【国盛证券】房地产开发C-REITs周报：二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消-251221（11页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 C-REITs 周报周报二级持续走弱，二级持续走弱，仓储物流仓储物流 REIT 寒意未消寒意未消 REITs 指数表现指数表现 本周中证本周中证 REITs 全收益指数下跌全收益指数下跌 2.85%。截至 12.19，本周（12.12-12.19，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 3.06%，收于 773.2 点；中证REITs 全收益指数下跌 2.85%，收于 999.2 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指

2、数分别下跌 0.28%/下跌 1.10%/上涨 0.08%/下跌 0.41%/下跌 2.34%/上涨0.13%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行末位。本年中证本年中证 REITs全收益指数涨幅为全收益指数涨幅为 3.24%。截至 12.19，本年中证 REITs（收盘）指数跌幅为 2.08%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 3.24%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨16.09%/上涨28.07%/下跌0.98%/上涨0.63%/上涨 13.69%/下跌 11.72%。其中 REITs 全收益指

3、数收窄至排行第 4。C-REITs 二级市场表现二级市场表现 本周本周 C-REITs二级市场整体延续回调行情。二级市场整体延续回调行情。截至 12.19，已上市 REITs 总市值约 2123.6 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs中 2 支上涨、76 支下跌，周均涨幅为-2.6%；其中华安外高桥仓储物流REIT、博时津开科工产业园 REIT 收益为正，本周新上市产品华夏安博仓储 REIT 开盘后即跌破发行价，最终收报 5.499 元，较发行价收跌 10.16%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心 R

4、EITs 板块二级市场涨幅分别为-1.62%/-1.92%/-2.37%/-4.65%/-3.12%/-0.96%/-2.29%/-3.95%/-1.82%。本周数据中心板块交易活跃度最高。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 150.5万股，日均换手率 0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的分别是安博仓储 REIT（13%）、沈阳国际软件园 REIT（1.7%）、紫金南京建邺产业园 REIT（1.1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心板块换手率为 0.5%/0.5%/0.4%

5、/0.4%/0.5%/0.5%/0.4%/0.7%/0.7%。REITs 估值表现估值表现 本周已上市本周已上市 REITs 中债中债 IRR 持续分化持续分化。其中位列前三的 REITs 分别是平安广州广河 REIT（10.9%）、华夏中国交建 REIT（10.2%）、易方达广开产园 REIT（9.2%）。P/NAV 位于 0.7-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（1.7）、华夏安博仓储 REIT（1.7）、易方达华威农贸市场 REIT（1.7），P/NAV 较低的有华夏中国交建 REIT（0.7）。投资建议投资建议 看好 2025 年低利率环境下 RE

6、ITs 市场的配置机会，而考虑到 REITs 已走过 2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。风险提示：风险提示：二级价格波动风