【东兴证券】房地产行业2025年中期展望：止跌回稳，提质向新-250612（16页）.pdf

1、 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产房地产行业行业 20252025 年中期展望：止跌回稳，年中期展望：止跌回稳，提质向新提质向新 2025 年 6 月 12 日 看好/维持 房地产房地产 行业行业报告报告 分析师分析师 陈刚 电话：021-251028978 邮箱：chen_ 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要：中央定调促进楼市止跌回稳，核心城市回稳态势显现中央定调促进楼市止跌回稳，核心城市回稳态势显现。2024 年“926”中央政治局会议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，且在后续会议中持续强调此目标，

2、楼市回稳态势逐渐显现。整体来看，楼市量价指标都向着止跌回稳方向迈进。2025年 1-4 月全国商品房累计销售额同比下滑 3.2%，较去年全年降幅收窄 13.9 个百分点。2025 年 4 月 70 城新房及二手房价格指数分别环比下滑 0.12%和 0.41%，环比降幅与去年 9 月的 0.71%和 0.93%相比均显著收窄。从核心城市来看，房价回稳态势更加明显，截至 2025 年 4 月，上海、深圳、杭州、成都的新房及二手房价格均较去年 9 月实现上涨，走势强于 70 城整体。我们认为，在政策的持续支持下，核心城市的率先止跌有望带动整体市场进一步回稳，最终实现楼市信心的逐渐扭转。政策多方面持续

3、发力，新房市场向高品质转型政策多方面持续发力，新房市场向高品质转型。当前全国范围的限购和限售政策已经基本取消，首付比例和房贷利率均为历史最低。5 月 15 日，中办、国办印发关于持续推进城市更新行动的意见，提出到 2030 年，城市更新行动实施取得重要进展，明确了城市更新的主要任务。此次从顶层设计层面明确了城市更新行动的路线图，也为未来各地推进相关工作按下了“加速键”。从收储来看，3 月 4 日，自然资源部和财政部联合发布关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知，支持运用专项债券开展土地储备工作，预计专项债收储有望加速落地，有效推动房地产市场止跌回稳。3 月 5 日，“好房子”首

4、次出现在政府工作报告中，为高品质住宅提供了政策导向。5 月 1 日，新的住宅项目规范正式施行，确立了对“好房子”建设的底线要求。告别大规模增量时代，从“开发销售”转向“开发告别大规模增量时代，从“开发销售”转向“开发+持有持有+服务”的综合模式服务”的综合模式。我国城镇化正逐步告别过去大规模的增量建设，经济发展向“存量的提质改造和增量的结构调整并重”转变，叠加人口出生率和适龄购房人口的下滑，行业进入加速转型期。在不动产转型时代，房企需要构建集成开发、经营与服务的综合商业模式。通过构建开发与经营并举的新商业模式，为客户提供居住、工作、消费需求的“综合解决方案”，形成“开发+持有+服务”的多元化收

5、益结构。商业地产：商业地产：REITs 助力房企实现“投融建管退”资本闭环，商业地产运营成为利润支柱。助力房企实现“投融建管退”资本闭环，商业地产运营成为利润支柱。2025 年前 4 个月，社零增速较 2024年全年提升 1.2pct 至 4.7%，消费有所回暖。从结构来看，线上分流的影响持续削弱，线下消费占比自 2022 年以来持续提升。我们认为，在注重“情绪消费”、“种草消费”的时代，线下消费在体验方面将具备持续性优势。而消费 REITs 助力房企实现商业地产的“投融建管退”资本闭环，也为“持有”模式的长远发展打开了新的空间。头部商业运营企业的运营规模持续扩张，不动产运营收入逐渐成为利润支

6、柱。从数据来看，龙湖集团和新城控股的不动产运营业务的毛利润占比已经提升至接近50%，华润置地亦提升至 27%，不动产运营收入已经逐渐成为其利润支柱。物业服务：物业企业收入保持增长，现金流稳定，分红能力强。物业服务：物业企业收入保持增长，现金流稳定，分红能力强。随着房地产市场告别大规模增量时代，头部物业企业凭借累计的规模优势，有望保持稳健的行业领先地位。随着地产开发业务的走弱，当前头部房企旗下物业企业普遍通过提升股东回报来对冲地产下行所带来的不确定性。这种高比例、稳定且可预见性高的分红政策切实增强了物企的投资价值。投资投资建议建议：我们认为，在不动产转型时代，房企需要构建集成开发、经营与服务的综