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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 大悦城大悦城(000031 CH)增强优质增强优质商业资产掌控权商业资产掌控权 华泰研究华泰研究 更新报告更新报告 投资评级投资评级(维持维持):):增持增持 目标价目标价(人民币人民币):):3.38 陈慎陈慎 研究员 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 刘璐刘璐 研究员 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2053 戚康旭戚康旭 研究员 SAC No.S0570524120001

2、 +(86)21 2897 2228 基本数据基本数据 目标价(人民币)3.38 收盘价(人民币 截至 8 月 4 日)3.03 市值(人民币百万)12,988 6 个月平均日成交额(人民币百万)61.39 52 周价格范围(人民币)2.26-4.01 BVPS(人民币)2.42 股价走势图股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度(人民币人民币)2024 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万)35,791 28,650 26,872 27,191+/-%(2.70)(19.95)(6.21)1.19 归属母公司净利润(百万)(2,97

3、7)(1,728)237.72 810.07+/-%(103.14)41.95 113.76 240.77 EPS(最新摊薄)(0.69)(0.40)0.06 0.19 ROE(%)(24.36)(17.76)2.65 8.52 PE(倍)(4.36)(7.52)54.63 16.03 PB(倍)1.23 1.46 1.43 1.31 EV EBITDA(倍)25.03 28.49 17.35 14.24 股息率(%)0.00 0.00 0.00 0.00 资料来源：公司公告、华泰研究预测 2025 年 8 月 04 日中国内地 房地产开发房地产开发 7 月 31 日，大悦城（000031 C

4、H）与大悦城地产（0207 HK）均发布公告，指出大悦城地产拟通过回购除大悦城和得茂以外的其他所有股东持有的公司股份并注销，以完成私有化退市。回购价格为 0.62 港元/股，对应总金额约 29.3 亿港元。若该事项落地，将增厚公司在大悦城地产的权益，有望提升其盈利能力。但考虑房地产行业需求仍偏弱，公司整体业绩短期或仍承压，我们维持“增持”评级。大悦城与大悦城地产之辨大悦城与大悦城地产之辨 大悦城由原中粮地产与大悦城地产（原中粮置地）资产重组而来。中粮地产主要经营开发与物业管理业务，而大悦城地产专注商业地产领域，以开发、经营和管理大悦城品牌综合体为主。2019 年 2 月中粮地产与大悦城地产完成

5、资产重组后成为中粮集团旗下唯一地产业务平台，后更名为大悦城。架构上，截至 24 年末大悦城直接持有大悦城地产 64.18%普通股股份，并将其纳入合并报表范围。24 年大悦城地产实现营收 198 亿元，占大悦城营收的55%；分业务来看，大悦城地产开发业务、投资物业及相关、酒店经营、其他业务营收占大悦城的比例分别为 51%、80%、100%、19%。大悦城经营表现与资产盘点大悦城经营表现与资产盘点 开发业务方面，公司销售端仍在寻底，但投资端小幅改善。24 年公司销售金额 369 亿，为 19 年以来最低水平；拿地金额 84 亿，同比+33%，投资强度 23%，高于 22 年(17%)与 23 年(

6、14%)。截至 24 年末公司土储可售货值1269 亿（不含一级开发旧改等土储项目），是 24 年销售金额 3.4x，相对充足。经营业务方面，截至 24 年末公司持有在营项目包括超过 22 个购物中心；4 个写字楼，4 个酒店，10 个长租公寓及多个产业园。19-24 年公司经营业务收入相对较为稳定，即便是 20/22 年经营受到挑战的情况下，仍可实现 50 亿左右的收入，24 年经营业务收入达到 61 亿。此外，公司 24 年轻资产管理业务实现营收 13 亿。若私有化落地，如何影响大悦城财务与经营表现若私有化落地，如何影响大悦城财务与经营表现 若私有化落地，最直接的影响是大悦城将直接增厚对于