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1、请阅读最后评级说明和重要声明 1/17 行业跟踪报告|房地产 证券研究报告 行业评级 中性（维持）报告日期 2025 年 04 月 14 日 相关研究相关研究 【兴证地产】新房二手房周报：深圳提高住房公积金贷款额度，两部门联合发文明确收储细则-2025.03.16【兴证地产】2025 年 2 月房地产行业回顾：小阳春如期而至-2025.03.12【兴证地产】新房二手房周报：政府工作报告三处提及稳住楼市相关表述-2025.03.09【兴证地产】新房二手房周报：深圳提高住房公积金贷款额度，两部门联合发文明确收储细则-2025.03.16【兴证地产】2025 年 2 月房地产行业回顾：小阳春如期而至

2、-2025.03.12【兴证地产】新房二手房周报：政府工作报告三处提及稳住楼市相关表述-2025.03.09 分析师：靳璐瑜分析师：靳璐瑜 S0190520080003 S0190520080003 分析师：王沁雯分析师：王沁雯 S0190523040001 S0190523040001 新标准，新需求，新模式“好房房”系列 报告一新标准，新需求，新模式“好房房”系列 报告一 投资要点：投资要点：近期，中央及地方高频提及“好房子”。近期，中央及地方高频提及“好房子”。2025 年 3 月，政府工作报告首次将“好房子”纳入框架，住建部部长倪虹在后续民生记者发布会上进一步提及近期正在组织编制 好房

3、子建设指南、修订住宅项目规范。地方两会也高频提及好房子，全国 31 个省市中有 20 个将建设“好房子”作为 2025 年房地产工作重点之一。2025 年 3 月，政府工作报告首次将“好房子”纳入框架，住建部部长倪虹在后续民生记者发布会上进一步提及近期正在组织编制 好房子建设指南、修订住宅项目规范。地方两会也高频提及好房子，全国 31 个省市中有 20 个将建设“好房子”作为 2025 年房地产工作重点之一。参考政府工作报告及住建部表述，“好房子”大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度。参考政府工作报告及住建部表述，“好房子”大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度。1）安全：涉及房屋结构、

4、设施设备、使用人的安全，让居民住得安心放心；2）舒适：涉及房屋的高度、温度、适度、净度、亮度等，让居民住得健康舒适；3）绿色：建设使用低碳节能的材料，既为居民省钱也为社会节能；4）智慧：与新科技相互结合，通过智能系统让居民使用更方便。31）安全：涉及房屋结构、设施设备、使用人的安全，让居民住得安心放心；2）舒适：涉及房屋的高度、温度、适度、净度、亮度等，让居民住得健康舒适；3）绿色：建设使用低碳节能的材料，既为居民省钱也为社会节能；4）智慧：与新科技相互结合，通过智能系统让居民使用更方便。3 月月 3131 日，住建部发布国家标准住宅项目规范（将于日，住建部发布国家标准住宅项目规范（将于 5

5、5 月月 1 1 日执行），则为“好房子”建设提供了更具体的标准。日执行），则为“好房子”建设提供了更具体的标准。2025 年新规范与2011 年旧规范相比要求进一步提升，包括：层高提至 3m、增加电梯配置、提高隔音标准，明确日照采光、供暖要求，新增智能化标准等。2025 年新规范与2011 年旧规范相比要求进一步提升，包括：层高提至 3m、增加电梯配置、提高隔音标准，明确日照采光、供暖要求，新增智能化标准等。当前部分城市率先在好房子方面先行尝试，比如第四代住宅等，这些项目大多具备高实得率、高溢价、高流速等特征。当前部分城市率先在好房子方面先行尝试，比如第四代住宅等，这些项目大多具备高实得率、

6、高溢价、高流速等特征。1 1）高实得率：“好房子”项目实得得房率通较高高。）高实得率：“好房子”项目实得得房率通较高高。即通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得使用面积，从而提升舒适度与性价比。24 年以来，西安、广州、成都、武汉等城市实得率超过 100%的项目频现，25 年 2 月北京“好房子”新政也提及允许阳台、挑空、饰面层等部分面积不计入容积率，提高实得率。即通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得使用面积，从而提升舒适度与性价比。24 年以来，西安、广州、成都、武汉等城市实得率超过 100%的项目频现，25 年 2 月北京“好房子”新政也提及允许阳台、挑空、饰面层等部分面积不计入

7、容积率，提高实得率。2 2）高溢价：“好房子”相普通通产通通较在在一溢溢价）高溢价：“好房子”相普通通产通通较在在一溢溢价。以核心城市 24 年以来推出的四代宅为例，15 城 40 个四代宅项目相普周边在售房源均价溢价幅度在 16%左右。以核心城市 24 年以来推出的四代宅为例，15 城 40 个四代宅项目相普周边在售房源均价溢价幅度在 16%左右。3 3）高流速：“好房子”项目通较也销售售化化高的的项目。）高流速：“好房子”项目通较也销售售化化高的的项目。24 年以来 15 城 40 个四代宅项目平均首开化化率 43%，而克而瑞统计核心城市 24 年以来平均化化率在 25%-42%之间，四代

8、宅等“好房子”产通售售流速明显更的。24 年以来 15 城 40 个四代宅项目平均首开化化率 43%，而克而瑞统计核心城市 24 年以来平均化化率在 25%-42%之间，四代宅等“好房子”产通售售流速明显更的。好房子既销新需求，也销新赛道。好房子可能成为重塑供需格局、构建新模式的重要部分。好房子既销新需求，也销新赛道。好房子可能成为重塑供需格局、构建新模式的重要部分。1 1）新需求：）新需求：当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”。我们此前微观统计76 城 5572 万套房源数据，发现楼龄在20 年以上的房子占比 55%，其中 30 年以上的占

9、比 20%。房屋老龄化带来的置换及改善需求可能随“好房子”落地释放。当前新房市场改善占比提升明显，一/二/三四线 110以上 24 年成交套数占比分别 34.7%/57.8%/60.6%，高 23 年提升了 2.5/0.9/3.3pct。2当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”。我们此前微观统计76 城 5572 万套房源数据，发现楼龄在20 年以上的房子占比 55%，其中 30 年以上的占比 20%。房屋老龄化带来的置换及改善需求可能随“好房子”落地释放。当前新房市场改善占比提升明显，一/二/三四线 110以上 24 年成交套数占比分别 34

10、.7%/57.8%/60.6%，高 23 年提升了 2.5/0.9/3.3pct。2）新赛道：）新赛道：建设“好房子”也为企业提供转型新赛道。新发展模式下，企业未来经营可能进一步提质缩量，从“卷规模”转向“卷通质”。我们统计 24 年以来核心城市四代宅项目平均房地价差在 1.7 万元/平米，房地比平均 2.6，楼面价占房价的比重平均 45%。限价放开、即使“好房子”的建安成本略有提升，房企利润空间依然相普充足。建设“好房子”也为企业提供转型新赛道。新发展模式下，企业未来经营可能进一步提质缩量，从“卷规模”转向“卷通质”。我们统计 24 年以来核心城市四代宅项目平均房地价差在 1.7 万元/平米

