房地产开发行业2026年香港地产投资策略：迎接复苏把握重估-251116（17页）.pdf

1、迎接复苏，把握重估华泰研究香港地产复苏趋势愈发清晰，我们预计2026年住宅市场或延续量价齐升趋势，商业景气度有望继续修复。港资房企PB估值与香港地产基本面高度相关，我们预计仍有约40%修复空间。我们看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息率也带来一定支撑。重点推荐：1、香港本地开发土储和自持物业规模最大，未来2-3年有大量自持物业竣工的新鸿基地产；2、聚焦香港本地必选消费场景，高股息且具备入通预期的领展房产基金。香港地产复苏逻辑逐步验证在人民币升值、港股财富效应外溢、楼市政策全面放松、利率下行和内地人才持续流入等多重因素推动下，香港房地产市场

2、持续复苏。住宅方面，1-10月住宅成交量同比+21%，9月房价指数同比+1.6%（为2022年以来首次回正）、10月领先指标继续上行，库存去化周期快速下行且潜在新增供应显著收缩，房贷利率下行推动八成住宅实现或接近实现“供平过租”；商业方面,5-9月香港零售业销货价值同比正增长,Q3香港写字楼净吸纳量创18Q3以来新高，商业景气度逐步筑底，但传导至租金端仍需时间。展望2026年，我们预计人民币升值、美联储降息背景下，香港楼市量价齐升的趋势有望延续，预计住宅成交量同比+7.5%、房价同比+3.0%，同时商业景气度有望继续修复，写字楼和零售业租金降幅有望收窄。港资房企估值与香港地产基本面强相关，仍有

3、修复空间港资房企PB与香港房地产基本面数据高度相关，尤其和私人住宅成交套数(TTM)和私人住宅价格同比增速关系密切，相关系数分别达到0.74、0.60。本轮周期中，私人住宅成交套数已于2024年3月见底，私人住宅价格同比增速已于2024年7月见底，而主要港资房企平均PB已于2024年6月见底（0.34）。从行业基本面历史比较（与2003年房价大周期见底相比）的维度，以及个股历史估值（十年中位数）的维度来看，若未来香港住宅成交量和房价能够延续上行，我们预计港资房企PB仍有约40%的修复空间。香港地产复苏，哪些港资房企更为受益？主要港资房企普遍具备低估值（平均PB0.47，近十年分位数33%，截至

4、11月14日）、高股息（平均股息率4.53%）、低负债（平均净负债率24%）、香港地区属性突出（近三年平均香港营收占比64%）的特点。得益于更多元的业务布局，以及更审慎的杠杆运用，主要港资房企在本轮房地产调整周期中呈现出更强的业绩韧性，绝大多数公司信用端也更为稳定。我们结合香港土地储备规模、住宅销售金额、开发和租赁分部业绩，对比了各家公司的香港市场占比。开发角度，新鸿基地产、恒基地产、港铁公司、信和置业、新世界发展的香港市场占比较高；自持角度，新鸿基地产、领展房产基金、太古地产、信和置业、九龙仓置业、希慎兴业的香港市场占比较高。风险提示：香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，个

5、别港资房企可能面临流动性风险。香港地产复苏逻辑逐步验证.香港地产复苏，谁更受益？.12香港地产复苏逻辑逐步验证我们在把握资产重估预期下的香港地产机遇（2025.5.25）中指出，在人民币升值、港股财富效应外溢、楼市政策全面放松、利率下行和内地人才持续流入等多重因素推动下，香港房地产市场有望迎来改善，住宅市场有望先行复苏，商业资产有望跟随企稳。时隔半年之后，我们可以看到香港市场复苏路径逐步清晰。住宅：成交量持续复苏，房价企稳回升成交量：“撤辣后持续上行，创2022下半年以来新高香港私人住宅销售规模延续了2024年撤辣后的持续复苏趋势。根据中原地产的数据，2025年1-10月香港私人住宅楼宇买卖合

6、约数量达到4.93万宗，同比+21%，年化合约数量（即过去12个月累计合约数量）已创出2022下半年以来的新高。其中，新房合约数量1.70万宗，同比+26%，年化合约数量创出2020年以来的新高；二手房合约数量3.23万宗，同比+19%，年化合约数量创出2023年以来的新高。(divcenter)图表1：中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速(月度)(/divcenter)房价：同比重回上涨，为2022年以来首次房价同比重回上涨，领先指标显示复苏趋势仍在延续。根据香港差饷物业估价署的数据，9月香港私人住宅售价指数环比+1.32%，自2025年3月见底后持续复苏；同比+1.60%，为20