物管行业全球龙头系列之一:爱玛客设施管理龙头的崛起之路-20200727[39页].pdf

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物管行业全球龙头系列之一:爱玛客设施管理龙头的崛起之路-20200727[39页].pdf

1、2020年年7月月27日日 物管行业全球龙头系列物管行业全球龙头系列 之一之一 爱玛客:设施管理龙头的崛起之路爱玛客:设施管理龙头的崛起之路 中信证券中信证券研究部研究部 陈聪(陈聪(首席首席基地产业分析师基地产业分析师) 张全国(地产分析师)张全国(地产分析师) 联系人联系人:李金哲李金哲 目录目录 CONTENTS 1 1.1. 全球领先的多赛道、非住宅服务企业全球领先的多赛道、非住宅服务企业 2.2. 多元业态、特色服务,穿越经济周期多元业态、特色服务,穿越经济周期 3.3. 内生增长与外延并购的良性循环内生增长与外延并购的良性循环 4.4. 启示:更广阔中国市场的成长之路启示:更广阔中

2、国市场的成长之路 rQqPqQtMqPnPyQtMnRtMtQbR9R7NtRrRpNrRlOrRsNiNsQwO6MqQvNMYmRtPxNsQzQ 2 1.全球领先的多赛道、非住宅物管服务企业全球领先的多赛道、非住宅物管服务企业 3 3 1.1 全球领先的物管服务提供商全球领先的物管服务提供商 资料来源:公司公告 爱玛客业务概览爱玛客业务概览 爱玛客爱玛客(Aramark,NYSE:ARMK)是全球领先的物管服务提供商是全球领先的物管服务提供商,其在物管服务多个其在物管服务多个 下分赛道如餐饮下分赛道如餐饮(团餐团餐)和设施管理等均具有全球领导地位和设施管理等均具有全球领导地位 在管面积超

3、过9290万平方米(10亿平方英尺) 餐饮业务曾服务包括2008年北京奥运会在内的共16届奥运会 4 4 1.2 历史沿革:始于历史沿革:始于1930s,曾三度上市纽交所,曾三度上市纽交所 1959前身公司(创立于1930s-1940s)合并成立ARA 1960ARA第一次上市纽交所 1968ARA第一次为奥运会提供服务 1970ARA进入制服租赁行业 1984管理层收购,ARA从纽交所退市 1994公司正式更名为ARAMARK(爱玛客) 2001爱玛客第二次于纽交所上市 2006被财富杂志冠名美国第一的多样化分包服务提供商 2006被一组投资者收购,公司私有化,第二次从纽交所退市 2006公

4、司收购北京金白领,正式进入中国市场 2013爱玛客第三次上市纽交所 2016公司获得Yosemite国家公园(美国一处著名的国家公园)合同,后者成为公司历史上最大的客户 爱玛客最初以自动售卖行业起家爱玛客最初以自动售卖行业起家,由专业服务切入物业管理领域由专业服务切入物业管理领域 历史悠久历史悠久,是美国市场历史上第四家三度上市的公司是美国市场历史上第四家三度上市的公司 资料来源:公司公告,中信证券研究部 表:爱玛客历史沿革 5 5 资料来源:彭博,中信证券研究部(公司财年截止至每年距9月30日最近的 一个星期五,下同) 营收及同比营收及同比 百万美元百万美元 毛利率毛利率 1.3 业务确定性

5、强,营收稳态增长业务确定性强,营收稳态增长 资料来源:彭博,中信证券研究部,19年净利润下滑主要由于有较多的员工 激励成本 净利润及同比净利润及同比 百万美元百万美元 资料来源:彭博,中信证券研究部 每股股利每股股利 美元美元 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 主营业务收入主营业务收入YoY -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 100 200

