【交银国际证券】上半年业绩符合预期，利息下降有助缓解2026年不确定性；维持买入-250818（6页）.pdf

1、此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https:/ 交银国际研究交银国际研究 公司更新公司更新 房地产房地产 2025 年 8 月 18 日 顺丰房托顺丰房托(2191 HK)上半年业绩符合预期，利息下降有助缓解上半年业绩符合预期，利息下降有助缓解 2026 年不确定性；维持买入年不确定性；维持买入2025 上半年收入符合我们预期。上半年收入符合我们预期。收入同比上升 1.2%至 2.25 亿港元，而物业收入净额上升 3.43%至 1.86 亿港元。同时，可分派收入为 1.19 亿港元（2024 上/下半

2、年：1.19/1.15 亿港元），大致符合我们预期。公司自1H24 起分派比率从此前的 100%降至 90%，1H25 仍维持在 90%，上半年每单位分派为 13.10 港仙，同比下降 10.9%，但环比上升约 3.2%。我们预期全年分派比率仍为 90%。物业组合保持韧性及出租率高，预计物业组合保持韧性及出租率高，预计 2025 年大致可维持稳定，不确定性主要在年大致可维持稳定，不确定性主要在 2026 年。年。截至 2025 年 6 月底，公司整体出租率为 97.5%，4 个物业出租率保持稳定在 95%以上。通过顺丰控股的租金调升条款的保护，我们相信其投资组合仍可在 2025 年获得适度的收

3、入增长。但由于过去几年的租金调升条款的保护，我们认为现有的租金可能高于市场水平，2026年顺丰控股续签其租约后，公司可能面临租金下调的压力。未来财务成本下降或有望减少租金下行压力。未来财务成本下降或有望减少租金下行压力。截至 2025 上半年末，公司总借贷约 24.78 亿港元，较 2024 年末（25.05 亿港元）减少 0.27 亿港元。期内公司的平均借贷成本为 3.95%，较 2024 年 6 月末/12 月末分别下降 44 个/27 个基点。我们相信，如果美联储今年进一步降息，会有助缓解公司 2026 年租金潜在下降的影响。维持买入评级，下调部分盈利预测。维持买入评级，下调部分盈利预测

4、。考虑到分派比例的改变，及当前租金水平，我们下调 2025-2027 年的收入及每单位分派的预测。2025 上半年的业绩大致符合预期，而我们相信利率下降有助缓和物流地产市场的租金压力。我们仍维持买入买入评级及目标价 3.84 港元，目前公司 2025-27 年股息收益率约为 8.5%，且未来 REIT 亦有可能被纳入沪深港通，当前估值仍吸引。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年单位价格表现年单位价格表现资料来源:FactSet 资料来源:FactSet 收收盘盘价价目目标标价价潜潜在在涨涨幅幅港港元元 3.06港港元元 3.84+25.5%财财务务数数据据一一览览年年结结12月月31日日2

5、02320242025E2026E2027E收入(百万港元)445446458448460同比增长(%)5.60.22.7-2.22.7物业收益净额(百万港元)358354368359368同比增长(%)4.1-1.14.2-2.72.6可分派收入(百万港元)230234238210228每单位分派(港元)0.2870.2740.2610.2540.261同比增长(%)3.3-4.4-4.7-2.82.8前DPU预测值(港元)0.280.260.27调整幅度(%)-6.6-1.8-4.5每单位账面净值(港元)5.264.514.484.464.43分派息率(%)9.49.08.58.38.5个

6、个股股评评级级买买入入8/2412/244/258/25-10%0%10%20%30%40%50%2191 HK恒生指数基基金金单单位位资资料料52周高位(港元)3.2652周低位(港元)2.56市值(百万港元)2,481,323.40日均成交量(百万)0.95年初至今变化(%)(2.24)200天平均价(港元)2.95谢谢骐骐聪聪,CFA,FRM(852)3766 18152025 年 8 月 18 日顺丰房托顺丰房托(2191 HK)下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https:/ 2图表图表 1:顺丰房托顺丰房托 2025 年上半年业绩概览年上半年业绩概览(千港元千港元)