房地产行业2025前三季度开发商业绩综述：毛利率逐渐触底减值压力加剧-251113（27页）.pdf

1、毛利率逐渐触底，减值压力加剧报告摘要：25前三季度开发商业绩综述：结转结构优化，减值压力制约盈利能力。1销售：2025年1-9月百强房企销售金额/面积分别达2.5万亿元/1.2亿m2，同比降12.8%/23.2%，其中头部房企韧性更强，金茂(mathbfy_0mathbfy+27.3%),建发(mathbfyoymathbf+mathbf12.mathbf1%)、越秀(mathbfyoymathbf+2.0%)等优质央国企销售逆势正增长；2投资：1-9月百强房企新增货值1.8万亿（mathrmlangleyoy+33.2%rangle，受益于核心城市优质地块集中供应与头部房企投资积极性提升，T

2、OP10房企新增货值占百强57%，格局持续集中。优质房企投资表现突出，中海、绿城、金茂、蛇口拿地力度1；3运营：样本房企营收下滑/毛利率降幅收窄，精益化管控见效。11家样本房企2025前三季度营收7688亿元（yoy-11.3%；毛利率13.0%(yoy-0.3pct)，降幅较2024前三季度(-3.4pct)大幅收窄，因早期高地价项目结转完毕、核心区域高毛利项目陆续贡献业绩，预计26年毛利率逐步恢复；4减值：行业减值压力显著增加，成拖累盈利主因，金茂、新城等房企已充分计提。2025Q3地产基金持仓变化：低配幅度持平，龙头持仓分化。2025年8月以来，京沪深松绑限购、上海广州启动拆迁等，房地产

3、处政策宽松期，板块全年涨幅基本持平大盘。2025Q3地产重仓持股市值占比0.52%、总市值197.2亿元，总市值环比恢复，持仓比例环比降+0.04%，且较1.03%的标准配置比例低配0.55pct，缺口较Q2持平；持仓个股47只(较Q2减2只)，且集中度下降，前十大重仓股以招商蛇口（24.2亿市值）为首，CR10、CR20环比下降；持有基金数超10家的公司共12个(较Q2下降一个)，招商蛇口展新进入基金数最多；TOP20个股持仓整体增加，保利发展等龙头房企遭减持；偏股混合型基金持仓增加47.4亿元，提升较为显著。绩优个股分析：优质房企股价显著跑赢市场，配置逻辑已获资金认可。结合财报表现以及经营

4、情况，我们筛选出四家绩优房企，分别为：1新城控股（商业稳定、困境反转、减值充分)；2中国金茂（减值充分、土拍活跃、扭亏为盈)；3建发国际集团（土储优质、高股息高分红、业绩增长）；4滨江集团（杭州红利、业绩高增、民企之光)。四家优秀房企的逻辑均支撑了2025年来股价的大幅上涨，四家房企2025年来股价涨幅分别为+22.9%/+45.8%/+34.5%/+28.9%，均大幅跑赢沪深300(+16.3%)）以及房地产开发板块(+9.6%)，其中中国金茂与建发国际集团在2025Q3获得基金加仓，表明优质低估值房企的配置逻辑已获市场认可，资金对优质低估值房企的配置或已达共识。优于大势相关报告125前三季

5、度开发商业绩综述：结转结构优化，减值压力制约盈利能力销售：2025年1-9月百强房企销售金额/面积分别达2.5万亿元/1.2亿m，同比降12.8%/23.2%，其中头部房企韧性更强，金茂（cdotmathrmymathrmomathrmy+27.3%）、建发mathrmlangleyoy+l2.l%）、越秀（y0y+2.0%）等优质央国企销售逆势正增长；投资：1-9月百强房企新增货值1.8万亿(mathbfy_0mathbfy+33.2%)，受益于核心城市优质地块集中供应与头部房企投资积极性提升，TOP10房企新增货值占百强57%，格局持续集中。优质房企投资表现突出，中海、绿城、金茂、蛇口拿地

6、力度1；3运营：样本房企营收下滑/毛利率降幅收窄，精益化管控见效underlinecircquad11家样本房企2025前三季度营收7688亿元（yoy-11.3%)；毛利率13.0%(yoy-0.3pct)，降幅较2024前三季度（-3.4pct）大幅收窄，因早期高地价项目结转完毕、核心区域高毛利项目陆续贡献业绩，预计26年毛利率逐步恢复；减值：行业减值压力显著增加，成拖累盈利主因，金茂、新城等房企已充分计提。1.1销售承压龙头凸显销售韧性，新增货值持续集中于头部房企2025年1-9月，百强房企销售金额/销售面积同比分别-12.8%/-23.2%。在止跌回稳的中央基调下，且25前三季度还未面