宝龙商业-港股公司深度报告：规模攀升坪效企稳五年战略目标实现可期-220815（25页）.pdf

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1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/25 宝龙商业宝龙商业（09909.HK）2022 年 08 月 15 日 投资评级：投资评级：买入买入（维持维持）日期 2022/8/15 当前股价(港元)4.030 一年最高最低(港元)24.300/3.610 总市值(亿港元)25.91 流通市值(亿港元)25.91 总股本(亿股)6.43 流通港股(亿股)6.43 近 3 个月换手率(%)18.24 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 规模攀升，坪效企稳，五年战略目标实现可期规模攀升，坪效企稳，五年战略目标实现可期 港股公司深度报告港股公司深度报告 齐东（

2、分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 长三角红利受益标的，商业运营开拓者，维持“买入”评级长三角红利受益标的，商业运营开拓者，维持“买入”评级 宝龙商业是国内一家领先的商业运营服务供应商，公司以商业运营为主，住宅物管为辅，盈利能力改善空间大；集团内生增长强劲，叠加行业空间可观、整合空间大，公司后续外延拓展具备较大优势；同时公司持续调整区域布局，长三角为公司重点布局区域。受到疫情及地产行业下行影响，我们将公司 2022-2023 年预测归母净利润由 6.24、8.57 亿元调整至 5.16、5.83 亿元，并新增 2024 年公司归母净利润预计为 6.56 亿元，同比增

3、长 17.8%、12.9%、12.5%；EPS 分别为 0.93、1.05、1.19 港元，当前股价对应 PE 为 3.7、3.3、2.9 倍，维持“买入”评级。定位、成长、布局三位一体，商业运营能力定位、成长、布局三位一体，商业运营能力行业领先行业领先（1）定位广：）定位广：四类品牌分别为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，对应多层次客群。（2）成长佳：）成长佳：2022 年累计开业广场预计达 99 个；至 2025 年规划开业面积超 1500 万方，未来两年有近 500 万方的商业处于培育期。（3）布局精）布局精细化：细化：连续8年在长三角均有商场落成，2021年公司在长三角开业面积占比

4、65%，商业运营服务收入占比 70%。（4）盈利模式：管理赋能，运营变现。）盈利模式：管理赋能，运营变现。公司商业运营服务分为三大部分：市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务，2021 年单位面积的开业收费约 376 元/平米；2017-2021 年物管费为 14.95、17.04、19.00、21.01、21.56 元/平米/月。住宅物管面积成长可期，盈利住宅物管面积成长可期，盈利持续持续改善改善（1）毛利率持续回升。2021 年，公司物业管理服务收入达 4.47 亿元，同比增长25%；综合毛利率 24.88%，较 2020 年全年提升 1.72 个百分点，近两年持续改善；（2）在管面积增长

5、可期。截至 2021 年，公司住宅合约管理面积达 2995 万平方米，同比增长 29%；在管面积达 1773 万平方米，同比增长 23%，目前住宅合管比高达 1.69 倍。风险提示：风险提示：宏观环境风险、行业盈利恶化风险、行业成长性下滑风险、汇率波动风险、企业运营风险。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)1,921 2,464 2,829 3,267 3,718 YOY(%)18.6 28.3 14.8 15.5 13.8 归母净利润(百万元)305 438 516 583 656 YOY(%)70.8

6、 43.6 17.8 12.9 12.5 毛利率(%)30.9 33.3 33.8 34.1 34.6 净利率(%)16.0 17.8 24.7 24.8 25.2 ROE(%)14.2 17.8 16.3 21.5 23.2 EPS(摊薄/港元)0.55 0.79 0.93 1.05 1.19 P/E(倍)6.3 4.4 3.7 3.3 2.9 P/B(倍)1.1 0.9 0.7 0.8 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所（使用 2022 年 8 月 15 日汇率：1 港币=0.86 人民币）-96%-72%-48%-24%0%24%2021-082021-122022-04宝龙商业恒生