6、300 400 500 600 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 GAAP净利润GAAP净利润YoY 9.0 9.5 10.0 10.5 11.0 11.5 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 毛利率 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 每股股利 6 6 1.4 强大的客户关系强大的客户关系 资料来源:公司公告 公司部分客户公司部分客户 世界世界500强企业中有超过强企业中有超过83%为其客户为其客户 客户黏性较强客户黏性较强,续约率超过续约率超

7、过95% 7 2. 多元业态、特色服务,穿越经济周期多元业态、特色服务,穿越经济周期 8 8 2.0 聚焦设施管理,耕耘专业服务能力聚焦设施管理,耕耘专业服务能力 资料来源:公司公告,中信证券研究部 公司业务板块公司业务板块 公司聚焦设施管理行业公司聚焦设施管理行业,精于细分增值业务精于细分增值业务餐饮餐饮。公司营收主要划分为三个板块公司营收主要划分为三个板块 美国食品和支持服务(Food & Support Services, FSS美国) 国际食品和支持服务(FSS国际) 制服(工作装)服务 FSS美国 餐饮、接待和 设施管理等 FSS国际 餐饮、接待和 设施管理等 制服 对制服和相关 配

8、件的零售、 租赁与维护 9 9 2.0 聚焦设施管理,耕耘专业服务能力聚焦设施管理,耕耘专业服务能力 资料来源:爱玛客测算,中信证券研究部 公司目标市场的规模和结构(公司目标市场的规模和结构(2019财年)财年) 公司聚焦设施管理行业公司聚焦设施管理行业,精于细分增值业务精于细分增值业务餐饮餐饮。公司营收主要划分为三个板块公司营收主要划分为三个板块 美国食品和支持服务(Food & Support Services, FSS美国) 国际食品和支持服务(FSS国际) 制服(工作装)服务 设施管 理, US$550 B 餐饮, US$330 B 制服, US$25B 设施管理餐饮制服 龙头企业 1

9、0% 自营或 小企业 90% 龙头企业自营或小企业 自营 50% 外包 50% 自营外包 1010 资料来源:彭博,中信证券研究部 20192019财年各板块营收占比财年各板块营收占比 各板块营收增速各板块营收增速 % % 2.0 聚焦设施管理,耕耘专业服务能力聚焦设施管理,耕耘专业服务能力 资料来源:彭博,中信证券研究部 各板块营收各板块营收 百万美元百万美元 资料来源:彭博,中信证券研究部 各板块营业利润率各板块营业利润率 % % FSS美国 61% FSS国际 23% 制服 16% FSS美国FSS国际制服 0 2 4 6 8 10 12 14 FY2017FY2018FY2019 制服

10、FSS美国FSS国际 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 FY2018FY2019 制服FSS国际FSS美国 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 FY2017FY2018FY2019 FSS美国FSS国际制服 1111 公司公司FSS(Food & Support Service)业务覆盖多个业态业务覆盖多个业态,多样化组合有助于稳健收入多样化组合有助于稳健收入。 资料来源:公司公告,中信证券研究部资料来源:彭博,中信证券研究部(2016年行业分类标准有变化) 各行业营收占比(含美国和国际业务)

11、各行业营收占比(含美国和国际业务)美国美国FSS各行业历年营收各行业历年营收 百万美元百万美元 2.1 FSS美国:团餐为主,多业态分散经济周期风险美国:团餐为主,多业态分散经济周期风险 覆盖业态覆盖业态服务内容服务内容客户覆盖客户覆盖 教育为高等教育和基础教育机构提供食堂、便利零售等食品服务及采 购服务 覆盖十二年基础教育和高等教育机构,超过1500个校 园 医疗健康提供食品服务和相关支持服务,包括病人餐食、营养餐、零售餐 食等 覆盖全球250个医疗机构的450多座设施 商业&工业提供食堂、便利店、咖啡、饮用水、自动售卖机等服务为全球超过5400处办公地点提供餐饮服务 体育,娱乐 和惩教 提

