绿城服务（2869.HK）-港股公司研究报告：提质增效驱动下的物管α标的-250814（26页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 绿城服务绿城服务(2869 HK)港股通港股通 提质增效驱动下的物管标的提质增效驱动下的物管标的 华泰研究华泰研究 深度研究深度研究 投资评级投资评级(维持维持):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):6.56 林正衡林正衡 研究员 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2065 陈慎陈慎 研究员 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 基本数据基本数据 目标价(港币)6.56 收盘

2、价(港币 截至 8 月 13 日)4.91 市值(港币百万)15,466 6 个月平均日成交额(港币百万)22.96 52 周价格范围(港币)3.04-5.63 BVPS(人民币)2.46 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度(人民币人民币)2024 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万)17,893 19,637 21,359 23,139+/-%6.43 9.74 8.77 8.33 归属母公司净利润(百万)785.08 931.71 1,122 1,348+/-%29.69 18.68 20.37 20.18 EPS

3、(最新摊薄)0.25 0.30 0.36 0.43 ROE(%)10.33 11.70 13.44 15.30 PE(倍)17.98 15.09 12.53 10.43 PB(倍)1.81 1.73 1.64 1.55 EV EBITDA(倍)8.76 8.97 7.45 6.31 股息率(%)4.15 4.97 5.98 7.19 资料来源：公司公告、华泰研究预测 2025 年 8 月 14 日中国香港 物业管理物业管理 公司通过五大综合手段提质增效，2023 下半年起逐步兑现成效，2025-2027年或仍有进一步提升的空间，有望推动核心经营利润/归母净利润 CAGR 达到 15%/20%。

4、2023 年以来收缴率和现金流表现具备韧性，支撑股东回报提升，2025E 股息率或达到 5.0%。公司在中高端住宅市拓方面具备口碑和品牌溢价的差异化竞争优势，园区服务体系全面，若经济和消费环境逐步复苏，或将展现更大弹性。短期股价催化剂包括业绩期财报验证、高股息逻辑强化、房地产政策预期改善等。维持“买入”评级。多措并举提升盈利能力，未来仍有改善空间多措并举提升盈利能力，未来仍有改善空间 2022 年以来，公司新一届管理层将提质增效置于战略核心，通过组织架构精简、精益运营提效、收缩非核心业务、聚焦重点城市优质项目、股权激励绑定业绩等综合手段，推动盈利能力自 2023 下半年以来逐步修复。将 202

5、4年数据与优秀同行进行对标，公司销售管理费用率仍有 2.4pct 改善空间、归母净利率仍有 4.6-5.9pct 提升空间；整体毛利率由于结构性因素影响并不低，但基础物管/园区服务毛利率仍有 1.2/7.7pct 提升空间。我们认为公司进一步提升盈利能力的路径在于：1、继续收缩非核心业务；2、持续推动组织变革和管理提效；3、进一步发挥生活服务布局优势。现金流逆势凸显韧性，股东回报具有吸引力现金流逆势凸显韧性，股东回报具有吸引力 2023 年以来，公司通过强化应收账款精细化管控、提升服务品质、鼓励物业费预缴、退出低质量项目等综合手段，推动收缴率逆势企稳；叠加供应商账期管控，共同推动经营性现金流量

6、净额创出历史新高，完全覆盖归母净利润（2024 年为 188%）。稳健现金流支撑股东回报，2023-2024 年派息率逐步回升至 75%，2022 年以来通过回购维护股价。我们预计公司 2025E 股息率有望达到 5.0%，回购还将提供额外增厚。住宅市拓优势显著，园区服务体系全面住宅市拓优势显著，园区服务体系全面 公司是行业内较早开启第三方市拓的企业，积累了丰富的市场化经验。公司竞争优势在于中高端住宅，除了由于优质服务形成的口碑以外，还得益于绿城品牌的溢价；同时，非住宅竞争能力也在持续补强。我们预计 2025-2027年公司基础物管营收 CAGR 有望达到 10%，主要来自市拓和绿城中国交付推