房地产行业2026年度策略报告：价值为锚租售比与股息率-251110（51页）.pdf

1、价值为锚，租售比与股息率报告摘要：2.他山之石：租售比国际对比，基于实际案例的探寻92026展望：商品房销售面积-6.1%/开发投资额-6.9%.215.股息率与现金流为锚，板块如何择股？.261房地产发展方向：高质发展，回归民生党的第二十届四中全会首次将“推动房地产高质量发展纳入“保障和改善民生”框架，明确其为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手，在此中长期规划下：1存量端：强化保障及民生属性，收储现房+城中村改造有望加速推；2增量端：持续支持改善性需求，以好房子产品推动“扩大内需”的政策导向；3房价端：共同富裕定调下房价金融属性弱化，居住属性处于突出位置。1.1四中全会定调：推动房地产高质量

2、发展，规模扩张品质与内涵行业发展已明确进入下一个阶段，从规模扩张转向聚焦于提升品质与内涵。2025年10月23日，中国共产党第二十届四中全会闭幕，会议公报首次将推动房地产高质量发展”纳入“保障和改善民生框架，明确其为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。推动房地产高质量发展，规模扩张加速转向于提升品质与内涵。相较于十九届五中全会，此次全会并未直接提及房地产相关内容，而是明确提出“推动房地产高质量发展”的目标，标志着行业发展已明确进入下一个阶段，从规模扩张转向聚焦于提升品质与内涵，加速推动行业从“量”的扩张转向“质”的提升，复盘近两年来一系列政策出台的交叉逻辑：从“严控增量、优化存量”的供需优化调

3、节到“好房子”品质建设的住建部新规到城市更新提速，一系列政策组合拳回应了当前房地产市场的突出矛盾，也描绘出房地产高质量发展的清晰路径。1.2存量端：强化保障及民生属性，收储现房+拆迁有望加速推进关注收储存量房&城中村改造保障民生的同时，消化存量库存。本次会议的楼市措辞为“高质量发展”，同时出生率、城镇化率等指标意味着规模驱动的旧动能不会再重复，而是突出强化保障及民生的房地产新属性。在此背景下：一方面，收储现房作为保障性住房有望加速逻辑，在去化存量库存的同时加大民生性保障住房的供给，收储资金的来源有望扩充到超长期国债等期间更长、成本更低的资金工具；另一方面，拆迁有望持续加速，上海&广州拆迁引擎已

4、正式启动，后续配套政策与资金有望逐渐落实，其他超大特大城市资金能够平衡的项目有望参照可行实施路径快速推进，改善民主住房品质的同时，释放的增量需求将进一步优化供需结构。1.3增量端：支持改善性需求，以好房子推动“扩大内需的政策导向因城施策增加好房子供给，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求。此次全会重申“扩大内需的政策导向，提出以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”,要求因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。对应到房地产未来发展方向上看，近几年居民住房需求发生重大变化，改善性住房需求明显释放，居民对住房的功能结构、物业服务质

5、量、居住环境等均提出新的要求，与此同时，“好房子供给不断增加，在引导需求方面也发挥着重要作用，未来房地产住房需求与供给之间的良性互动或进一步显现，“好房子”在推动房地产高质量发展中的作用有望强化。1.4房价端：金融属性弱化，居住属性突出共同富裕定调下房价金融属性弱化，居住属性处于突出位置。本次全会首次将推动房地产高质量发展纳入“保障和改善民生框架，明确其为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手，此表述意味着房地产回归民生本位和安居属性的定位再次被强调。房地产的发展仍将遵循“保障归保障，市场归市场”的双轨制住房制度体系，住宅的金融属性价值已不再具有普遍性而更多突出其居住属性，好房子及稀缺板块住宅或由

6、市场定价，兼顾居住及部分金融属性。此外，单独看租金收益率指标上海与香港、新加坡、东京、纽约等同级别城市差异较大，但为剔除持有成本的影响（相较大陆，其他城市房屋持有成本较高)，我们选取了样本房屋进行详细比较。2他山之石：租售比国际对比，基于实际案例的探寻房价端以净租金收益率为锚，我们通过选取代表性房屋，通过测算：东京/香港/纽约样本中高端住宅净租金收益率分别达2.96%/3.04%/2.97%；样本老旧住宅净租金收益率分别达3.71%/3.59%/3.40%_0mathrm0_从国际对比来看我国随着房价的持续调整，租售比持续回归合理水平，且一线城市老旧住宅整体净租金收益率可达2.5%左右，相较我