12、供餐饮服务、零售服务、娱乐和住宿服务及设施管理为145个职业和大学体育队伍提供服务,同时为多处 国家或州立公园以及惩教设施提供服务 设施管理和 其他 提供设施管理服务,包括房屋看管、工厂运维、能源管理等为全球约550个客户超过1000处设施提供服务 教育 27% 医疗健康 11% 体育、娱乐和惩教 20% 设施管理和 其它 19% 商业和工业 23% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 FY 2013 FY 2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 教育行业体育、娱乐和惩教设施管理及其他商业和工业医疗健康 121

13、2 资料来源:彭博,中信证券研究部 医疗健康业态营收及增速医疗健康业态营收及增速 百万美元百万美元 设施管理及其他营收及增速设施管理及其他营收及增速 百万美元百万美元 2.1 FSS美国:团餐为主,多业态分散经济周期风险美国:团餐为主,多业态分散经济周期风险 资料来源:彭博,中信证券研究部 体育、娱乐及惩教业态营收及增速体育、娱乐及惩教业态营收及增速 百万美元百万美元 资料来源:彭博,中信证券研究部 商业和工业业态营收及增速商业和工业业态营收及增速 百万美元百万美元 FSS美国各业态营收及增速美国各业态营收及增速(教育行业见后页教育行业见后页) -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6%

14、8% 10% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 体育、娱乐和惩教YoY -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 1,300 1,350 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600 1,650 FY2017FY2018FY2019 设施管理及其他YoY -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 商业和工业YoY

15、-40% -30% -20% -10% 0% 10% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 医疗健康YoY 1313 公司教育行业公司教育行业FSS覆盖了约覆盖了约1500个校园个校园。 提供服务包括供餐提供服务包括供餐、便利店便利店、校园设施监管运维等服务校园设施监管运维等服务 资料来源:彭博,中信证券研究部资料来源:公司公告 FFS美国教育行业营收及增速美国教育行业营收及增速 百万美元百万美元部分覆盖的高校部分覆盖的高校 2.1.1 根据业态细化解决方案,提升竞争力:教育业态根据业态细化解决方案,提升竞争力

16、:教育业态 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 教育行业YoY 1414 成熟的解决方案是核心竞争力成熟的解决方案是核心竞争力 资料来源:公司官网,中信证券研究部 2.1.1 根据业态细化解决方案,提升竞争力:教育业态根据业态细化解决方案,提升竞争力:教育业态 服务大类服务大类服务内容服务内容服务特点服务特点解决方案解决方案 餐饮服务研究和洞察通过持续收集和研究数据对学生品味的 趋势进行预测 M

17、arketMATCH, Your Voice Counts, DiningStyles survey 烹饪专业的主厨,广泛的菜系品类、科学的 配餐等 就餐环境将就餐地点定位为学生互相交流的中心Demand Market. P.O.D. 健康餐饮通过研究和洞察提供健康的食品Healthy For Life,Just4U 环境可持续为校园提供环境友好的餐饮服务Green Thread 设施管理管理提供环境友好、高效的清洁服务Blue Cleaning Program 运维通过运维,在问题发生前解决问题 外观通过园艺等提升校园外观Green Thread 1515 2.1.2 根据业态细化解决方案,

18、提升竞争力:医院业态根据业态细化解决方案,提升竞争力:医院业态 资料来源:公司官网,中信证券研究部 医院业态医院业态FSS所提供内容包括:所提供内容包括: 患者餐饮:专门针对病患提供的餐饮服务 零售餐饮:为病患以外的医务工作者、到访者等提供的餐饮服务 设施管理:专门为医疗设施设计的设施管理服务 提供以满意度为基础的各项服务提供以满意度为基础的各项服务,每家医院平均每三周进行一次满意度调查每家医院平均每三周进行一次满意度调查 患者餐饮患者餐饮零售餐饮零售餐饮设施管理设施管理 领先的患者餐饮解决方案提供优越的就餐体验,提升员工和到 访者的满意度 以专业消杀为核心的清洁服务 门诊患者和住院患者的营养

