将成为土地市场的主力，尤其是竞争优质地块的绝对主力，中小型房企投资则将持续本地化、深耕化；从城市层面来看，核心城市与非核心城市热度进一步分化。此外，收储专项债券的落地和收储行为的实施，将会进一步盘活存量土地、一定程度降低房企的债务压力和激活重新投资的需求，一定程度上对土地市场产生积极影响。政策的持续支持和惠及面持续增大、民企的参与度提升以及销售端的回暖，将是土地市场重回

90、正轨的主要动力。随随着着积积极极因因素素的的不不断断积积累累，市市场场预预期期与与行行业业转转型型将将形形成成正正向向循循环环。土地市场的量价企稳与热度分化，本质是行业从“高周转”向“高质量”转型的必然结果。核心城市土地稀缺性溢价、产品力导向的定价机制、企业精细化投资策略，共同推动市场进入更可持续的发展轨道。土地端的回暖也在逐步传导至销售端，一季度核心城市改善型项目去化加速，印证市场信心修复。随着“以销定投”“以人定地”机制深化，土地市场与住房市场的联动效应增强，2025 年房地产行业有望加快构建“供需平衡、风险可控、创新驱动”的发展新模式。总体而言，2025 年土地市场将在政策护航、核心引领

91、、企业转型的多重作用下，走出“总量可控、结构优化、质量跃升”的复苏路径，为房地产行业长期稳定发展注入确定性。版权所有克而瑞集团研究中心26/44克而瑞总结与展望产产品品篇篇：政政府府工工作作报报告告首首提提“好好房房子子”，品品质质提提升升新新机机遇遇2025 年第一季度，市场持续保持止跌回稳的良好态势。在政策层面，去年备受关注的“好房子”理念，今年首次被正式写入政府工作报告，这标志着其重要性进一步凸显。一季度房地产企业持续发力提升产品力，从多个维度持续提升居住体验，高端产品线引入创新的“空中院馆”概念，精装体系由传统的储物功能向着“居住效率”迭代，并通过非遗 IP 的引入，为社区注入更多文化

92、内涵。展望未来，随着首批四代宅的交付，创新产品在实际应用中的一些缺陷逐渐显现，需要整个行业共同思考和探索解决方案。与此同时，在“好房子”理念的引领下，产品研发需要进一步拓展，更需要房企对其开发体系和组织架构进行全面的调整与优化，以推动行业继续向着高质量发展迈进。解解读读一一、四四房房成成交交占占比比首首超超三三成成，改改善善与与高高端端需需求求是是市市场场重重要要引引擎擎1、房型：四房占比首超三成2025 年一季度，改改善善需需求求继继续续由由二二房房、三三房房向向四四房房迁迁移移，前两者的成交套数占比较去年水平分别下降 1.1 和 1.7 个百分点，而四房产品同期增加 2.1 个百分点，市场

93、份额首次提升至三成以上水平。版权所有克而瑞集团研究中心27/44克而瑞总结与展望图图：2 20 02 23 3-2 20 02 25 5 一一季季度度全全国国各各房房型型住住宅宅产产品品成成交交套套数数占占比比注 1：监测全国 193 城的成交数据，包括一线城市 4 个,二线城市 31 个，三四线 158 个（下同）。注 2：2025 年一季度数据统计截至 3 月 24 日（下同）。数据来源：CRIC由此可以清晰地看到，房地产市场的需求结构正在持续转变，刚需购房群体的占比正逐步降低，与此同时，以以改改善善性性需需求求为为核核心心的的购购房房行行为为愈愈发发凸凸显显，已已然然成成为为推推动动市市

94、场场发发展展的的主主力力。随着改善需求的不断走热，购房者对品质、功能以及整体居住体验也提出了更高要求。这种需求端的升级，将进一步推动新房市场的高质量发展。分城市能级看，一一季季度度一一线线城城市市三三房房成成交交套套数数占占比比自自 2 20 02 23 3 年年六六成成以以上上的的高高位位持持续续回回落落，一季度已降至 59.2%，与此同时，四房、五房及以上大户型产品的比重却稳步上升，一季度水平较去年分别提升 1.5 和 0.2 个百分点。二二线线城城市市四四房房的的市市场场份份额额显显著著提提升升，占占比比已已突突破破三三成成大大关关，较去年水平增长 2.7 个百分点，同期二房占比出现了较