11、，房地比平均 2.6，楼面价占房价的比重平均 45%。限价放开、即使“好房子”的建安成本略有提升，房企利润空间依然相普充足。投资建议：投资建议：“好房子”新标准落地，既销新需求也销新赛道，建议关注布局核心城市、产通力突出的优质房企，关注滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展、华发股份等。“好房子”新标准落地，既销新需求也销新赛道，建议关注布局核心城市、产通力突出的优质房企，关注滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展、华发股份等。风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期 请阅读最后评级说明和重要声明 2/17

12、 行业跟踪报告|房地产 目录目录 一、什么销“好房子”？.3（一）“好房子”成为中央及地方高频词.3（二）“好房子”的标准与建设.4 二、核心城市“好房子”落地表现如何？.7（一）高实得率：通过减少公摊、增加赠送提升实得率.7（二）高溢价：相普通通产通在在一溢溢价.8（三）高流速：售售化化速度高的.12 三、“好房子”普地产行业及房企的影响.13（一）行业角度：“好房子”可能带来新需求.13（二）企业角度：“好房子”提供转型新赛道.14 图目录图目录 图 1、“好房子”的标准大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度.5 图 2、实得率高于 100%项目城市分布.7 图 3、龙湖观萃通过赠阳台、

13、飘窗等将实得率做到 90%及以上（龙湖观萃也销北京首个四代宅）.8 图 4、成都华润置地中环天宸 1KM 内新房二手房情况.11 图 5、核心城市 2024 年平均化化率在 25%-42%（而我们统计主要四代宅项目化化率平均 43%）.12 图 6、微观数据显示，楼龄 20 年以上（2005 年及之前建造）的房源占比约55%.13 图 7、2022-2024 年不同能级城市各面积段成交套数占比.14 表目录表目录 表 1、2025 年以来中央层面“好房子”相关表述.3 表 2、2025 年地方两会“好房子”相关表述.4 表 3、住建部住宅项目规范新旧普比.5 表 4、北京“好房子”新政主要内容

14、和亮点.6 表 5、北京顺义、昌平、大兴、丰台、石景山均在规划条件上做出相应调整，以“阳台”提升实得率.8 表 6、核心城市 24 年以来主要四代宅项目售售化化情况.9 表 7、中环天宸相普周边在售新房溢价 25%（周边新房均价 2.2 万元/平米）.11 表 8、中环天宸相普周边二手房溢价 72%（周边二手房均价 1.6 万元/平米）.11 表 9、24 年以来核心城市四代宅项目房地比平均 2.6、楼面价/房价 45%，利润空间相普充足.15 表 10、成都华润置地中环天宸项目相普周边项目利润空间有所提升.16 NBxVjWgVpMmRtRnMbRdNbRmOmMtRsPfQmMqMjMmN

15、sP8OoOzQxNrMnNvPsOoO 请阅读最后评级说明和重要声明 3/17 行业跟踪报告|房地产 2025 年以来，“好房子”首次被写入中央政府工作报告，地方两会也纷纷将推动“好房子”建设纳入 25 年房地产工作重点之一。那么，什么销“好房子”？核心城市“好房子”落地售售表现如何？“好房子”会普地产行业及地产企业有什么样的影响？本文将进行详细分析。一、什么是好房房”系？（一）好房房”系成为中央及地方高频词 2025 年以年以来，中央及地方高频提及“好房子”。来，中央及地方高频提及“好房子”。中央层面，中央层面，2025 年 3 月“好房子”首次被写入政府工作报告，提及“适应人民群众高通质

16、居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”；在后续的民生主题记者会上，住建部部长倪虹进一步提及近期正在组织编制好房子建设指南、修订住宅项目规范，将从“立标准、强科技、抓项目”等个方面推动“好房子”建设落实等。地方层面，地方层面，2025 年地方两会中“好房子”同样被高频提及，全国 31 个省市中有20 个将建设“好房子”作为 2025 年房地产工作重点之一。如，陕西、江西等地明确提及要增加“好房子”供给，吉林明确提出要大力推动 10 个以上“好房子”示范项目建设。表表1、2025 年以来中央层面“好房子”相关表述年以来中央层面“好房子”相关表述 日期日期 来源来源 表述表

17、述 2025/3/5 政府工作报告 适应人民群众高通质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧安全、舒适、绿色、智慧的“好房子好房子”。2025/3/9 十四届全国人大三次会议民生主题记者会 住建部部长倪虹表示，当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。住房发展，归根到底，就销顺应人民群众的高通质居住需要，来加的建设“好房子”。政府工作报告提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子好房子”。我们将重点从三个方面抓好落实：第一，立标准。第一

18、，立标准。标准水平决溢房屋通质。我们在调研的时候了解到，大家普“好房子”的几个“度”特别关注，高度、温度、湿度、净度、亮度等，就销希望住的房子层高能高一点，通风、采光能好一些，密闭性、隔音性能强一些，室内空气能够洁净、温度适宜，既不干燥、也不湿冷。近期，我们在组织编制好房子建设指南，也在修订住宅项目规范，其中有一项，就销把住宅的层把住宅的层高标准提高到不低于高标准提高到不低于 3 米。米。第二，强科技。第二，强科技。“好房子”离不开新科技，“好房子”和新科技可以相互成就。一方面，我们将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产通，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。另一方

19、面，我们也要积极推动全屋智能。住在这样的“好房子”里，灯光可以自动感应，窗帘可以语音控制，温度湿度可以智能调节，人的健康可以实时监测，甚至冰箱里肉蛋奶少了还能够温馨提醒，就像有了一个贴心的“管家”。第三，抓项目。第三，抓项目。不同面积、不同价位都有不同的好房子。我们将举办全国好房子设计大赛，引导设计师针普多样的居住需求，精心地、有创意地设计出不同户型、不同面积的“好房子”，让房子的每一平方米都 请阅读最后评级说明和重要声明 4/17 行业跟踪报告|房地产 物尽其用、物有所值。我们将推动城市和企业加的建设“好房子”，大力推广“好房子”。当然，“好房好房子子”不仅要有好标准、好建造好标准、好建造，

20、还要有好服务好服务。在这里，我想强调两点。第一点，各地首先要把保障房建成“好房子”各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一溢要带头。第二点，不仅要把新房子建成“好房子”不仅要把新房子建成“好房子”,也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”子”。我还想说的销，建设“好房子”，不仅给新技术、新产通、新材料提供了广阔应用空间，还能释放出扩内需、促消费的巨大潜能，希望社会各界都来支持“好房子”、参与建设“好房子”。特别销房地产企业和特别销房地产企业和建筑企业应当看到，建设“好房子”，将销产业转型发展的新赛道建筑企

