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1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分公募公募 REITsREITs 迈向迈向“基础设施基础设施+商业不动产商业不动产”双轮驱动双轮驱动新阶段新阶段证监会商业不动产证监会商业不动产 REITsREITs 试点公告点评试点公告点评REITs证券研究报告/行业点评报告2025 年 11 月 29 日评级评级：无评级无评级分析师：陈希瑞分析师：陈希瑞执业证书编号：执业证书编号：S0740524070002Email：基本状况基本状况上市公司数77行业总市值(亿元)2198.85行业流通市值(亿元)1174.50行业行业-市场走势对比市场走势对比相关报告相关报告1、REITs

2、 迎新密集分红，两能源项目更新审批进度2025-11-232、REITs 三季报综述：运营仍在分化，博弈预期改善2025-11-173、REITs 指数企稳回升，安博仓储REIT 获 17 倍公众认购2025-11-17报告摘要主要事件：主要事件：2025 年 11 月 28 日，中国证监会发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）（以下简称公告），提出积极发挥多层次资本市场功能，着力推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，现就推出商业 REITs试点工作，标志着我国公募标志着我国公募 REITs 市场从市场从“基础设施单赛道基础设施单赛道”迈向迈向“基础设施基础设

3、施+商业不动商业不动产双轮驱动产双轮驱动”新阶段。新阶段。产品定义产品定义：1.公告明确“商业不动产 REITs 是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金”，2.涵盖商业综合体涵盖商业综合体、写字楼写字楼、零售商场零售商场、酒店等市场化商业不动产酒店等市场化商业不动产；3.但仍需满足“权属清晰、合规手续齐备、已产生持续稳定现金流”三大核心条件，排除尚未形成实际收益的增量项目。背景意义背景意义：破解商业地产存量盘活困局的同时是填补投资端优质标的缺口破解商业地产存量盘活困局的同时是填补投资端优质标的缺口。一方面一方面我国房地产行业已逐步从增量时代

4、进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。但长期以来，这些存量资产面临“流动性差、变现难”问题。发行商业地产 REITs，能够促进房地产行业逐步从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，有助于房地产行业转型发展。另一方面，另一方面，经过五年探索实践，REITs 市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产是 REITs 产品重要的底层资产。商商业不动产业不动产具有通过具有通过 REITs 进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求及部条件及部条件。潜在空间

5、潜在空间：潜在盘活空间在：潜在盘活空间在 8000-15000 亿。亿。根据中国房地产业协会，中国整体实体资产的资本价值应当在 150-200 万亿元之间，其中狭义的商业地产(仅指代零售物业、办公物业和酒店)在 40-50 万亿元，参考美国商业地产 REITs 化率约 4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在 2%-3%之间，则其市场潜在规模在则其市场潜在规模在 8000-15000 亿亿元之间元之间。长期来看，公募 REITs 是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。市场生态市场生态：完善产品生态完善产品生态、吸引多元资金吸引多元资金。截至 2025 年 11 月

6、28 日，全市场共有 77只 REITs 上市交易，总募集资金超过 2000 亿元，总市值约 2200 亿元”，但资产类型集中于基础设施领域，商业不动产 REITs 填补传统商业不动产领域的空白，与基础设施 REITs 形成“稳健+弹性”互补，丰富资本市场投融资工具，完善产品生态，将促进REITs 市场投资者结构的优化，吸引更多长期资金（如保险资金、年金、社保资金）参与，提升市场成熟度和稳定性。投资建议：投资建议：经过近五年发展，我国公募 REITs 市场已形成“制度完善、规模初显、投资者成熟”的基础，为商业不动产 REITs 试点提供了必要条件，同时商业品类的缺失也成为市场进一步发展的“短板