19、咨询通过研究和洞察提供更加健康的食品提供陪护、病患转移、衣物清洗等针 对医疗设施的辅助服务 灵活的配送方案提供知名的餐饮连锁品牌基于满意度为病患和医务工作者提供 更好的环境 1616 体育:提供餐饮体育:提供餐饮、场馆维护和零售场馆维护和零售(纪念品等纪念品等)服务服务 娱乐:为多座国家娱乐:为多座国家/州立公园及娱乐场所提供餐饮州立公园及娱乐场所提供餐饮、景区管理景区管理、零售等服务零售等服务 惩教:为惩教设施惩教:为惩教设施(监狱等监狱等)提供餐饮提供餐饮、杂货店及设施管理等服务杂货店及设施管理等服务 资料来源:公司公告,中信证券研究部资料来源:公司公告,中信证券研究部 公司服务的部分国家

20、公司服务的部分国家/州立公园年客流量州立公园年客流量 百万百万公司服务的公司服务的9座座NBA/NHL比赛馆座位数量比赛馆座位数量 2.1.3 根据业态细化解决方案:体育、娱乐及惩教根据业态细化解决方案:体育、娱乐及惩教 0500010000150002000025000 Canadian Tire Centre PPG Paints Arena Wells Fargo Center SAP Center at San Jose AT&T Center Quicken Loans Arena Pepsi Cente Capital One Arena Rogers Place 012345 Y

21、osemite National Park Olympic National Park Mesa Verde National Park Crater Lake National Park Glen Canyon Bridger-Teton National Foreast 1717 办公场所:提供工作餐办公场所:提供工作餐、休息室休息室、零食饮料零食饮料、设施管理等服务设施管理等服务 会议中心:提供餐食会议中心:提供餐食、住宿管理住宿管理、设施管理等设施管理等 工厂设施维护工厂设施维护、能源管理等设施管理和其他辅助服务能源管理等设施管理和其他辅助服务 资料来源:彭博,中信证券研究部资料来源:

22、公司官网 工业工业&商业美国商业美国FFS营收及增速营收及增速公司管理的一处会议中心公司管理的一处会议中心 2.1.4 根据业态细化解决方案:商业根据业态细化解决方案:商业&工业工业 -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 商业和工业YoY 1818 除美国外业务覆盖除美国外业务覆盖18个国家个国家,FSS国际收入占国际收入占19年营收的年营收的23% 业务占比较大的市场包括加拿大业务占比较大的市场包括加拿大、智利智利、中国中国、德国德国、爱尔

23、兰和英国爱尔兰和英国 在海外国家的核心业务是商业在海外国家的核心业务是商业&工业业态工业业态,同时兼有涉足一些体育行业和教育行业的业务同时兼有涉足一些体育行业和教育行业的业务 资料来源:彭博,中信证券研究部资料来源:彭博,中信证券研究部 FFS国际营收及增速国际营收及增速 百万美元百万美元FFS国际营业利润率国际营业利润率 2.2 重视全球化业务布局,重视全球化业务布局, FSS国际出海国际出海 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 3,000 3,100 3,200 3,300 3,400 3,500 3,600 3,700 3,800 FY2017FY2

24、018FY2019 FSS国际YoY 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 FY2017FY2018FY2019 FSS国际 1919 公司为客户提供与员工制服相关的全周期服务公司为客户提供与员工制服相关的全周期服务,包括设计包括设计、采购采购(原材料原材料)、制造制造、清清 洁和维护洁和维护 北美地区第二大制服服务提供商北美地区第二大制服服务提供商,制服业务营收占总营收的制服业务营收占总营收的16% 旗下有旗下有136家洗衣厂和家洗衣厂和238家负责制造家负责制造、储存和配送的其他设施储存和配送的其他设施 业务同时受到龙头厂商和当地小厂商的竞争业务同时受到龙头