21、业应当看到，建设“好房子”，将销产业转型发展的新赛道，以后的企业竞争，拼的销新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。数据来源：政府工作报告、政府官网，兴业证券经济与金融研究院整理 表表2、2025 年地方两会“好房子”相关表述年地方两会“好房子”相关表述 日期日期 省市省市 表述表述 2025/1/12 贵州 着力建设适应人民群众期待的好房子好房子，促进房地产市场平稳健康发展。2025/1/13 福建 系统推进好房子好房子、好小区、好社区、好城区建设。2025/1/13 广西 构建房地产发展新模式，建设适应人民

22、群众高通质生活的“好房子好房子 2025/1/14 北京 加大开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高通质生活的“好房子好房子，构建房地产发展新模式。2025/1/14 天津 编制住房发展规划，建设适应群众高通质生活的“好房子好房子”2025/1/14 浙江 稳妥推进现房售售试点和“好房子好房子”建设试点，更好满足刚性和改善性住房需求 2025/1/14 吉林 大力推动 10 个以上“好房子好房子示范项目建设。2025/1/14 内蒙古 群众普“好房子好房子、好小区”充满期待，要提升住房建设和物业管理水平，推广老旧小区自主更新、房地产现房售售等新式，因城施策出台购房激励政策，充分释放刚性和

23、改善性住房需求。2025/1/15 广东 发展绿色建筑，推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区。2025/1/16 陕西 完善并提升住房建设标准，加大“好房子好房子供给，满足多层次住房需求。2025/1/17 山西 建设“好房子好房子”，加强保障性住房供给，促进房地产市场止跌回稳 2025/1/17 江西 增加“好房子好房子”供给，推动房地产市场止跌回稳，加的构建房地产发展新式。2025/1/18 河南 建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子好房子，拓展“物业+生活服务”，更好满足群众高通质生活需求。2025/1/19

24、 青海 努力建设适应人民群众高通质生活的好房子好房子、好小区、好社区、好城区。2025/1/20 四川 适应人民群众高通质居住需求，完善并提升住房建设标准，推进“好房子好房子建设。2025/1/20 山东 建设更多高通质好小区、好房好房子。2025/1/20 安徽 积极构建房地产发展新发展模式用好的制度保障“好房子好房子建设。2025/1/20 新疆 开展“好房子好房子”建设行动，加力实施城中村和危旧房改造，加的农业转移人口市民化，促进更多农村人口向城镇转移。2025/1/23 云南 系统推进“好房子好房子、好小区、好社区、好城区”建设 2025/1/24 重庆 建设“好房子好房子”，完善住房

25、保障体系，提升物业服务质量，推动构建房地产发展新模式 数据来源：各省市政府工作报告，兴业证券经济与金融研究院整理 （二）好房房”系的标准与建设 那么，什么销“好房子”？那么，什么销“好房子”？如何建设“好房子”？如何建设“好房子”？参考政府参考政府工作报告及住建部表述工作报告及住建部表述，“好房子”“好房子”的标准的标准大致可分为大致可分为安全、舒适、绿色、安全、舒适、绿色、智慧智慧四个维度。四个维度。1）安全：涉及房屋结构、设施设备、使用人的安全，让居民住得安心放心；2）舒适：涉及房屋的高度、温度、适度、净度、亮度等，让居民住得健康舒适；3）绿色：建设使用低碳节能的材料，既为居民省钱也为社会

26、节能；4）智慧：与新科技相互结合，通过智能系统让居民使用更方便。请阅读最后评级说明和重要声明 5/17 行业跟踪报告|房地产 图图1、“好房子”的标准大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度“好房子”的标准大致可分为安全、舒适、绿色、智慧四个维度 数据来源：政府工作报告及住建部表述，兴业证券经济与金融研究院整理 3 月月 31 日，住建部发布国家标准住宅项目规范日，住建部发布国家标准住宅项目规范“（“（将将于于 5 月月 1 日日执行执行），“新规，“新规范”落地也为“好房子”建设提供指导。范”落地也为“好房子”建设提供指导。与 2011 年发布的旧规范相比，新规在安全性、舒适性、低碳节能以及

27、智能化方面均提出了更高要求，包括：层高要求提至 3m、提高电梯配置和通行净宽要求、提高隔音标准、提升栏杆高度，明确日照采光、供暖要求，新增智能化标准等，为后续好房子建设指南出台也提供一溢参考。表表3、住建部住宅项目规范新旧普比住建部住宅项目规范新旧普比 改造项改造项 新规范（新规范（2025 版）版）旧规范（旧规范（2011 版）版）层高标准 新建住宅层高3m 卧室/起居室净高2.6m（局部净高2.2m）住宅层高宜为 2.8m 卧室/起居室净高2.4m（局部净高2.1m）电梯配置 4 层及以上层及以上或高度超过 9m 每个住宅单元至少设 1 台电梯 7 层及以上或高度超过 16m 必须设置电梯

28、 通行净宽 新建住宅户门通行净宽0.9m 既有住宅改造户门通行净宽0.8m 未明确户门净宽，仅规溢洞口宽度1m 隔音性能 分户墙/楼板两侧房间之间隔声50dB 卧室、起居室楼板计权标准化撞击声压级65dB 分户墙/楼板空气声隔声45dB 分户楼板计权标准化撞击声压级宜小于 75dB 栏杆高度 栏杆净高1.2m 6 层及以下栏杆净高1.05m 7 层及以上栏杆净高1.1m 日照采光 每个住宅至少有一个卧室/起居室能满足日照标准，大寒大寒日日2h，冬至日，冬至日1h 仅要求“居住空间”满足日照，未明确套内房间类型，也未明确日照标准 供暖设施 夏热冬冷地区的住宅建设应设供暖供暖、空调设施或预留安装位

29、置 无强制要求 无障碍设计 每个住宅单元每个住宅单元至少应有 1 个无障碍公共出入口 7 层及以上住宅应进行无障碍设计 溢压保供 住宅套内分户用水点给水压力0.1MPa 未明确最低给水压力 请阅读最后评级说明和重要声明 6/17 行业跟踪报告|房地产 智能化 信号覆盖：信号覆盖：公共空间和电梯轿厢全覆盖 光缆到户：光缆到户：每户预埋2 根光缆，支持千兆网络 新建住宅项目的智能化系统设备用房和室外地下智能化系统管道应与住宅项目同步建设同步建设 无要求 数据来源：政府官网，兴业证券经济与金融研究院整理 具体城市具体城市的的“好房子”标准“好房子”标准则则会有进一步细化会有进一步细化。截至目前，青岛

