【国金证券】2024年土地专题：供需接近见底，核心城市及房企相对强势-250227（19页）.pdf

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1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 投资逻辑：投资逻辑：土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著。2024 年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积最低值。根据中指研究院显示，2024 年规划建筑面积为 45042 万方，较 2023 年下降 28.7%。从节奏来看，2024 年年内跌幅较高的时间集中在 5-8 月，尤其是 2024 年 5 月规划建筑面积仅为 1842 万方，同比降幅达到 50.3%。进入 9 月以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至 22%左右。从城市能级来看，2024 年三四线城市宅

2、地供应跌幅小于一二线，或反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。从城市群来看，2024 年各城市群宅地供应面积较 2023 年均有所下降，且整体跌幅差异不大。土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转。（1）宅地总成交量近四年持续下降，在 2020 年达到117516 万方后，2024 年下降到 38415 万方，同比-22.9%，相比高峰已调整 67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月份同比跌幅超过 40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌幅收窄至

3、 13.8%。（2）从城市能级来看，一二线城市在经历 2023 年同比跌幅修复之后，进入 2024 年跌幅再度扩大；三四线城市由于 2021-2023 年调整充分，2024 年同比跌幅显著收窄。从城市群来看，环渤海与珠三角城市群 2024 年同比跌幅相较 2023 年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024 年全国土地流拍率为 13.0%，相比 2023 年下滑 3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024 年继续减少土地供应。（4）溢价率方面，2024 年整体波动区间集中在 1.5%-6.5%，呈现窄幅波动的情况。背后反映的问

4、题是目前多数城市土地成交并不活跃，部分城市存在城投托底，进而限制土地成交的溢价率。房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底。2024 年，百强房企的权益拿地金额经历了显著的下降，降至9576 亿元，同比下降 27.6%，跌幅与全国宅地成交情况接近。值得关注的是，近年来央国企在前 20 名的占比持续提升，其中城投及建筑公司在 Top20 的占比提升明显，2024 年拿地前 20 名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，反映在市场需求偏差的背景下，为了维持地方政府的土地出让金收入相对稳定，城投托底的必要性逐步提高。城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核

5、心城市表现优于整体城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体。2024 年城市土地出让金排名前三分别是北京（1752 亿元）、上海（1644 亿元）以及杭州（1423 亿元）。与 2023 年相比，土地出让金超过 1000 亿元的城市数量从9 个下滑至 3 个，反映当下能对房企具有较高吸引力的城市在市场萎缩下逐渐减少。前十主要集中在长三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年来表现优异，反映部分城市凭借自身经济和产业优势吸引市场关注。投资建议：投资建议：随着政策效果释放，预计 2025 年商品房成交量有望止跌回稳，但考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间以及供给大

6、概率维持缩量，预计 2025 年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势，重点关注深耕珠三角、长三角以及京津冀三大经济圈的房企。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团绿城中国、滨江集团、中国海外发展、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建