25、厂商和当地小厂商的竞争,利润率下滑利润率下滑 资料来源:彭博,中信证券研究部资料来源:彭博,中信证券研究部 制服业务营收及增速制服业务营收及增速 百万美元百万美元制服业务营业利润率制服业务营业利润率 2.3 特色增值服务亦成龙头:制服业务特色增值服务亦成龙头:制服业务 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 制服YoY 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 FY2017FY2018FY2019

26、制服 2020 2.3 特色增值服务亦成龙头:制服业务特色增值服务亦成龙头:制服业务 资料来源:公司官网 公司制服业务销售的部分制服公司制服业务销售的部分制服 提供的制服涵盖多种类提供的制服涵盖多种类、多个行业多个行业 包括厨师、食物处理、医疗健康、维护、建筑等 21 3. 内生增长与外延并购结合内生增长与外延并购结合 2222 3.0 从内生增长到外扩并购从内生增长到外扩并购 资料来源:公司官网,中信证券研究部 良性的价值创造循环良性的价值创造循环 公司以优秀的客户关系和跨越周期的业务布局成就稳定的内生增长公司以优秀的客户关系和跨越周期的业务布局成就稳定的内生增长,辅以不断优化的费辅以不断优

27、化的费 用和效率用和效率,以轻资产的业务模式产生优质的现金流以轻资产的业务模式产生优质的现金流,并再投资入已有业务或进行有效的并再投资入已有业务或进行有效的 M&A,从而实现更大规模化或者进入新的地理市场从而实现更大规模化或者进入新的地理市场。这一良性的业务模式使爱玛客能够这一良性的业务模式使爱玛客能够 长期稳定的产生优异的财务表现长期稳定的产生优异的财务表现。 长期合同+高续约率 跨越周期的多赛道业务布局 稳定的内生增长 食物成本、人工成本和SG&A优化 效率和成本优化 2019年产生5亿美元FCF 产生优质的现金流 规模化+新市场+新赛道 再投资 良性的价值创造循环 2323 资料来源:彭

28、博,中信证券研究部 公司营收公司营收CAGR3%CAGR3% AOIAOI利润率利润率 3.1 稳健的内生增长稳健的内生增长 资料来源:公司公告,中信证券研究部(AOI,调整后经营收入) AOIAOI及增速及增速 百万美元百万美元 资料来源:彭博,中信证券研究部 EPSEPS及增速及增速 美元美元 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 200 400 600 800 1000 1200 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 调整后经营收入YoY 5.6% 5.8% 6.0% 6.2% 6.4% 6.6% 6.8% 7.0% 7.2%

29、FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 EPSYoY -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 主营业务收入主营业务收入YoY 2424 以整合产业链以整合产业链、规模化采购等方式控制采购成本规模化采购等方式控

30、制采购成本 以灵活的员工结构以灵活的员工结构、积极地激励政策和优化的管理模式提升人工效率积极地激励政策和优化的管理模式提升人工效率 2019财年,公司共有员工28万名,其中有10万名都是非全职员工。灵活的员工结构有 助于帮助公司应对销售的季节周期,从而节约成本。 资料来源:彭博,中信证券研究部资料来源:彭博,中信证券研究部 每员工销售额每员工销售额 美元美元SG&A及占营收比重及占营收比重 百万美元百万美元 3.2 效率和成本控制效率和成本控制 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 FY2015F

31、Y2016FY2017FY2018FY2019 销售及一般行政管理占营收比重 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 FY2016FY2017FY2018FY2019 每员工销售额 2525 轻资产的运营模式轻资产的运营模式,Capex保持在营收保持在营收3.5%左右左右 2019年约产生年约产生500亿亿FCF 资料来源:公司公告,中信证券研究部资料来源:公司公告,中信证券研究部 公司公司Capex占收入比重占收入比重公司公司FCF 百万美元百万美元 3.3 轻资产、现金牛轻资产、现金牛 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% FY2015FY2