95、为明显的下降，由去年的 12.7%降至 10.5%。三三四四线线城城市市四房市场份额一直高于高能级城市，但一季度三房的市场份额缩水 2.5个百分点，首次降至五成以下，四房、五房及以上和其他弧形的市场份额稳步提升。版权所有克而瑞集团研究中心28/44克而瑞总结与展望图图：2 20 02 23 3-2 20 02 25 5 一一季季度度不不同同能能级级城城市市各各房房型型成成交交套套数数占占比比数据来源：CRIC2、面积段：改善与高端需求是市场重要引擎从成交面积结构看，一一季季度度市市场场成成交交继继续续趋趋向向更更大大面面积积产产品品。其中，110-140、140-180 以及 180 以上产品

96、市场份额均有所增长，分别较去年提升 0.8、0.5 和 0.1个百分点。这一趋势显示出，购房者对于居住空间的需求正朝着更大面积与更舒适居住空间的方向持续演进，改改善善型型及及高高端端住住宅宅的的市市场场需需求求正正在在稳稳步步攀攀升升，成为推动市场发展的关键力量。版权所有克而瑞集团研究中心29/44克而瑞总结与展望图图：2 20 02 23 3-2 20 02 25 5 一一季季度度全全国国各各面面积积段段住住宅宅产产品品成成交交套套数数占占比比数据来源：CRIC分城市能级看，90-110 的面积段虽然仍占据一线城市的成交首位，但市市场场成成交交趋趋势势正正明明显显向向 1 11 10 0-1

97、 14 40 0 面面积积段段集集中中，这一面积段的成交占比相较于去年大幅上升了 2.4个百分点。二二线线城城市市成成交交面面积积中中枢枢呈呈现现出出稳稳步步上上移移的的态态势势，以 110 为分界点，更小面积段产品成交占比较均去年下降，而 110 以上各面积段占比在同期均有不同程度的提升，整体合计增加了 2.6 个百分点。三四线城市成交面积结构整体保持相对稳定其中，110-140 的面积段成交占比位居首位，且占比连续多年稳定在四成以上，同时，尽管 140-180 面积段产品占比在一季度较去年微增 0.6 个百分点，但其整体比重仍低于二线城市，反映出三三四四线线城城市市在在大大户户型型产产品品

98、需需求求上上与与二二线线城城市市仍仍存存在在一一定定差差距距。版权所有克而瑞集团研究中心30/44克而瑞总结与展望图图：2 20 02 23 3-2 20 02 25 5 一一季季度度不不同同能能级级城城市市各各面面积积段段成成交交套套数数占占比比数据来源：CRIC解解读读二二:高高端端产产品品引引入入“空空中中院院馆馆”重重构构空空间间价价值值，非非遗遗 I IP P 激激活活社社区区生生命命力力2025 年一季度，产品创新聚焦功能迭代与文化赋能，形成多维突破的实践路径。房企以“空间重构、效率革新、文化赋能”为核心，推动产品力持续进阶。一方面，通过高端产品的空间价值升维与生态转型，回应目标客

99、群对私密性与交互性的复合诉求；另一方面，以精细化与模块化设计，优化中小户型空间效能；同时，通过非遗 IP 创造性转化与社区融合，构建兼具文化传承与社群活力的精神场域。1、高端产品引入“空中院馆”重构空间价值空中院馆作为当前高端住宅的创新空间，以“立体院落”为核心，将传统庭院情结延伸至高层建筑，通过空间重构与功能迭代实现居住体验的升维。其本质是以入户十字动线为枢纽，设置半敞开过渡空间，既作为家庭生活中心点串联客餐厅、主卧等核心功能区，又以洄游动线打破传统空间割裂感。相较于传统景观阳台，空中院馆更强调功能优先级，从“补充模块”升级为“家庭核心空间”，承担动线枢纽、场景互动、私密休憩等复合功能。其其

100、设设计计通通常常搭搭配配 2 27 70 0端端厅厅全全景景舱舱与与 L L 型型落落地地窗窗增增强强采采光光通通风风，实现室内外景观双向渗透，在在市市场场上上多多出出现现于于 版权所有克而瑞集团研究中心31/44克而瑞总结与展望2 20 00 0 以以上上的的高高端端产产品品中中。其优势在于：归家时以生动景观和采光替代生硬墙体，提升情绪价值；作为动区与静区的过渡，保障隐私，优化动线，有效区隔卧室与公共区域；可灵活定制茶室、书房、展示区等。随着四代住宅的普及，空中院馆正与垂直森林理念深度融合，推动住宅从“功能容器”向“生态有机体”转型。成都阅天府建面约 252 户型空中院馆位于玄关入口处，兼具