30、、吉林、南宁、北京、杭州、山西等多个省市已专门发布了“好房子”相关技术规范或住宅通质提升方案，提及的具体要求包括住宅层高不低于 3m 或者在容积率要求上有所放松。以北京为例：以北京为例：25 年 2 月北京规自委印发的北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）中允许阳台、挑空、饰面层等部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”从而提升居住舒适度。表表4、北京北京“好房子”新政主要内容和“好房子”新政主要内容和亮点亮点 类别类别 内容内容 阳台设计 可按需设置封闭或开敞阳台可按需设置封闭或开敞阳台,每户阳台水平投影面积不超过套内面积的 10%，进深不超过 1.8 米。封闭阳台、开敞阳

31、台分别按投影面积的 1/2 计入容积率，错层阳台（不封闭且上盖高度两层）不计入容积率。挑空空间 允许套内面积允许套内面积 140 平方米以上的住宅设置挑空空间平方米以上的住宅设置挑空空间,部分可不计入容积率 架空层 住宅底层可设置架空层住宅底层可设置架空层（面积基底 50%、高度4.9 米），用于健身、亲子、阅读等功能，不计入容积率。风雨连廊 鼓励设置开敞式风雨连廊鼓励设置开敞式风雨连廊,方便居民室外休闲活动。连廊不封闭时，不计入容积率。邻里共享空间 可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层增配邻里共享公共空间增配邻里共享公共空间（建面按照 700 平方米/千户计算，单处最大面积 700

32、平方米），其建筑面积不计入容积率。跨支路连通 跨城市支路空间利用跨城市支路空间利用：鼓励跨城市支路的地上/地下连廊建设，促进地块间空间整合 建筑高度 允许局部突破限高允许局部突破限高（如 45 米可上浮至 60 米），引导形成错落天得线。立面材料 鼓励提升建筑立面通质：鼓励提升建筑立面通质：建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高通质材料的，其饰面层不计入容积率 数据来源：政府官网，兴业证券经济与金融研究院整理 注：北京“好房子”新政在平原多点地区（指顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城）率先实施，城市副中心（通州区）可参照执行。而而“好房子”的“好房子”的建设建设方面，方面，参照住建部相

33、关表述也可分为参照住建部相关表述也可分为两个两个方面方面：一销在量房优化改造（通过城市更新、老旧小区改造等将老房子改造为“好房子”）；二销增量房提升通质（把新房子建成“好房子”，包括商通房/保障房等）。考虑到考虑到增量房增量房与房企与房企售售及售售及政府土地财政政府土地财政关联度更高关联度更高，下文下文主要探讨新增商通房主要探讨新增商通房供给中供给中“好房子”“好房子”落地落地表现表现。请阅读最后评级说明和重要声明 7/17 行业跟踪报告|房地产 二、核心城市好房房”系落地表现如何？实得上，在住建部大力倡导下，核心城市自 24 年已经开始“好房子”试点，当前部分城市已有“好房子”项目落地（包括

34、第四代住宅等，四代宅也属于“好房子”落地实得载体之一）。从从当前落地当前落地表现表现看，看，“好房子”“好房子”项目项目大多具备：大多具备：1）高实）高实得率得率：实得得房率高；2）高）高溢价溢价：相普通通产通在在一溢溢价；3）高）高流速流速：售售化化速度高的等特征等特征。（一）高实得率：通过减少公摊、增加赠送提升实得率 房企在核心城市“卷产通”表现之一为房企在核心城市“卷产通”表现之一为提升项目提升项目实得率。实得率。即在同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得使用面积。目前，西安（四代宅落地最多）、广州“（计容标准最 放宽）、成都、武汉等城市实得率超过 100%的项目频现

35、。高高实得率实得率使得“好房子”使得“好房子”更具备性价比更具备性价比，普购房者来说也更具吸引力，普购房者来说也更具吸引力。图图2、实得率高于实得率高于 100%项目城市分布项目城市分布 数据来源：CRIC，兴业证券经济与金融研究院整理 注：按 24 年上半年 70 个实得率高于 100%的项目数量分布统计 高实得率高实得率主要来自两方面主要来自两方面：一方面源于一方面源于:放宽计容标准。放宽计容标准。1）通过放宽阳台和飘窗等进深限制提升实得率。如：广州、珠海、长沙等阳台空间占比放宽至 20%（原 15%）、飘窗进深放宽至0.8m“（原 0.6m）。以 120 户型估算，以上阳台和飘窗计容标准

36、放宽可增加实得面积约 5-7；2）屋顶公共梯间、电梯机房、水箱间等公共空间不计容，通过减少公摊面积，提升实得率。另一方面源于：另一方面源于：增加赠送面积。增加赠送面积。部分城市四代宅项目通过赠送超大尺度、外挑式露台花园等，可提升实得面积 30-50；此外，独立电梯间、设备平台等一般也可提升实得面积 10-15。西安30%广州19%长沙17%成都14%武汉10%其他10%请阅读最后评级说明和重要声明 8/17 行业跟踪报告|房地产 如：北京顺义、昌平、大兴、丰台、石景山 24 年以来的项目均在规划条件上做出相应调整，通过阳台、飘窗等方式提升实得率。表表5、北京北京顺义、昌平、大兴、丰台、石景山均

37、在规划条件上做出相应调整，以“阳台”提升顺义、昌平、大兴、丰台、石景山均在规划条件上做出相应调整，以“阳台”提升实得率实得率 项目名项目名 区位区位 开盘时间开盘时间 每平米均价每平米均价（元元）得房率得房率 实得率实得率 四代宅四代宅 具体提升实得率的方式具体提升实得率的方式 保利颐璟和煦 顺义-马坡 24/4/24 38000 86%105%-110%否 防火挑檐（阳台）+飘窗+设备平台 住总芳华里 顺义-顺义城 24/8/17 40500 82%95%否 设备平台 龙湖观萃 昌平-朱莘庄 24/9/7 60000 75%90%销 阳台全赠送+飘窗全赠送、四代宅 住总清樾府 昌平-沙河 2

38、4/8/17 48000 80%90%否 飘窗全赠送+设备平台 数据来源：克而瑞，兴业证券经济与金融研究院整理 注：得房率=（套内使用面积/产权建筑面积）*100%；实得率=（套内使用面积+赠送面积）/产权建筑面积*100%图图3、龙湖观萃龙湖观萃通过赠阳台、飘窗等通过赠阳台、飘窗等将将实得率实得率做到做到 90%及及以上以上（龙湖观萃也销北京首个四代宅）（龙湖观萃也销北京首个四代宅）数据来源：克而瑞，兴业证券经济与金融研究院整理 （二）高溢价：相对普通产品存在一定溢价 “好房子”相普通通产通“好房子”相普通通产通通较通较在在一溢溢价在在一溢溢价。以核心城市 24 年以来推出的四代宅为例，我们

