CBRE世邦魏理仕：2025年第三季度上海房地产市场回顾报告（19页）.pdf

1、2025年第三季度，上海办公楼市场录得2个新项交付，分别是世博板块的世博天地T2，以及前滩板块的前滩尚，共计体量11.6万平。本季度市场延续上季度缓步复苏态势，净吸纳量环微升6.7%10.0万平。前三季度累计净吸纳量达27万平，已超越去年全年平。整体空置率环微降0.1个百分点22.4%。从业需求来看，融业连续三个季度领跑市场，占达23%，主要受到保险和基公司的需求推动；TMT上升第位，占22%，增动源于智能以及数字解决案类企业的旺盛需求；消费品零售业位列第三，占15%，快消及时尚品牌的扩张成为其主要驱动；专业服务业排名第四，占11%，主要受益于法律和咨询公司的搬迁扩张需求；值得关注的是，交运仓

2、储业本季度跻身前五，占达5%，这变化释放出物流、电商及进出贸易持续向好的积极信号。从区位表现来看，本季度五场跃居位，主要来字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬迁需求；淮海中路位列第，增动来源于保险等融公司的推动，其中太平洋新天地中在本季度最为活跃；陆家嘴排名第三，以融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持位；南京路位列第五，奢侈品零售业及融业构成其核需求来源。租，第三季度全市租报价环下跌0.8%每每平244.9元，有效租下跌2.3%每每平170.4元。受新项持续市的影响，租平短期内仍将承压。2025年第三季度，新

3、天地东台8.8万平商业体正式开业，以街区式空间设计重新定义商业体验。新项通过融合品质餐饮、运动品牌全新形象店与及沉浸式夜经济业态，实现公共空间利率提升，重新定义了零售空间的社交与体验价值，推动商业地产从封闭空间向城市融合的新趋势。新项市推动全市净吸纳量达5.1万平，但空置率环微升0.2百分点8.8%。核商圈存量项延续品牌调整趋势，租平幅回调每天每平31.7元，市场呈现结构性调整特征。当季，零售品类以68%的占主导市场需求，其中运动户外类表现尤为突出，在服饰细分领域（占零售需求38%），品牌升级趋势显著。成熟品牌如The North Face在港汇恒隆场升级形象，并于新天地东台开设级全品类店，显

4、示其多层级市场策略。新晋品牌如Popbasic于世纪汇场开设中国店，Oneup中国店则随着新天地东台亮相。在情绪经济驱动下，玩具礼品与珠宝饰品成为亮点。绒玩具（如Mchugs）、饰品（如铺）及氛品牌（如Aesop、Sabon）积极在核与核商圈开设店或快闪店，显示此类提供情感价值与个性表达的品类，正通过店经济+场景化体验的组合策略，在主要商务塑造品牌势能，同时借助快闪店模式精准、形成差异化竞争壁垒。餐饮需求位居第，占28%。地特菜系，尤其是云贵川味的中餐品牌持续扩张。同时，夏季催热了冰淇淋消费，意利Gelato品牌Stecco Natura等新店开业。此外，中式茶饮与酸奶品牌（如楼下酸奶、隐茶）

5、延续拓店势头，遍布各层级商圈。三季度共有三个新项市，共计36.6万平，分别是普洛斯桃浦智慧冷链产业园期（双层坡道库），积7.4万平，EQT浦物流园（三层坡道库），积8.5万平，普林智创绿奉贤南产业园（双层坡道库及三层混合库），积20.7万平。上海宏观经济继续稳步复苏，上海出前同增10%以上，同时业总产值及消费增速回升4%左右，呈现出全的复苏。在良好的经济形势下三季度仓储市场录得13.6万平净吸纳，普洛斯桃浦智慧冷链产业园乎满租市，主要租户包括超市及品饮料。除了普陀区和浦区需求增外，闵区通过“以价换量”录得积去化。国补效应退潮带来部分短租退租，区本季度录得负吸纳。业结构来看，三物流依然是最的新租

6、主，占48%，和上季度持平，制造业租户积极扩张，占幅提升42%，主要租户来医疗器械和半导体企业。全市空置率环幅上升29.0%，其中浦区实现连续三个季度空置率下降，除嘉定、浦、和临港空置率于25%，其他区域空置率均低于25%。租环跌幅收敛4.3%，租报价跌每每平37.7元。其中前期跌幅较的市场如和浦环跌幅有所收窄，靠近市中的市场如闵租补跌，浦东机场板块、临港和普陀报价稳定。2025年第三季度，张江科学之东塔交付，新增17.5万平的优质供应。科学之是张江科学城的标志性超层建筑，垂直布局科研办公、商业化与酒店等多功能空间