32、016FY2017FY2018FY2019 0 100 200 300 400 500 600 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 2626 资料来源:公司公告,中信证券研究部 公司杠杆率变化公司杠杆率变化公司分红水平公司分红水平 百万美元百万美元 3.4 再投资:从内生增长到外拓并购再投资:从内生增长到外拓并购 再投资目标再投资目标 Capex收入的3.5% 支持内生增长和科技投入 战略投资关注战略投资机会,进行外扩投资 强化资产负债结构持续偿还债务 预计FY2021杠杆率降至3.0X左右 分红分红目标为调整后利润的20% 回购于2019年6月公告2022年7月前2

33、亿美元的回购计划 5.5 5.2 4.8 4.3 4.1 3.8 3.5 4.1 3.9 0 1 2 3 4 5 6 FY11FY12FY13FY14FY15FY16FY17FY18FY19 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 20 40 60 80 100 120 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 总计普通股现金股利 普通股现金股利/普通股东可分配调整后净利润 资料来源:公司公告,中信证券研究部 2727 2020年年1月公司通过贷款再融资将月公司通过贷款再融资将2024年到期的债务延长至年到期的债务延长至2027年年 公司通过举债补充

34、并购所需的现金公司通过举债补充并购所需的现金,近两年收购的近两年收购的 Avendra LLC 作价13.5亿美元 AmeriPride Services LLC 作价10亿美元 公司长期负债结构健康公司长期负债结构健康 百万美元百万美元公司偿债能力公司偿债能力 3.4 再投资:从内生增长到外拓并购再投资:从内生增长到外拓并购 0 1 2 3 4 5 6 7 FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019 EBIT/利息支出EBITDA/已支付现金利息 资料来源:公司公告,中信证券研究部 450 508 833 1665 900 963 500 1150 0 500 1000 1

35、500 2000 2500 3000 20212022202320242025202620272028 应收账款贷款优先票据 900 资料来源:公司公告,中信证券研究部 2828 爱玛客时刻关注战略投资或收购的机会爱玛客时刻关注战略投资或收购的机会,用以:用以: 地理扩张,将已有业务拓展到新的地理市场 业务扩张,增加新的业务条线或者丰富已有业务 规模扩张,实现规模化以控制成本 产业链扩张,整合上下游产业链 年份年份标的名称标的名称业务范围业务范围/地理范围地理范围扩张类型扩张类型 1967Versafood Services位于加拿大的餐饮企业地理扩张 1968District News进入出

36、版领域(后于1998年分拆)业务扩张 1976Mitsui & Co. Ltd. 进入日本市场提供餐饮服务地理扩张 1980National Child Care Centers进入幼托行业(后于2003年分拆)业务扩张 1992WearGuard制服供应商业务扩张 1993Daewoo Corporation进入韩国市场提供餐饮等服务地理扩张 1995Galls LLC公共安全类制服领导品牌规模扩张 2001 ServiceMaster Management Services 设施管理企业规模扩张 2003Restauracion Colectiva位于西班牙的餐饮提供企业地理扩张 资料来源

37、:彭博,公司公告,中信证券研究部 3.4 再投资:从内生增长到外拓并购再投资:从内生增长到外拓并购 2929 资料来源:彭博,公司公告,中信证券研究部 3.4 再投资:从内生增长到外拓并购再投资:从内生增长到外拓并购 年份年份标的名称标的名称业务范围业务范围/地理范围地理范围扩张类型扩张类型 2006Golden Collar位于中国的一家餐饮企业地理扩张 2009Veris Plc设施管理企业规模扩张 2011Van Houtte USA Holdings Inc咖啡销售品牌产业链扩张 2011Masterplan Inc医院诊所管理和设施维护商规模扩张 2011SeamlessWeb Pr

