【东方证券】抓住港客北上及扩大入境消费政策机会，不断提高商场人气-250815（5页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。星盛商业 06668.HK 公司研究|动态跟踪 标杆项目标杆项目福田福田 COCO Park 能够长期运营能够长期运营 18 年保持市场竞争力，除了定位超前、持年保持市场竞争力，除了定位超前、持续精细化运营之外，我们认为还有不可忽视的客群优势，助力商场客流、销售继续续精细化运营之外，我们认为还有不可忽视的客群优势，助力商场客流、销售继续攀升。攀升。1）通过敏锐市场洞察和精细化运营，）通过敏锐市场洞察和精细化运营，打造福田打造福田 COCO Park 为港

2、客北上首选为港客北上首选购物中购物中心之一心之一。深圳福田星河 COCO Park 于 2006 年开业，独创新型的公园式购物街区，不断通过敏锐市场洞察进行品牌更新保持消费吸引力，成为公司的标杆项目。2023 年公司紧扣港客热潮，依托其优越口岸地理位置、时尚潮流 DNA 以及丰富的品牌资源，携手香港贸发局打造首个城市级别的香港消费品推介会港潮流，香港特别行政区行政长官及深圳市长亲临现场，产生了极高的客流和关注度。同时，商场与支付宝海外、香港微信支付等支付平台合作，港客消费体验显著提升。根据赢商网数据，2023 年该商场客流量同比增长 42%，销售额增长 31%，2024 年商场客流量中港客占比

3、达到 30%，港客群体为商场贡献重要消费份额。2）2025 年福田年福田 COCO Park 成为区内首个离境退税“即买即退”试点，有望助力成为区内首个离境退税“即买即退”试点，有望助力销售额继续攀升。销售额继续攀升。不同于传统离境退税，“即买即退”优化在于将退税环节前置到购物现场，直观地感受到退税带来的实惠有利于二次消费。数据充分显示了“即买即退”政策对消费的强大拉动力。今年1-5月，深圳市离境退税商品销售额同比增长超 2.1倍，其中“即买即退”商品销售额同比增长超 20倍。根据公司公告，自 2025年 1 月 1 日起，福田 COCO Park 成为福田区首个离境退税“即买即退”试点，预计

4、将吸引更多境外游客消费，拉动商场销售额可观增长。公司为湾区纯商管标杆，旗下公司为湾区纯商管标杆，旗下 COCO 品牌美誉度高，定位年轻时尚，深受年轻人追品牌美誉度高，定位年轻时尚，深受年轻人追捧，成功打造城市级地标如福田捧，成功打造城市级地标如福田 COCO Park。近年来，公司抓住港客北上消费潮流。近年来，公司抓住港客北上消费潮流机会，以及不断优化的扩大入境消费政策利好，构筑商场客群优势，不断机会，以及不断优化的扩大入境消费政策利好，构筑商场客群优势，不断激发激发消费消费活力。活力。根据公司 24 年报及近期经营情况，我们调整了公司营收增速及毛利率，同时调整了费用率，调整公司 25-26

5、年 EPS 预测为 0.15/0.16 元（原预测为 0.19/0.22元）并引入 27 年 EPS 预测为 0.17 元。可比公司 25 年估值为 11 倍 PE，对应目标价 1.82 港元（汇率：1 港元=0.909 人民币），维持买入评级。风险提示：湾区外影响不足。商场销售额增长不及预期。2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元)635 645 684 728 788 同比增长(%)13.0%1.5%6.1%6.6%8.2%营业利润(百万元)229 194 197 206 214 同比增长(%)-0.3%-15.4%1.6%4.5%4.1%归属母公司净

6、利润(百万元)171 154 157 162 170 同比增长(%)10.9%-9.7%1.6%3.0%4.9%每股收益（元）0.17 0.15 0.15 0.16 0.17 毛利率(%)52.5%46.2%43.4%42.6%42.1%净利率(%)26.9%24.0%22.9%22.2%20.7%净资产收益率(%)13.6%12.4%11.7%11.3%11.1%市盈率（倍）7.4 8.2 8.1 7.9 7.5 市净率（倍）1.0 1.0 1.0 0.9 0.8 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算.盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（