101、“开门见景”与环形动线功能。图图：成成都都阅阅天天府府建建面面约约 2 25 52 2 户户型型&空空中中院院馆馆实实拍拍成都仁和春天29 号院建面约 240 户型中，“双院馆”设计（L 型空中花园+全景舱）强化家庭社交场景。图图：成成都都仁仁和和春春天天2 29 9 号号院院建建面面约约 2 24 40 0 户户型型&空空中中院院馆馆实实拍拍2、非遗 IP 激活社区生命力非遗设计在住宅项目中的运用，不仅是建筑美学的创新尝试，更是房地产行业在文化觉醒、消费升级和可持续发展背景下的战略转型，其意义在于通通过过建建筑筑装装饰饰、公公共共艺艺术术、节节庆庆活活动动等等形形式式，将将非非物物质质文文化

102、化遗遗产产转转化化为为可可感感知知的的社社区区文文化化符符号号，既活化濒危技艺的当代价值，又塑造社区独特人文气质，增强居民文化认同感与归属感。版权所有克而瑞集团研究中心32/44克而瑞总结与展望上海保利外滩序复刻“水泥拉毛嵌鹅卵石”非遗工艺，特邀老师傅手工镶嵌、打磨卵石立面。该项目融合现代低碳装配式技术，成为上海首个“非遗级历保住宅”，重现海派花园别墅经典之美。图图：上上海海保保利利外外滩滩序序非非遗遗工工艺艺立立面面实实景景宁波保利海晏天珺将非遗鄞州竹编、金银彩绣以及天一阁窗花等传统技艺，通过现代设计解构重组，形成贯穿社区的超级符号，将城市文化底蕴转化为产品文化底色。图图：宁宁波波保保利利海

103、海晏晏天天珺珺鄞鄞州州竹竹编编经经纬纬编编织织纹纹铺铺装装地地面面实实景景项目主入口铜艺精雕大门两侧夹丝玻璃融合了金银彩绣纹样与方胜纹，呼应宁波“金银彩绣”非遗工艺精髓，成为归家仪式感点睛之笔。图图：宁宁波波保保利利海海晏晏天天珺珺铜铜艺艺大大门门实实景景无锡东城美的东望府以寄畅园山境、蠡园水境构建双园格局，构建无锡文化地标。项目特邀香山帮非遗匠人手工筑造全榫卯结构亭榭，嘉树堂运用传统飞檐戗角工艺，以奢侈品级标准实现传统工艺的孤品级匠造价值。图图：无无锡锡东东城城美美的的东东望望府府园园林林实实景景 版权所有克而瑞集团研究中心33/44克而瑞总结与展望头部房企率先打造“非遗 IP+社区空间+生

104、活方式”闭环生态，重塑高端住宅价值，实现文化保护、城市更新与社会治理协同发展。在数字技术深度渗透与 Z 世代文化认同崛起的影响下，非遗 IP 赋能社区从建筑肌理延伸至社群运营，从文化符号升级为经济引擎，标志着中国地产进入“文化资本驱动”时代。趋趋势势展展望望：四四代代宅宅创创新新与与挑挑战战并并存存，交交付付后后或或面面临临维维护护压压力力第四代住宅，作为近几年备受关注的创新产品，虽然在设计和功能上有诸多亮点，但在交交付付后后却却暴暴露露出出一一些些亟亟待待解解决决的的实实际际问问题题，尤尤其其是是在在空空中中花花园园的的统统一一性性和和建建筑筑立立面面的的维维护护方方面面。对于带覆土交付的第

105、四代住宅，空中花园的后续维护状况令人担忧。以福州某个第四代住宅项目为例，交付仅半年，部分业主便开始私自更换植被、将花园改造成养鱼池，甚至缩小或铲除花池。尽管物业合同明确禁止此类改造行为，但仍有不少购房者未能遵守相关条款，导致空空中中花花园园的的统统一一性性和和美美观观性性大大打打折折扣扣。西安，第四代住宅交付未有覆土及绿植要求，然而，其空中露台的场景创新效果也未能达到预期。由于当地灰尘多、雾霾频发，露台容易积灰，进而影响室内整洁，某个项目交付一年内，便有许多业主对露台进行了改造：有的搭建顶棚以抵御雨雪，有的封闭露台以隔绝灰尘。这些改造行为虽然在一定程度上解决了业主的实际需求，但却破破坏坏了了建

