宏观深度研究：一线城市房地产市场怎么走-250307（20页）.pdf

1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 03 月月 07 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title一线城市房地产市场怎么走一线城市房地产市场怎么走宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告政府工作报告的六大政策内涵*夏磊2025-03-062 月 PMI 数据点评：PMI 出现一些积极的新变化*夏磊2025-03-03宏观深度研究：房地产市场新变化*夏磊2025-01-13财政系列研究之二：专项债的新变化*夏磊2025-01-07中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊2024-12-132025 年房地产市场能否止跌企稳？开年首先看一

2、线。一线城市房地产市场的自信，来自于一线城市的综合经济实力，来自于一线城市对人才的吸引能力，更来自一线城市的国际竞争力和科技创新能力。一线城市房地产市场是整体市场的风向标。一线稳，则全国稳。近期，我们对一线城市房地产市场进行了调研，本文主要探讨一线城市供需现状，并展望后市发展情况。一线城市房地产市场韧性十足一线城市房地产市场韧性十足新房市场新房市场，2025 年年 1 月月一线城市新房共计成交一线城市新房共计成交 288 万平方米万平方米，扣除扣除春节假期影响，春节假期影响，成交面积同比增长成交面积同比增长 16%。其中，上海新房销售面积最高，达 108 万平方米，北京、广州和深圳分别为 73

3、 万平方米、65万平方米和 43 万平方米。广州和深圳新房供应充足，销售增长显著，扣除春节假期影响，同比分别增长 64%和 109%。2 月春节假期后20 天，一线城市新房成交面积较 2024 年同期下降 10%，其中深圳、上海新房市场热度较高，同比分别增长 37%、4%，北京、广州同比分别下降 24%、26%。二手房市场二手房市场，开年回暖趋势延续开年回暖趋势延续，热度高于新房热度高于新房。2025 年年 1 月月，北北上深上深二手房销售面积二手房销售面积共计共计 336 万平方米万平方米，扣除春节假期影响，扣除春节假期影响，成交成交面积同比增长面积同比增长 45%。其中，深圳二手房市场表现

4、最为强劲，成交面积同比增长 89%，上海和北京同比分别增长 50%和 26%。2 月春节假期后 20 天，北上深二手房成交较 2024 年同期增长 27%，显示出二手房市场的持续复苏态势。一线城市房价一线城市房价价格价格逐步企稳逐步企稳。根据国家统计局房价指数，2025 年 1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，涨幅比上月回落0.1 个百分点。其中，北京环比下降 0.4%，上海和深圳分别环比上涨 0.6%和 0.2%，广州环比持平。一线城市二手住宅销售价格 1 月环比上涨 0.1%，连续 4 个月增长。其中，北京环比上涨 0.1%，上海和深圳环比上涨 0.4%，广州环比下降 0.

5、2%，降幅持续收窄。需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2一线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、完善的配套设施以及优质的医疗和教育资源，对居民购房定居的吸引力持续增强。购房需求释放仍取决于购房资格购房需求释放仍取决于购房资格、购房能力和购房意愿这三大条件购房能力和购房意愿这三大条件。购房资格购房资格很重要很重要，主要由限购等因城施策措施影响，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市已有，一线城市已有明显优化，仍待进一步放松。明显优化，仍待进一步放松。目前广州限购已全面放开；北京以

6、五环为限调减社保年限，通州限购政策与全市并轨；上海，非沪籍外环外购房社保年限要求再缩短，非沪籍购买外环外只需 1 年社保；深圳核心区购房需缴纳 1 年社保，非核心区不限购。购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。一线城市房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷。首付比例已降低。首付比例已降低。一线城市首套房首付比例均为 15%，二套房有所差异。房贷利率维持低房贷利率维持低位，位，北京首套房商贷利率下限为 LPR-45 个基点，二套房五环内为LPR-5 个基点、五环外为 LPR-25 个基点。上海、深圳首套房商贷利率下限为 LPR-45 个