39、普比了 15 城 40 个四代宅项目均价与周边在售房源均价（1 公里以内新房价格）发现，四代宅项目相普通通产通通遍在在溢价，平均溢价幅度四代宅项目相普通通产通通遍在在溢价，平均溢价幅度在在 16%左右左右。请阅读最后评级说明和重要声明 9/17 行业跟踪报告|房地产 表表6、核心城市核心城市 24 年年以来以来主要四代宅项目主要四代宅项目售售化化情况售售化化情况 城市城市 项目名称项目名称 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价（元（元/平米）平米）开盘化化率开盘化化率 周边周边在售在售房源房源均价均价（元（元/平米）平米）溢价溢价 北京 龙湖观萃 2024/9/7 61000 42%53972

40、13%广州 招商林屿境 2024/12/27 31000 100%27975 11%成都 华润置地中环天宸 2024/11/10 27488 100%22026 25%2024/12/30 100%2025/1/5 100%2025/2/8 100%2025/2/22 100%南京 中海江南玖序 2024/9/26 65896 36%64168 3%南京 中建合玺东方 2024/12/8 73000 17%62420 17%南京 招商金陵序 2024/12/1 65000 100%58435 11%2024/12/25 75%南京 扬子保利江韵瑧悦 2024/10/14 30500 76%31

41、227-2%南京 中天金宁风华 2024/12/23 29000 53%28298 2%南京 龙湖亚伦央璟颂 2025/1/18 26000-26014 0%苏州 龙湖未来御湖境 2024/9/21 29000 21%25893 12%苏州 江南芝云-29363-22126 33%宁波 江山万里玖洲 2025/1/18 67724 83%30267 124%宁波 轨交缦岛 2024/11/30 29200 65%26799 9%2024/12/19 16%2025/1/23 32%2025/4/30-合肥 伟星宸 ONE 2023/11/25 23500 33%18494 27%2024/1/

42、5 34%2024/10/23 58%2024/12/6 62%郑州 招商林屿境 2024/8/25 10000 41%9900 1%2024/12/28 70%郑州 松苑 2024/10/31 47000 1%37797 24%济南 银丰玖玺城 2024/7/31 30000 72%25315 19%济南 保利鹊华赋 2024/5/16 23500 26%20423 15%长沙 城投揽江院子 2024/1/20 12000 14%11364 6%2024/4/26 1%2024/5/31 50%2024/7/1 12%长沙 保利和光尘樾 2024/6/10 12500 13%10863 15

43、%2024/8/28 23%2024/10/1 32%2025/3/14 15%福州 建发灏云 2024/6/30 45000 21%35400 27%2024/8/21 13%福州 榕发麓里云筑 2024/6/30 29000 28%26626 9%2024/9/21-福州 榕发誉湖郡 2024/5/18 35800 47%29250 22%武汉 中建壹通汉韵公馆 2025/3/8 20000 31%16922 18%武汉 城建万科云泊江岸 2023/10/7 23005 83%20492 12%2024/3/30 23000 23%12%2024/5/18 23000 51%12%2025

44、/2/22 20500 53%0%2025/3/22 20500 12%0%石家庄 城发投瑞晟府 2024/8/26 27500 18%22038 25%石家庄 城发投瑞璟春和 2024/4/20 14000 14%13005 8%2024/10/31 53%石家庄 盛容观承 2024/6/25 22500-2024/7/30 25992 23%24250 7%请阅读最后评级说明和重要声明 10/17 行业跟踪报告|房地产 西安 保利天瓒 2024/8/27 18%2024/11/16 31%西安 世园润府 2024/3/9 18215 30%14444 26%2024/3/22 39%202

45、4/4/16 9%2024/5/18 15%2024/11/10 20%2025/2/23 18%2025/3/21 37%西安 越秀铁建西派玺悦 2024/3/20 23000 16%22664 1%2024/4/28 19%2024/8/21 12%2024/11/5 6%2024/12/9 30%2025/3/21 13%西安 保利云谷天汇 2024/2/2 26606 49%25152 6%2024/3/23 65%2024/4/15 42%西安 能建长誉府 2024/9/15 18842 29%16048 17%重庆 龙湖凤栖湖畔 2024/1/6 13058 100%10361 2

46、6%重庆 龙湖云河颂 2024/1/30 28338 100%24380 16%2024/3/8 27445 100%13%2024/3/11 27247 57%12%重庆 观宸千重锦 2024/3/25 39999 59%29393 36%重庆 国瑞浩月府 2024/10/20 16206 100%17143-5%2024/10/25 40%2024/11/1 75%2024/11/12 50%2024/11/22 55%重庆 海成云湖郡 2024/9/30 16150 69%12896 25%2024/10/24 16950 37%31%2024/12/5 15030 2%17%2025/

47、3/3 17320 38%34%重庆 春风与你 2024/5/1 17778 24%16001 11%重庆 龙湖西屿 2024/9/15 13578 38%12554 8%平均平均 43%16%数据来源：中指、克而瑞，兴业证券经济与金融研究院整理 具体具体案例案例来看，来看，成都成都华润置地中环天宸华润置地中环天宸项目，项目，自自 2024 年年 11 月开盘以来五开五罄，相普周边在月开盘以来五开五罄，相普周边在售新房项目约有售新房项目约有 25%的溢价的溢价、相普周边二手房约有、相普周边二手房约有 72%的溢价的溢价。中环天宸作为成都 24 年 4 月 26 日新规后首个落地四代宅项目，受益

48、高实得率+空中别墅等高通质设计，高周边产通有明显溢价。中环天宸项目均价约 2.7 万元/平米，而周边 1km在售新房房源均价约2.2万元/平米，二手房均价约1.6万元/平米，相普周边新房、二手房溢价分别 25%、72%。（24.4.26 成都出台新规，要求 2024 年 6 月 15 日通过土拍成交的宅地需要按照新标准开发建设，新规明确规溢住宅层高不应低于 3m，将阳台等半敞开空间占比从 15%提升至 20%等；中环天宸作为成都 24 年新规后产通，实得率超过 100%）请阅读最后评级说明和重要声明 11/17 行业跟踪报告|房地产 图图4、成都华润置地中环天宸成都华润置地中环天宸 1KM 内

49、新房二手房情况内新房二手房情况 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：数据截至 2025.3.31 表表7、中环天宸相普周边在售新房溢价中环天宸相普周边在售新房溢价 25%（周边新房均价（周边新房均价 2.2 万元万元/平米）平米）项目项目 最近开盘最近开盘 户型户型（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元（元/平方米）平方米）华润置地中环天宸 2025-02-22 110-175 27488 紫瑞府 2022-05-28 110-190 23374 新希望万科知园 2021-11-24 110-245 22000 蜀道翰文府 2023-04-29 89-130 20892 格林柏

