星盛商業：二零二五年中期報告.pdf

1、中 期 報 告E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED星盛商業管理股份有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：6668目 錄公司資料2管理層討論與分析3企業管治及其他資料19簡明綜合財務報表審閱報告23簡明綜合損益及其他全面收益表24簡明綜合財務狀況表25簡明綜合權益變動表26簡明綜合現金流量表27簡明綜合財務報表附註292星盛商業管理股份有限公司 二零二五年中期報告公司資料董事會執行董事黃德林先生（主席）陳群生先生（行政總裁）馬超群先生非執行董事劉軍先生黃德安先生獨立非執行董事張靜華博士郭增利先生温凱琳女士委員會審核委員會温凱琳女士（

2、主席）劉軍先生郭增利先生薪酬委員會郭增利先生（主席）張靜華博士劉軍先生提名委員會黃德林先生（主席）郭增利先生張靜華博士授權代表黃德林先生徐靜女士公司秘書徐靜女士獨立核數師德勤 關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓註冊辦事處71 Fort StreetPO Box 500George TownGrand CaymanKY1-1106Cayman Islands香港營業地點香港上環干諾道中111號永安中心17樓1704室中國主要營業地點中國廣東省深圳市龍崗區雅寶路1號星河WorldA棟33樓股份過戶登記總處Appleby Global Services(Caym

3、an)Limited71 Fort StreetPO Box 500George TownGrand CaymanKY1-1106Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行中國工商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司公司香港法律顧問周俊軒律師事務所與北京市通商律師事務所聯營公司網址www.g-管理層討論與分析3二零二五年中期報告 星盛商業管理股份有限公司概覽本集團是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，並具有全國佈局。截至2025年6月30日，本集團向52個商用物業項目提供服務，覆蓋中國21個城市，總

4、合約建築面積（建築面積）約2.65百萬平方米（平方米）（不含8個諮詢服務項目建築面積），當中約45.8%由獨立第三方開發或擁有。其中，有27個已開業零售商業物業，總已開業建築面積約為1.65百萬平方米。本集團擁有全面及廣受認可的品牌系統，主要包括城市型購物中心 COCO Park （以城市消費者為目標）、區域型購物中心COCO City 及 iCO（以購物中心五公里範圍內的消費者為目標）、社區型購物中心 COCO Garden（以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標）及其高檔家居佈置購物中心 第三空間。本集團的品牌體系及運營實力在市場上廣受認可，並獲得多項榮譽。2025年上半年，本集團榮獲中

5、指院 2025年中國商業地產運營十強企業 及 2025年中國商業地產運營百強企業、中國房地產業協會 2025年房地產開發企業商業地產運營TOP10、中購聯 購物中心行業新媒體營銷星秀榜、CCFA 2025年CCFA金百合購物中心最佳營銷創新實踐案例、萬商俱樂部 2025年度卓越服務企業、美陳網2025年金燈獎“總部管理大獎”等稱號，同時深圳福田星河COCO Park榮獲觀點指數研究院2025購物中心綜合實力卓越表現50。業務回顧本集團為一間商用物業運營服務供應商，專注於透過其專業管理為業主改善商用物業（主要為購物中心、購物街及商業綜合體）的經營業績。其商用物業運營服務包括：市場定位、設計及建築

6、諮詢及租戶招攬服務：主要包括市場定位、業務策劃諮詢、設計及建築諮詢以及租戶招攬服務；運營管理服務：主要包括制訂運營策略、舉行營銷及推廣活動、租戶管理服務、物業管理服務及收租服務；物業租賃服務：包括向租戶分租根據整租服務模式管理的商用物業之商用空間；及 增值服務：主要包括管理客戶可短期租作限定店及舉行促銷活動的購物中心之公共空間以及管理廣告空間（例如購物中心的LED顯示屏以及內牆及外牆）。本集團根據三個運營模式提供商用物業運營服務，即委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式。根據不同運營模式，本集團於管理商用物業的參與程度有所不同，並向不同客戶群提供不同組合的服務。管理層討論與分