106、建筑筑外外立立面面的的统统一一协协调调性性，影影响响了了整整个个小小区区的的美美观观和和整整体体性性。版权所有克而瑞集团研究中心34/44克而瑞总结与展望从这些现象可以看出，第四代住宅交付后，其部分产品缺陷逐渐显现，后期物业管理也面临着诸多挑战，这些都将是第四代住宅后续发展所必须深入思考和着力解决的问题。版权所有克而瑞集团研究中心35/44克而瑞总结与展望企企业业业业绩绩篇篇：过过半半百百强强房房企企业业绩绩增增长长2025 年一季度房地产市场延续止跌回稳态势，3 月恰逢“金三银四”成交旺季，整体供求有望修复，部分城市甚至出现“小阳春”。企业层面，销售整体保持低位运行，部分企业业绩也大幅回暖，

107、1-2 月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比超过 50%。整体来看，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加企业库存去化压力仍未减轻，房企仍需积极应对。解解读读一一、企企业业销销售售整整体体止止跌跌企企稳稳，百百强强房房累累计计业业绩绩同同比比变变化化不不大大2025 年伊始房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，房企销售整体保持低位运行。1 1-2 2 月月，行行业业百百强强房房企企累累计计销销售售操操盘盘金金额额 4 41 15 57 7.3 3 亿亿元元，同同比比减减少少 1 1.2 2%；全全口口径径金金额额 4 44 40 01 1.4

108、4 亿亿元元，同同比比减减少少 3 3.1 1%。从各月表现来看，1 月新房市场季节性回落，供求双淡，同时由于 1 月底 2 月初恰逢春节传统假期，因此 2 月销售整体也在低位。但由于去年 2 月恰逢春节假期低基数原因，因而 2 月单月销售同比正增长，同时一线城市因新政利好效应增幅居前。整体来看，随随着着两两会会政政府府工工作作报报告告将将“稳稳住住楼楼市市”首首次次写写入入总总体体要要求求，房房地地产产政政策策面面持持续续优优化化、释释放放利利好好。但是房企推盘积极性仍相对较低，一季度供应端供给约束依旧较为明显，短期复苏动能尚且不足。图图：2 20 02 22 2 至至 2 20 02 25

109、 5 年年 1 1-2 2 月月百百强强房房企企累累计计销销售售业业绩绩及及同同比比变变动动（亿亿元元）2025 年 3 月 版权所有克而瑞集团研究中心36/44克而瑞总结与展望数据来源：CRIC解解读读二二、T TO OP P1 10 0 和和 T TO OP P1 10 00 0 入入榜榜门门槛槛有有所所回回升升T TO OP P1 10 0 和和 T TO OP P1 10 00 0 入入榜榜门门槛槛有有所所回回升升，其其余余梯梯队队门门槛槛值值均均降降至至近近年年新新低低。2025 年 1-2月销售全口径金额 TOP100 入榜门槛值为 9 亿元，同比提升 4.7%；TOP10 房企销

110、售全口径金额门槛值 127.6 亿元，同比提升 4.8%。这两个梯队是薇尔两个入榜门槛有所回升的梯队。其他梯队的门槛值则仍在降低，其中 TOP30 和 TOP50 房企门槛也分别同比降低17.9%至 34.2 亿元，是各个梯队中降幅最大的。图图：2 20 02 25 5 年年 1 1-2 2 月月百百强强房房企企销销售售全全口口径径金金额额入入榜榜门门槛槛及及变变动动（亿亿元元）版权所有克而瑞集团研究中心37/44克而瑞总结与展望数据来源：CRIC解解读读三三、过过半半百百强强房房企企业业绩绩同同比比增增长长，部部分分企企业业业业绩绩大大幅幅回回暖暖从企业具体表现来看，2 20 02 25 5