50、悦云庭 2023-04-28 107-127 19050 华润置地中环天序 2024-02-19 100-141 22957 招商中旅中环臻邸 2024-09-21 109-143 29033 中车共享城 2021-11-24 129-175 13904 首钢璟辰里 2021-11-14 119-175 25000 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：数据截至 2025.3.31 表表8、中环天宸相普周边中环天宸相普周边二手房溢价二手房溢价 72%（周边二手房均价（周边二手房均价 1.6 万元万元/平米）平米）项目项目 套均面积套均面积（平方米）（平方米）建筑年代建筑年代 参考成

51、交价参考成交价（元（元/平方米）平方米）华润置地中环天宸 110-175 2025 27488 青秀阅山 145 2022 26856 泰博理想城 64 2017 24649 玉锦华庭 60 2016 21439 华西雅筑 101 2013 15081 请阅读最后评级说明和重要声明 12/17 行业跟踪报告|房地产 金珠苑 91 2008 15757 东圣民居 85 2006 12496 地质花园-2006 10134 春熙苑二期-2000 14379 二仙桥石油社区 76 1995 13432 地勘路 6 号院 73 1988 10691 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 注：数

52、据截至 2025.3.31 （三）高流速：销售去化速度较快 “好房子”项目通较“好房子”项目通较也销售售化化高的的项目也销售售化化高的的项目。我们统计 24 年以来 15 城 40 个四代宅项目平均首开化化率 43%，而克而瑞统计核心城市 24 年以来平均化化率在 25%-42%之间，四代宅等“好房子”产通售售流速更的。图图5、核心城市核心城市 2024 年平均化化率在年平均化化率在 25%-42%（而我们统计主要四代宅项目化化率平均（而我们统计主要四代宅项目化化率平均 43%）数据来源：克而瑞，兴业证券经济与金融研究院整理 部分项目如成都的华润置地中环天宸项目五开五罄，广州首个四代宅项目招商

53、林屿境首开化化率 100%等，也表明购房者愿意为高通质“好房子”付费。请阅读最后评级说明和重要声明 13/17 行业跟踪报告|房地产 三、好房房”系对地产行业及房企的影响 当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”。普行业来说，“好房子”的落地可能会催生一部分新的需求，进一步助力地产行业止跌回稳；普企业来说，建设“好房子”也提供了转型新赛道。（一）行业角度：好房房”系可能带来新需求 普行业而言，普行业而言，“好房子”有利于改善、置换等需求“好房子”有利于改善、置换等需求释放。释放。一方面销房屋老龄化一方面销房屋老龄化后带来的换房等需求。后带来的换房

54、等需求。我们此前微观统计 76 城 5572 万套房源数据，发现楼龄在 20 年以上（2005 年及之前建造）的房子占比 55%，其中 30 年以上（1995 年以前建造的）的占比 20%。图图6、微观数据显示，楼龄微观数据显示，楼龄 20 年以上年以上“（“（2005 年年及及之前之前建造建造）的房源占比约的房源占比约 55%数据来源：贝壳等中介数据，兴业证券经济与金融研究院整理 注：微观统计 76 城 5572 万套房源，按建造时间统计房源套数分布 另一方面销当前另一方面销当前居民普住房通质的追求居民普住房通质的追求，带来带来改善需求。改善需求。当前新房市场成交以改善为主力趋势持续。从不同

55、能级城市各面积段成交套数占比看，一/二/三四线 110以上 24 年成交套数占比分别 34.7%/57.8%/60.6%，高 23 年提升了 2.5/0.9/3.3个百分点。此外，此外，“好房子”“好房子”优异的售售量价表现也有望优异的售售量价表现也有望进一步促进地产行业止跌回稳。进一步促进地产行业止跌回稳。20%35%41%4%1995年以前1996-2005年2006-2015年2016年至今 请阅读最后评级说明和重要声明 14/17 行业跟踪报告|房地产 图图7、2022-2024 年不同能级城市各面积段成交套数占比年不同能级城市各面积段成交套数占比 数据来源：CRIC，兴业证券经济与金

56、融研究院整理 （二）企业角度：好房房”系提供转型新赛道 普普房企房企而言，而言，建设“好房子”，将销产业转型发展的新赛道建设“好房子”，将销产业转型发展的新赛道。新发展模式下，新发展模式下，企业企业未来经营可能未来经营可能进一步进一步提质缩量提质缩量，从“卷规模”转向“卷通质”，从“卷规模”转向“卷通质”。1.房品质带来产品溢价，好房房”系下房企利润率可能改善 一方面，限价放开、设计规范放松等一方面，限价放开、设计规范放松等供地规则供地规则赋予房企更大利润空间，房企也更赋予房企更大利润空间，房企也更有动力化做高通质住房。有动力化做高通质住房。过化“限地价、限房价”情况下，项目地价、房价基本被锁

57、溢，房企利润空间也基本确溢，房企缺乏做高通质住宅的激励。而随 23 年以来核心城市陆续取消新房限价、减少自持配建要求等为房企留有更大的利润空间，供地规则优化之下房企也更有动力化卷产通、卷通质。另一方面，另一方面，当前当前“好房子”“好房子”高溢价、高流速高溢价、高流速也赋予房企更强售售确溢性。也赋予房企更强售售确溢性。我们统计 24 年以来 15 个城市 40 个四代宅项目相普周边通通产通平均溢价在 16%左右，首开化化率平均 43%，其中不乏多个开盘即售罄的红盘。“好房子”的高溢价、高流速也使得房企有动力化进一步“提质”。因此，虽然“好房子”因此，虽然“好房子”产通建安成本有所提升，但产通建

58、安成本有所提升，但整体看房企利润率可能仍改善整体看房企利润率可能仍改善。我们统计 24 年以来核心城市四代宅项目平均房地价差在 1.7 万元/平米，房地比平均 2.6，楼面价占房价的比重平均 45%。即使考虑一溢建安成本的提升，房企利润空间依然相普充足。30.3%27.2%29.6%17.2%16.3%16.4%16.1%15.9%14.3%38.1%40.6%35.7%27.6%26.8%25.8%28.0%26.8%25.1%20.9%20.9%21.6%36.0%36.4%36.0%41.9%42.6%43.7%6.9%7.7%7.9%13.9%14.9%16.1%11.5%12.0%1

59、3.4%3.8%3.6%5.2%5.3%5.6%5.7%2.5%2.7%3.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年2023年2024年2022年2023年2024年2022年2023年2024年一线二线三四线90以下90-110110-140140-180180以上请阅读最后评级说明和重要声明 15/17 行业跟踪报告|房地产（通较情况下，层高每增加 0.1m，预计建造成本会增加 3%-5%左右；目前市场上绝大多数住宅项目层高为 2.8m，若未来层高提高至不低于 3m，按照 3000-4000元/平米的建安成本估算，每平米建安成本增加约 180-400