38、ofessional Solutions LLC 领先的在线和移动点餐品牌业务扩张 2011Filterfresh Coffee Sevice办公室咖啡服务提供商产业链扩张 2011 Medical Equipment Solution & Application, Sagl 位于欧洲的医疗设施管理企业规模扩张 2011ReMedPar医疗设施管理企业规模扩张 2012Old Time Coffee Co咖啡和咖啡设备批发商产业链扩张 2014Lotus Facilities Management 位于欧洲的设施管理品牌规模扩张 2015Avoca Handweavers Ltd位于北欧的餐饮

39、企业地理扩张 2016HPSI Inc提供针对医疗领域的采购服务产业链扩张 2017Avendra LLC采购服务提供商产业链扩张 2017AmeriPride Services LLC制服租赁和供应商规模扩张 2018Sands Whitewater & Scenic River Trips一处公园娱乐设施规模扩张/产业链扩张 2019Good Uncle Services LLC基于移动端的定点食物配送服务业务扩张 3030 资料来源:彭博,中信证券研究部 上市以来公司股价与标普上市以来公司股价与标普500走势走势 3.5 公司历史估值及股价走势公司历史估值及股价走势 资料来源:彭博,中信

40、证券研究部 公司公司PE-Band -100% -50% 0% 50% 100% 150% 12/12/137/21/142/24/159/28/155/3/1612/5/167/12/172/14/189/19/184/26/1911/27/197/6/20 S&P500ARMK 0 10 20 30 40 50 60 70 07/15/202002/21/202009/27/201905/07/201912/11/201807/19/2018 价格32.9xP/E28xP/E23.1xP/E18.2xP/E13.3xP/E 3131 3.5 估值比较估值比较 世邦魏理仕 仲量联行 爱玛客

41、索迪斯 金巴斯 高力国际 戴德梁行(亏损) 0 50 100 150 200 250 300 101520253035 主要可比公司市值与主要可比公司市值与PE估值比较估值比较横轴:横轴:PE(2019A),纵轴:市值(亿美元),纵轴:市值(亿美元) 3232 3.6 五大行对比(由地产出发五大行对比(由地产出发vs由专业能力出发)由专业能力出发) CBRE JLLAramark 费用收入(B$)11.86 费用收入(B$)7.14 收入(B$)16.23 EPS3.82 EPS10.87 EPS1.82 PE(2019A)16.00 PE(2019A)16.79 PE(2019A)23.68

42、 市值(亿美元,2020/7/23)148.70 市值(亿美元, 2020/7/23) 52.30 市值(亿美元, 2020/7/23) 58.91 业务业务 收入收入 (百万美元)百万美元) 收入占比收入占比业务业务 收入收入 (百万美元)(百万美元) 收入占比收入占比业务业务 收入收入 (百万美元)(百万美元) 收入占比收入占比 租赁服务3,270 28%租赁服务2,456 34% 餐饮及支持服务 (FSS) 20,907 84% 资本市场服务2,91225%资本市场服务1,478 21%餐饮16,307 66% 资产管理服务1,259 11%资产管理服务861 12%设施管理4,600

43、18% 估价服务630 5%设施管理服务1,182 17%制服3,982 16% 投资管理服务424 4%咨询及其他660 9% 开发服务235 2%投资管理服务503 7%FSS美国451 100% 设施管理服务3,12726% 设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态设施管理覆盖业态FSS下分业态下分业态 办公室办公室商业和工业5,630 23% 生命科学和医疗设施产业园教育6,815 27% 物流仓库、数据中心零售医疗健康2,667 11% 政府设施住宅社区 体育、娱乐和惩 教 5,037 20% 零售商店特殊业态(数据中心等)设施管理和其它4,741 19% 资料来源:各公司公