111、 年年 1 1-2 2 月月，百百强强房房企企中中累累计计业业绩绩同同比比增增长长的的企企业业占占比比超超过过 5 50 0%，其其中中同同比比增增幅幅大大于于 3 30 0%的的企企业业数数量量占占到到 3 31 1 家家。整整体体业业绩绩止止跌跌回回稳稳，部部分分企企业业业业绩绩大大幅幅回回暖暖。值得注意的是，从从企企业业性性质质来来看看央央国国企企中中业业绩绩增增长长的的企企业业占占比比相相对对较较高高。根据数据统计，央企中业绩增长的企业占比达到了 70%，国企也达到了 63%。相较之下，民营房企中业绩增长的企业占比仅为 47%，混合所有制房企更是仅有 38%。而而从从各各个个梯梯队队来

112、来看看，除了 TOP11-30 梯队的房企之外，其余各个梯队中业绩增长的房企数量均已过半。其中 TOP51-100 的中小房企中业绩增幅超过 30%的占比最高，达到了 37%，TOP11-30 和 TOP31-50 也各有 32%的房企业绩增幅超过 30%。TOP10 中则有中海和华发的业绩增幅超过了 30%，分别达到了 32.7%和 58.6%。图图：2 20 02 25 5 年年 1 1-2 2 月月百百强强房房企企各各梯梯队队累累计计业业绩绩同同比比增增速速分分布布 版权所有克而瑞集团研究中心38/44克而瑞总结与展望数据来源：CRIC趋趋势势展展望望：短短期期市市场场仍仍将将延延续续筑

113、筑底底行行情情，房房企企仍仍需需积积极极应应对对当前，市场整体延续筑底调整的态势，随着地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，楼楼市市的的止止跌跌回回稳稳已已经经初初现现端端倪倪。但但是是由由于于购购房房者者的的信信心心和和预预期期仍仍在在修修复复过过程程中中，叠叠加加房房企企库库存存压压力力的的持持续续增增长长，企企业业销销售售整整体体仍仍面面临临着着较较为为严严峻峻的的挑挑战战。中短期来看，随着部分核心城市北上深杭等将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，加之核心一二线楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳。房房企企仍仍

114、需需积积极极推推盘盘、做做好好营营销销，为为接接住住“流流量量”做做好好准准备备。同同时时，把把握握结结构构性性机机会会，挖挖掘掘不不同同城城市市、不不同同购购房房群群体体的的结结构构性性需需求求，以以产产品品创创新新和和升升级级迭迭代代迎迎合合购购房房偏偏好好的的转转变变，从从而而取取得得市市场场优优势势地地位位，安安全全穿穿越越此此轮轮危危机机。版权所有克而瑞集团研究中心39/44克而瑞总结与展望融融资资篇篇：广广东东率率先先落落地地专专项项债债收收储储，房房企企债债务务重重组组迎迎来来进进展展解解读读一一:2 20 02 25 5 年年房房地地产产政政策策宽宽松松基基调调延延续续，加加快

115、快构构建建行行业业发发展展新新模模式式2025 年，房地产政策仍然保持宽松基调。1 月 4 日，央行 2025 年工作会议中明确，要完善房地产金融宏观审慎管理，支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。1 月 12日，金融监管总局召开 2025 年监管工作会议，指出 2024 年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，全全年年“白白名名单单”项项目目审审批批通通过过贷贷款款超超 5 5 万万亿亿元元，全年累计处置不良资产超 3 万亿元。进入 2 月，相关部门释放强烈信号，支持民营经济。2 月 17 日金融监管总局表示要保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给。2 月 28 日，央行等五部门联合召开会议

116、，引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增增加加对对民民营营信信贷贷投投放放，下大气力解决民营企业融资难、融资贵问题。对于 2025 年工作重点，3 月 19 日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打打好好“保保交交房房”攻攻坚坚战战，加加力力实实施施城城中中村村和和危危旧旧房房改改造造、推推进进收收购购存存量量商商品品房房、加快构建房地产发展新模式。表表：2 20 02 25 5 年年一一季季度度融融资资协协调调机机制制及及盘盘活活存存量量土土地地相相关关政政策策时时间间发发布布机机构构文文件件/会会议议主主要要内内容容1 月月 4 日日央央行行2025 年年工工作作会

117、会议议完完善善房房地地产产金金融融宏宏观观审审慎慎管管理理，支支持持房房地地产产市市场场风风险险化化解解和和平平稳稳健健康康发发展展。1 月月 12 日日金金融融监监管管总总局局2025 年年监监管管工工作作会会议议全全年年“白白名名单单”项项目目审审批批通通过过贷贷款款超超 5 万万亿亿元元。全全年年累累计计处处置置不不良良资资产产超超 3 万万亿亿元元。1 月 23 日金融监管总局国新办新闻发布会截至目前，房地产融资协调机制已成功支持1400 万套住房建设并交付。2 月 17 日证监会党委会将配合有关部门化解拖欠民营上市公司账款问题，统筹做好房地产企业融资支持和债券违约风险防控。2 月 1