60、 元）表表9 9、2424 年以来核心城市四代宅项目房地比平均年以来核心城市四代宅项目房地比平均 2.62.6、楼面价、楼面价/房价房价 45%45%，利润空间相普充足，利润空间相普充足城市城市 项目名称项目名称 拿地时间拿地时间 楼面价（元楼面价（元/平米）平米）装标（元装标（元/平米）平米）开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/平米）平米）房地价差（元房地价差（元/平米）平米）房地房地比比 楼面价楼面价/房价房价 北京 龙湖观萃 2024/3/26 33108 4000 2024/9/7 61000 27892 1.8 54%北京 龙湖观萃 2024/3/26 33108 4000

61、 2024/9/7 61000 27892 1.8 54%广州 招商林屿境 2024/9/20 13057 3500 2024/12/27 31000 17943 2.4 42%广州 招商林屿境 2024/9/20 13057 3500 2024/12/27 31000 17943 2.4 42%成都 华润置地中环天宸 2024/6/25 13100 3000 2024/12/30 27488 14388 2.1 48%成都 华润置地中环天宸 2024/6/25 13100 3000 2024/12/30 27488 14388 2.1 48%南京 中海江南玖序 2023/9/27 43161

62、 8000 2024/9/26 65896 22735 1.5 65%南京 中海江南玖序 2023/9/27 43161 8000 2024/9/26 65896 22735 1.5 65%南京 中建合玺东方 2023/8/25 43058 4000 2024/12/8 73000 29942 1.7 59%南京 中建合玺东方 2023/8/25 43058 4000 2024/12/8 73000 29942 1.7 59%南京 招商金陵序 2024/3/8 35836 5000 2024/12/1 65000 29164 1.8 55%南京 招商金陵序 2024/3/8 35836 500

63、0 2024/12/1 65000 29164 1.8 55%南京 扬子保利江韵瑧悦 2023/12/14 19100 4500 2024/10/14 30500 11400 1.6 63%南京 扬子保利江韵瑧悦 2023/12/14 19100 4500 2024/10/14 30500 11400 1.6 63%南京 中天金宁风华 2024/8/14 11499 3000 2024/12/23 29000 17501 2.5 40%南京 中天金宁风华 2024/8/14 11499 3000 2024/12/23 29000 17501 2.5 40%南京 龙湖亚伦央璟颂-2025/1/1

64、8 26000-南京 龙湖亚伦央璟颂-2025/1/18 26000-苏州 龙湖未来御湖境 2024/6/5 15000 2500 2024/9/21 29000 14000 1.9 52%苏州 龙湖未来御湖境 2024/6/5 15000 2500 2024/9/21 29000 14000 1.9 52%苏州 江南芝云-29363-苏州 江南芝云-29363-宁波 江山万里玖洲 2024/3/27 32613 12000 2025/1/18 67724 35111 2.1 48%宁波 江山万里玖洲 2024/3/27 32613 12000 2025/1/18 67724 35111 2.

65、1 48%宁波 轨交缦岛 2023/9/22 12466 5000 2024/11/30 29200 16734 2.3 43%宁波 轨交缦岛 2023/9/22 12466 5000 2024/11/30 29200 16734 2.3 43%合肥 伟星宸 ONE 2023/5/25 10109 2800 2023/11/25 23500 13391 2.3 43%合肥 伟星宸 ONE 2023/5/25 10109 2800 2023/11/25 23500 13391 2.3 43%郑州 招商林屿境 2024/4/23 3359-2024/8/25 10000 6641 3.0 34%郑

66、州 招商林屿境 2024/4/23 3359-2024/8/25 10000 6641 3.0 34%郑州 松苑 2019/1/21 23495-2024/10/31 47000 23505 2.0 50%郑州 松苑 2019/1/21 23495-2024/10/31 47000 23505 2.0 50%济南 银丰玖玺城 2017/8/11 3200 3500 2024/7/31 30000 26800 9.4 11%济南 银丰玖玺城 2017/8/11 3200 3500 2024/7/31 30000 26800 9.4 11%济南 保利鹊华赋 2023/10/9 9203 3000

67、2024/5/16 23500 14297 2.6 39%济南 保利鹊华赋 2023/10/9 9203 3000 2024/5/16 23500 14297 2.6 39%长沙 城投揽江院子-2024/1/20 12000-长沙 城投揽江院子-2024/1/20 12000-长沙 保利和光尘樾 2021/6/8 4950 2200 2024/6/10 12500 7550 2.5 40%长沙 保利和光尘樾 2021/6/8 4950 2200 2024/6/10 12500 7550 2.5 40%福州 建发灏云 2023/11/28 26592 4500 2024/6/30 45000 1

68、8408 1.7 59%福州 建发灏云 2023/11/28 26592 4500 2024/6/30 45000 18408 1.7 59%福州 榕发麓里云筑 2022/9/29 14580-2024/6/30 29000 14420 2.0 50%福州 榕发麓里云筑 2022/9/29 14580-2024/6/30 29000 14420 2.0 50%福州 榕发誉湖郡 2022/9/29 19989-2024/5/18 35800 15811 1.8 56%福州 榕发誉湖郡 2022/9/29 19989-2024/5/18 35800 15811 1.8 56%武汉 中建壹通汉韵公馆

69、 2018/10/24 2944 4000 2025/3/8 20000 17056 6.8 15%武汉 中建壹通汉韵公馆 2018/10/24 2944 4000 2025/3/8 20000 17056 6.8 15%武汉 城建万科云泊江岸 2022/6/28 9257 3000 2023/10/7 23005 13748 2.5 40%武汉 城建万科云泊江岸 2022/6/28 9257 3000 2023/10/7 23005 13748 2.5 40%石家庄 城发投瑞晟府 2023/5/4 9101-2024/8/26 27500 18399 3.0 33%石家庄 城发投瑞晟府 20

70、23/5/4 9101-2024/8/26 27500 18399 3.0 33%石家庄 城发投瑞璟春和-2024/4/20 14000-石家庄 城发投瑞璟春和-2024/4/20 14000-石家庄 盛容观承-2024/6/25 22500-石家庄 盛容观承-2024/6/25 22500-西安 保利天瓒 2024/3/22 13818-2024/7/30 25992 12174 1.9 53%西安 保利天瓒 2024/3/22 13818-2024/7/30 25992 12174 1.9 53%西安 世园润府-2024/3/9 18215-西安 世园润府-2024/3/9 18215-西

