房地产行业：浅析房地产税对地方产业结构的影响-220728（33页）.pdf

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1、浅析房地产税对地方产业结构的影响浅析房地产税对地方产业结构的影响分析师：何超证书编号：S0500521070002Tel：(8621)50295325Email：2022年7月 核心观点核心观点 上海和重庆是最先进行房产税试点的城市，从政策看，两个城市存在三处差异；房产税通过影响房价间接影响企业生产成本；房地产税对产业结构影响“因城而异”对于工业化程度和房价较高的城市，房地产税较难阻止第二产业向外转出的趋势，但它对第三产业有一定的拉动作用；对于工业化程度和房价一般的城市，房地产税对第二产业、第三产业的发展确实短期内具有促进作用，但政策效果会边际衰减。2 0U4WUXAV4YRWAUCU8O9R

2、6MtRqQsQoMfQpPpQfQpNxPbRqRrOvPtQrNMYmPoO目录一、上海和重庆房产税的政策差异二、房产税对产业结构的传导机制研究三、从产业占比和人才流向维度看房产税影响四、房产税对产业结构影响“因城而异”3五、风险提示 一、上海和重庆房产税的政策差异4 1.1.上海和重庆房产税的政策差异上海和重庆房产税的政策差异 房地产税房地产税 房产税房产税包含与被包含的关系：房地产税包含房产税，除此之外还有土地使用税、土地增值税、契税等；房产税是其中关注度最高，也是政策影响最大的一个税种。上海和重庆是我国最早（上海和重庆是我国最早（2011年）进行房产税试点的城市年）进行房产税试点的城

3、市上海是沿海城市高房价的典型；重庆是全国房价平均水平的代表。两个城市房产税在条文上看存在较大差异两个城市房产税在条文上看存在较大差异试点范围；征收对象；税基；税率；免税面积5 1.1.上海和重庆房产税的政策差异上海和重庆房产税的政策差异6类别类别上海上海重庆重庆试点范围试点范围本市所有行政区域主城九区征收对象征收对象本市居民家庭新购第二套及以上住房（含二手房）；非本市居民家庭新购住房个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房；在重庆无户籍、无企业、无工作个人新购第二套及以上住房存量征收存量征收首套一律不征存量独栋商品住宅征收税基税基应税住房交易额的70%应税住房交易额100%税率税率0.4%、

4、0.6%0.5%、1%、1.2%税收减免税收减免合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米可免征只能对一套住房扣除免税面积，已购独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅和高档住房免税面积为100平方米；无户籍、无企业、无工作人员不扣除免税面积表：表：上海和重庆房产税征收暂行办法的主要差异上海和重庆房产税征收暂行办法的主要差异资料来源：湘财证券研究所、上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法、重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法 本章小结本章小结 综合来看，上海和重庆房产税征收存在三处差异：综合来看，上海和重庆房产税征收存在三处差异：上海比较偏

5、袒本市居民，实行“歧视化”的征收政策；上海税率低于重庆，且最大可相差2倍；上海按人均标准进行税收减免，实际上多数居民完全可以通过合理化手段达到低于“人均60平方米”的起征点的要求，从而拥有多套免税住房。7 二、房产税对产业结构的传导机制研究8 2.2.房产税对产业结构的传导机制研究房产税对产业结构的传导机制研究 房产税对地方产业结构的影响某种程度上可以转化为房价对产业结构的影响转化为房价对产业结构的影响，因为房价会直接关系到当地企业的生产成本和投资偏好，进而对当地产业结构造成影响。房产税 房价；房价 产业结构；房产税 产业结构。9 2.2.房产税对产业结构的传导机制研究房产税对产业结构的传导机

6、制研究图图：房价对企业生产成本的传导路径：房价对企业生产成本的传导路径资料来源：湘财证券研究所10 2.2.房产税对产业结构的传导机制研究房产税对产业结构的传导机制研究 理性泡沫理论理性泡沫理论当预期未来某一资产价格上涨时，投资者会倾向于囤积此类资产，以求收益最大化；当房价持续攀升且其收益率已高于企业主营业务时，企业会增加对房地产领域的投入并相应降低对其主营业务领域的投入，减少生产性投资。征收房产税能一定程度上缓解房地产泡沫的进一步吹大，改变企业投资偏好，减少资源错配。假设房产税有效控制住了房价，并使企业投资房产的收益率低于其主营业务的收益率，企业自然会将资源重新投入到主营业务而非房地产领域。