118、8 日金融监管总局官网消息保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给；用好“白名单”机制，打好房地产各项融资工具的“组合拳”。2 月月 28 日日央央行行等等五五部部门门金金融融支支持持民民营营企企业业高高质质量量发发展展座座谈谈会会引引导导金金融融机机构构“一一视视同同仁仁”对对待待各各类类所所有有制制企企业业，增增加加对对民民营营和和小小微微企企业业信信贷贷投投放放。下下大大气气力力解解决决民民营营企企业业融融资资难难、融融资资贵贵问问题题。3 月月 5 日日全全国国人人大大政政府府工工作作报报告告拟拟安安排排地地方方政政府府专专项项债债券券 4.4 万万亿亿元元，比比上上年年增增加加 5000

119、 亿亿元元，重重点点用用于于投投资资建建设设、土土地地收收储储和和收收购购存存量量商商品品房房、消消化化地地方方政政府府拖拖欠欠企企业业账账款款等等，有有利利于于稳稳定定房房地地产产资资产产价价格格，推推动动经经济济健健康康发发展展。版权所有克而瑞集团研究中心40/44克而瑞总结与展望3 月月 11 日日自自然然资资源源部部、财财政政部部关关于于做做好好运运用用地地方方政政府府专专项项债债券券支支持持土土地地储储备备有有关关工工作作的的通通知知旨旨在在通通过过专专项项债债券券优优化化土土地地储储备备工工作作，促促进进房房地地产产市市场场稳稳定定发发展展。3 月 13 日金融监管总局扩大会议持续

120、推进城市房地产融资协调机制扩围增效，加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度，配合地方政府隐性债务置换工作。3 月 13 日央行扩大会议完善房地产金融宏观审慎管理，健全房地产金融制度。3 月 19 日住建部理论学习中心组学习（扩大）会议加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场止跌回稳。资料来源：公开资料、CRIC 整理解解读读二二:广广东东率率先先落落地地专专项项债债收收储储，预预计计其其他他地地区区也也将将跟跟进进与此同时，专项债收储相关政策也在持续推进。2025 年 3 月 5 日，据十四届全国人大三次会议政府工作报告，拟安排地方政府专项债

121、券 4.4 万亿元，比上年增加 5000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。从地方来看，广东或成为今年第一个“吃螃蟹”的地区。2025 年 2 月 23 日，广东省财政厅发布了关于 2025 年广东省政府专项债券(八期九期)发行有关事项的通知。据悉，本批专项债券(八期九期)发行总额 307.1859 亿元，涉及 2 笔债券，其中，八期计划发行总额 114.04 亿元，九期计划发行总额 193.1459 亿元，均为新增专项债券，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。此前 2025 年 2 月 18 日，北京也曾发行一批地方政府专项债券，其中超

122、100 亿元规模的专项债券资金用于土地储备，但北京专项债所对应的项目主要投向城中村改造、棚改项目、土地一级开发项目等，尚未涉及闲置存量土地的收购。因此，广东是今年首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。表表：2 20 02 25 5 年年广广东东省省专专项项债债券券（八八期期-九九期期）基基本本信信息息债债券券名名称称2 20 02 25 5 年年广广东东省省政政府府专专项项债债券券（八八期期）2 20 02 25 5 年年广广东东省省政政府府专专项项债债券券（九九期期）计划发行额(亿元)114.04193.1459债券期限7 年7 年对应项目数量（个）1769债券存续期内项目总投资（亿元

123、）196.6963263.8073其中：不含专项债券的项目资金（亿元）6.579916.5084专专项项债债券券融融资资（亿亿元元）190.1163247.2989数据来源：公开资料、CRIC 版权所有克而瑞集团研究中心41/44克而瑞总结与展望其中，2025 年广东省政府专项债券八期，募投项目合计 17 个，募集资金拟用于广州市和惠州市的土地储备。而专项债券九期，债券募投项目合计 69 个，募集资金拟用于珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市等 17 个城市的土地储备。从八期和九期合计来看，共对应项目个数 86 个，共涉及 19 各城市；其中广州发行金额规模高达 60