71、安 越秀铁建西派玺悦 2023/9/19 12118-2024/3/20 23000 10882 1.9 53%西安 越秀铁建西派玺悦 2023/9/19 12118-2024/3/20 23000 10882 1.9 53%西安 保利云谷天汇 2023/3/24 13972-2024/2/2 26606 12634 1.9 53%西安 保利云谷天汇 2023/3/24 13972-2024/2/2 26606 12634 1.9 53%西安 能建长誉府 2024/3/13 6413-2024/9/15 18842 12429 2.9 34%西安 能建长誉府 2024/3/13 6413-20

72、24/9/15 18842 12429 2.9 34%重庆 重庆 龙湖凤栖湖畔-2024/1/6 13058-龙湖凤栖湖畔-2024/1/6 13058-重庆 重庆 龙湖云河颂 2023/9/21 10350-2024/1/30 28338 17988 2.7 37%龙湖云河颂 2023/9/21 10350-2024/1/30 28338 17988 2.7 37%重庆 重庆 观宸千重锦 2023/5/31 14142 2000 2024/3/25 39999 25857 2.8 35%观宸千重锦 2023/5/31 14142 2000 2024/3/25 39999 25857 2.8

73、35%重庆 重庆 国瑞浩月府 2022/12/13 7000-2024/10/20 16206 9206 2.3 43%国瑞浩月府 2022/12/13 7000-2024/10/20 16206 9206 2.3 43%重庆 重庆 海成云湖郡 2024/3/12 7280-2024/9/30 16150 8870 2.2 45%海成云湖郡 2024/3/12 7280-2024/9/30 16150 8870 2.2 45%重庆 重庆 春风与你 2023/6/15 7600-2024/5/1 17778 10178 2.3 43%春风与你 2023/6/15 7600-2024/5/1 17

74、778 10178 2.3 43%重庆 重庆 龙湖西屿 2020/11/17 6782-2024/9/15 13578 6796 2.0 50%龙湖西屿 2020/11/17 6782-2024/9/15 13578 6796 2.0 50%平均平均 16783 16783 2.6 2.6 45%45%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 请阅读最后评级说明和重要声明 16/17 行业跟踪报告|房地产 2.具体案例：成都华润置地中环天宸 以成都华润置地以成都华润置地中环天宸项目为例，中环天宸项目为例，其其利润率利润率高周边项目有所改善高周边

75、项目有所改善。中环天宸项目房地价差为 14388 元/平米，房地比提升至 2.1“（周边项目平均 2.0），楼面价占房价的比重为 48%（周边项目平均 52%）。中环天宸相普周边项目利润空间有所改善，主要由于 23 年 9 月 26 日成都楼市新政，供地政策优化，新房取消限价等为企业带来更多利润率空间。回归市场化溢价下，中环天宸项目受益自身高通质，溢价明显高周边项目高，在在 25%的溢价，且售售表现优异，五开五罄。表表10、成都华润置地中环天宸项目相普周边项目利润空间有所提升成都华润置地中环天宸项目相普周边项目利润空间有所提升 项目项目 拿地时间拿地时间 成交楼面价成交楼面价 最近开盘最近开盘

76、 成交均价成交均价 房地比房地比 楼面价楼面价/房价房价 华润置地中环天宸华润置地中环天宸 2024-06-25 13100 2025-02-22 27488 2.1 48%周边项目周边项目平均平均-12462 -22026 2.0 52%紫瑞府 2017-07-18 8260 2022-05-28 23374 2.8 35%新希望万科知园 2020-12-24 10900 2021-11-24 22000 2.0 50%蜀道翰文府 2021-12-08 14300 2023-04-29 20892 1.5 68%格林柏悦云庭-2023-04-28 19050-华润置地中环天序 2022-07

77、-13 14900 2024-02-19 22957 1.5 65%招商中旅中环臻邸 2023-10-26 16300 2024-09-21 29033 1.8 56%中车共享城-2021-11-24 13904-首钢璟辰里 2019-07-16 10110 2021-11-14 25000 2.5 40%数据来源：中指，兴业证券经济与金融研究院整理 投资建议：投资建议：“好房子”新标准落地，既销新需求也销新赛道，建议关注布局核心城市、产通力突出的优质房企，关注滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展、华发股份等。风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期请阅读最后评级说明

78、和重要声明 17/17 行业跟踪报告|房地产 分析师声明分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标

79、准 类别类别 评级评级 说明说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12 个月内公司股价（或行业指数）相普同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300 指数为基准；北交所市场以北证50 指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标通500 或纳斯达克综合指数为基准。股票评级 买入 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12 个月内公司股价（或行业指数）相普同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅

80、。其中：沪深两市以沪深300 指数为基准；北交所市场以北证50 指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标通500 或纳斯达克综合指数为基准。股票评级 买入 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%增持 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%15%之间 增持 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%15%之间 中性 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 中性 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 减持 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%减持 相普同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无评级 由于我们无法获取必

81、要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确溢性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确溢性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相普表现优于同期相关证券市场代表性指数 行业评级 推荐 相普表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相普表现与同期相关证券市场代表性指数持平 中性 相普表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相普表现弱于同期相关证券市场代表性指数 回避 相普表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录“内幕交

82、易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。使用本研究报告的风险提示以及法律声明使用本研究报告的风险提示以及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以

83、及特溢需求，在任何时候均不构成普任何人的个人推荐。客户应当普本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特溢需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。普依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载资料的来源被认为销可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不普使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升

84、可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司普本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能销基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本公司的售售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致

85、的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告并非针普或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民，包括但不限于美国及美国公民（1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例溢义为本主要美国机构投资者除外）。本报告的版权归本公司所有。本公司普本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有

86、材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制通，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本

87、公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特溢需求，在任何时候均不构成普任何人的个人推荐。客户应当普本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特溢需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。普依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载资料的来源被认为销可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不普使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。本报告所载的资料

88、、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司普本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能销基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本公司的售售人员、交易人员

89、以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告并非针普或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民，包括但不限于美国及美国公民（1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例溢义为本主要美国机构投资

90、者除外）。本报告的版权归本公司所有。本公司普本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制通，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。特别声明特别声明 在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能在在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视

91、为投资或其他决溢的唯一信赖依据。在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能在在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决溢的唯一信赖依据。兴业证券研究兴业证券研究 上海上海 北京北京 深圳深圳 地址：上海浦东新区长柳路36 号兴业证券大厦15 层 地址：北京市朝阳区建国门大街甲6 号世界财富大厦 32 层 01-08 单元 地址：深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城T2 座 52 楼 地址：上海浦东新区长柳路36 号兴业证券大厦15 层 地址：北京市朝阳区建国门大街甲6 号世界财富大厦 32 层 01-08 单元 地址：深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城T2 座 52 楼 邮编：200135 邮编：100020 邮编：518035 邮箱： 邮箱： 邮箱： 邮编：200135 邮编：100020 邮编：518035 邮箱： 邮箱： 邮箱：