养老地产日本案例考察总结报告（75页）.pdf

1、2 目录 考察背景 考察项目 考察总结 3 考察背景 ， 日本进入老龄化社会已有40年； 65岁以上的人口已占21.5，老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发展。 养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营； 企业投资项目与万通地产开发背景类似。 日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。 日本文化与中国更为接近。 本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。 4 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房

2、地产商房地产商 开发项目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 5 考察项目 项目名称项目名称 SunCity 日医学馆日医学馆 SECOM ORIX千叶千叶 横滨藤尺横滨藤尺 横滨横滨 银座银座 墨田墨田 北浦和北浦和 成城成城 世田世田 位置位置 近郊 市中心 近郊居住区 近郊居住区

3、 近郊居住区 近郊居住区 远郊 近郊居住区 规模（）规模（） 56,012 39,277 3,655 2,223 22,403 3,430 10,147 2,000 户户数（户）数（户） 601 362 76 48 157 61 233 38 定位定位 高端 高端 中端 中端 高端 中高端 高端 低端 营收方式营收方式 一次性入住金 + 月金 一次性入住金 + 月金 月付或 一次性入住金+ 月金 月付 一次性入住金+ 月金 一次性入住金+ 月金 一次性入住金 + 月金 月付 吸纳对象吸纳对象 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 介

4、护老人 介护老人 入住率入住率 自理居所 62% 介护居所 47% 自理居所 68% 介护居所 53% 90% 31% 95% 90% 自理居所 30% 介护居所 70% 100% 所有项目均承诺老人入住后可直至所有项目均承诺老人入住后可直至终老终老 6 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房地产商房地产商 开发项目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和

5、项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 7 SunCity 株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。 SunCity日本高端养老地产运营管理机构代表日本高端养老地产运营管理机构代表 公司背景公司背景 株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元， 股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。 8 SunCity 开发项目开发项目

6、SunCity旗下共有养老地产项目旗下共有养老地产项目1313个个 单体项目建筑面积从3000-18000平方米。 日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。 10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。 租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。 10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。 3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。 考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。 9 SunCity横滨太阳城横滨太阳城 SunCity横滨横滨 项目接待人员项目接待人员 项目建筑设计师 Perkins Eastma浦田尚志 10 项目背景：项目背景： SunCity自