124、 亿、第二为珠海 58 亿、惠州 54 亿。预计随着广东省政府专项债的成功发行，预计其其他他地地区区也也会会加加快快类类似似专专项项债债券券的的发发行行速速度度。图图：广广东东省省 3 30 07 7 亿亿专专项项债债于于各各城城市市发发行行金金额额情情况况数据来源：公开资料、CRIC解解读读三三:一一季季度度融融资资总总量量同同比比下下降降 2 27 7%，境境内内融融资资成成本本下下降降至至 2 2.8 88 8%2025 年第一季度，房企融资仍然呈现收缩态势。第一季度融资规模达 732 亿，同比下降 27%，为各季度中融资规模最低。可见，自 2024 年房企融资支持政策虽然边际改善，各地

125、更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。图图：历历年年各各季季度度房房企企融融资资额额情情况况（单单位位：亿亿元元）版权所有克而瑞集团研究中心42/44克而瑞总结与展望注:1.外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款。2.2025 年一季度的数据统计截止时间为 3 月 20 日。数据来源：企业公告、CRIC 整理从企业的债券类融资成本来看，2025 年一季度的境境外外债债券券融融资资成成本本为为 8 8.4 45 5%，主要是 2025 年 2 月绿城中国发行了一笔 2028 年到期的

126、3.5 亿美元 8.45%优先票据。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，且发行利率相对较高。一一季季度度，境境内内债债券券融融资资成成本本进进一一步步下下降降至至 2 2.8 88 8%，较 2023 年全年继续下降了 0.03个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于 2024 年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2 20 02 25 5 年年一一季季度度，整整体体新新增增债债券券类类融融资资成成本本为为 3 3.3 36 6%。表表：历历年年

127、房房企企境境内内外外债债券券融融资资成成本本分分类类202020212022202320242025 一一季季度度境内债券融资4.28%4.09%3.50%3.46%2.91%2.88%境外债券融资7.46%5.99%6.61%8.04%4.18%8.45%合合计计5 5.6 60 0%4 4.7 75 5%3 3.8 87 7%3 3.5 57 7%2 2.9 93 3%3 3.3 36 6%注：不做额外说明，本文涉及的融资成本，均为债券类成本（不含资产证券化产品），下同数据来源：企业公告、CRIC 整理 版权所有克而瑞集团研究中心43/44克而瑞总结与展望趋趋势势展展望望:2 20 02

128、25 5 年年三三季季度度是是偿偿债债高高峰峰，收收储储实实际际成成效效仍仍需需时时间间检检验验从债务到期来看，2024 年房企债券到期规模达 4829 亿，而发行规模仅有 2209 亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下 2025 年房企的债务压力同样较大，2025 年债务到期规模甚至要高于 2024年，达 5286 亿元；其中 2025 年第三季度是偿债高峰，到期规模约 1574 亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。图图：房房企企各各季季度度发发债债及及到到期期债债券券情情况况（单单位位：亿亿元元）数据

129、来源：企业公告、CRIC 整理从各方表态来看，2025 年的工作重点将围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面。其中，专项债收储工作能够直接作用于企业面，有有效效缓缓解解房房企企资资金金链链紧紧张张，有有着着提提高高资资源源配配置置效效率率的的积积极极意意义义。首首先先，专专项项债债收收储储针针对对的的闲闲置置地地块块一一般般需需要要提提前前解解押押。根据目前已有案例，收储往往需要房企进行权属注销，而在办理不动产权证注销时，必须涤除抵押登记。也就是说房企如果想要收储，需要筹集到足够的资金解押土地。而对于出险房企而言，资金短缺往往就是当前最大困难，恐难找到额外资金进行解押。第二，是是收收储储价价格格确确定定过过低低，会会让让房房企企承承担担损损失失。在目前的实际案例中，收储往往会让房企出现损益亏损。事实上，如果地块估价过低，无法覆盖土地既有融资，可能会出现房企无法接受该价格，配合积极性不高的情况。版权所有克而瑞集团研究中心44/44克而瑞总结与展望第三，通通过过专专项项债债收收储储收收回回资资金金，长长则则需需要要两两年年时时间间。从金茂专项债收储案例的操作流程来看，在签订土地收储协议并完成不动产证书注销后 180 天内，房企仅能收到 20%的补偿金，约一年内仅能收到 50%；而剩余的 50%则需要在第二年内，前后时间跨度较大。