团结香港基金会：香港房屋趋势导航2025（繁体版）（90页）.pdf

1、土地房屋政策研究報告香港房屋趨勢導航 2025二二五年四月目錄行政摘要私人住宅供應公營房屋供應聚焦資助房屋2638622行政摘要香港房屋趨勢導航2025二二五年四月行政摘要香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。公營房屋方面，預

2、計落成量有望超出 長遠房屋策略（長策）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計 長策 達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未

3、來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。行政摘要香港房屋趨勢導航2025二二五年四月行政摘要香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。公營房屋方面，預計落成量有望超出 長遠房屋策略（長策）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此

4、，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計 長策 達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。按發展階段劃分20112020年間成功批

5、出的官地的發展周期分布情況 第一部分：私人住宅供應1.我們預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。不過，落成量將集中於2025和2026年，達到每年約20,000個單位，隨後在2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位，呈現 先高後低。儘管我們在去年報告中預測了同一趨勢，但此趨勢浮現的時間因項目發展周期延長而有所推遲，即約七成2024年落成的單位經歷了1至超過6個月的延後。2.私人住宅發展周期各階段都出現了明顯放緩，從而印證了這個趨勢。在2024年，獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工量，以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在繼續減少。基本面

6、疲弱，加上規避發展風險意識增加，導致賣地市場被保守氛圍籠罩。自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。3.我們分析了超過100幅在2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，結果顯示近年發展周期延長了33%。將數字進一步劃分，我們發現超過一半的發展周期（57%）涉及施工前和施工後階段。由於涉及不同部門的多項審批，地盤複雜性和興建公共設施的要求可能是導致這兩個發展階段大幅延長的原因。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。4.從一個自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們發現年均落成量每十年會出現一次鐘擺效應。儘管我們預期2025至