房地产行业周专题：一线房价为何补跌？-251106（24页）.pdf

1、周专题：一线房价为何补跌？目核心城市二手房加速补跌，新房二手分化格局明显2025年三季度以来，房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程。一线城市二手房价格自2025年4月以来出现明显补跌特征，4月至今跌幅扩大至4.4%，其中2018-2025年竣工的次新房源价格从2025年第二季度的116872元/m降至第三季度的99169元/m，单季度下跌15.1%，远高于同期其他年份段房源跌幅。相较之下，一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为0.6%。目限价新房交付，次新房源集中供应冲击

2、二手房市场核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放。在限价政策执行期间，房企转向高周转模式大幅增加新房供应，形成的大量限价新房在经过两年左右交付周期后，于2025年集中转化为二手房市场中的次新房源。以上海为例，2020-2021年核心地段土地供应放量，2022-2023年新房成交达到高峰，2023-2025年这些房源集中交付形成次新房挂牌，2018-2025年竣工的次新房源新增挂牌量从2023年的6014套增长至2025年的10084套，两年间增长67.7%。同时，限价政策解除后，土地市场市场化程度提升，2025年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房

3、名义价格，进一步加剧了新房与二手房价格分化。目政策环境逐步改善，市场调整压力犹存8月一线城市放松地产调控政策后，经历9月销售短暂销量环比改善后，房价反应的市场下行压力进一步增加。在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松。行业专题相关报告1.周观点：一线房价为何补跌？2025年三季度以来，房价下行压力逐渐增加，一线城市二手房自2025年4月以来出现明显补跌特征，4月至今跌幅扩大至4.4%。一线城市中，2018-2025年竣工的次新房源价格从2025年第二季度的116,872元/m降至第三季度的99,169元/m，单季度下跌15.1%，远高于同期其他年份段房源跌幅。核心城市二手房市场正经历加速

4、补跌过程，这一现象本质上是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放。在限价政策执行期间，房企转向高周转模式大幅增加新房供应，形成的大量限价新房在经过两年左右交付周期后，于2025年集中转化为二手房市场中的次新房源，对二手房价格形成显著冲击。特别是前期中小套户型政策下开发的过渡型产品，因居住属性较弱，在置换政策放松后加速抛售，进一步加剧了市场下行压力。我们认为，8月一线城市放松地产调控政策后，经历9月销售短暂销量环比改善后，房价反应的市场下行压力进一步增加，在当前房地产市场止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松。建议关注：困境反转类房企：金地集团、新城控股；布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂

5、、招商蛇口、滨江集团；优选多元经营国企：浦东金桥、外高桥。2.70城房价：同比降幅收窄但环比持续下行从统计局公布的70大中城市房价数据来看，房价自2019年同比增速坚定后，增速持续回落，2022年后，房价进入同比下行区间。2025年，房价同比降幅持续缩窄，从同比增速的角度，房价下跌的速度似乎有所放缓，但从房价绝对值及环比的角度，2025年以来，70城房价环比持续回落，房价实际下行压力仍旧较大。从数据来看，2018年1月至2025年9月期间，70个大中城市房价经历了完整的周期波动。2018年初至2019年3月，新房价格同比涨幅从5.4%持续攀升至11.3%的峰值，同期二手房价格涨幅也从4.7%上

6、升至7.9%，房价在2019年左右进入上行周期触顶。2019年二季度开始，房价涨幅逐步回落，2022年初新房价格同比首次转负，二手房价格则在2022年2月进入负增长区间。2022年至2024年上半年，房价同比跌幅持续扩大，2024年10月新房价格同比下跌6.2%，二手房价格下跌8.9%，均创下本轮周期的最大跌幅。在2024年924新政，房地产行业调控政策大幅宽松后，2024年四季度以来，房价下跌趋势开始放缓，2025年9月新房价格同比跌幅收窄至2.7%，二手房价格跌幅收窄至5.2%，房价同比降幅的持续收窄。(divcenter)图1.70大中城市新房及二手房房价同比增速(%)(/divcent