44、告,中信证券研究部 3333 3.6 其他设施管理公司龙头对比其他设施管理公司龙头对比 SodexoCompassAramark 收入(B$)24.9 收入(B$)31.7收入(B$)16.2 EPS(2019)5.3 EPS(2019)0.9 EPS(2019)1.8 PE(2019)22.6 PE(2019)29.9 PE(2019)23.7 市值(亿美元, 2020/7/23) 87.05 市值(亿美元, 2020/7/23) 259.2 市值(亿美元, 2020/7/23) 58.9 业务业务收入(百万美元)收入(百万美元) 收入占比收入占比业务业务收入(百万美元)收入(百万美元)收入

45、占比收入占比业务业务收入(百万美元)收入(百万美元)收入占比收入占比 驻场服务23,894 96%餐饮21,596 68% 餐饮及支持服务 (FSS) 13,631 84% 餐饮服务15,913 64%设施管理4,446 14%餐饮10,632 66% 设施管理7,957 32%设施管理2,999 18% 福利、绩效管理和 其他 996 4%制服2,596 16% 北美北美11,300 45.40%美国美国19,055 60%FSS美国美国9,899 73% 驻场服务下分业态驻场服务下分业态下分业态下分业态FSS下分业态下分业态 商业与行政管理13,689 55%商业/工业12,068 38%

46、商业和工业3,670 23% 企业6,981 28%教育6,352 20%教育4,443 27% 能源资源管理1,643 7%体育&娱乐3,493 11%医疗健康1,739 11% 行政机构1,506 6%离岸设施2,223 7%体育娱乐&惩教3,284 20% 体育&娱乐2,053 8%医疗&养老7,622 24%设施管理和其它3,091 19% 其他1,506 6% 医疗与养老6,148 25% 教育5,053 20% 34 4. 启示:对中国机构物业服务市场启示:对中国机构物业服务市场 3535 我国的设施管理和机构物业服务才刚刚展开:我国的设施管理和机构物业服务才刚刚展开: 机构物业管

47、理有深度,深挖客户后勤的方方面面,增加单个客户的粘性,扩大单个客户 的订单金额,是机构物业管理的必由之路。 做好专项服务做好专项服务,可能成为公司长期名片可能成为公司长期名片。 增强专项服务能力可能会依托产业并购的办法,未来物业管理公司可能并购环卫公司, 配餐公司等。 4.1 服务锻造品牌服务锻造品牌+核心能力构建壁垒核心能力构建壁垒 一般服务家政 团餐 制服 经纪 以细节、以品质 铸就品牌核心 专项服务构筑差异化 形成公司长期名片 3636 内生增长内生增长+外延并购外延并购,丰富能力圈丰富能力圈,打造全体系服务的黏性;打造全体系服务的黏性; 人与物的全生命链服务人与物的全生命链服务,增值服

48、务差异化增值服务差异化。 资料来源:中信证券研究部资料来源:中信证券研究部 多样化的业态分布多样化的业态分布多样化且专业的增值服务多样化且专业的增值服务 4.2 内生增长加外延并购,逐步丰富能力圈内生增长加外延并购,逐步丰富能力圈 感谢您的信任与支持!感谢您的信任与支持! THANK YOU 陈聪陈聪(首席基地产业分析师首席基地产业分析师) 执业证书编号:S1010510120047 张全国张全国(地产分析师地产分析师) 执业证书编号:S1010517050001 联系人:李金哲联系人:李金哲 分析师声明分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明:(i)本研究报告所表述的

49、任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法;(ii)该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究 报告所表述的具体建议或观点相联系。 评级说明评级说明 其他声明其他声明 本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构(仅就本研究报告免责条款而言,不含CLSA group of companies),统称为“中信证券”。 法律主体声明法律主体声明 本研究报告在中华人民共和国(香港、澳门、台湾除外)由中信证券股份有限公司(受中国证券监督管理委员会监管,经营证券业务许可证编号:Z20374000)分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发:在中国香港由CLSA Limited分发;在 中国台湾由CL Securities Taiwan Co., Ltd.分发;在澳大利亚由CLSA Australia Pty Ltd.(金融服务牌照编号:350159)分发;在美国由CLSA group of companies(CL

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