地产行业杂谈系列之二十五：REITs发行如火如荼投资价值几何-220110（16页）.pdf

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1、 地产杂谈系列之二十五 REITs 发行如火如荼，投资价值几何 行业深度报告 行业报告 房地产 2022 年 1 月 10日 强于大市（强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业点评报告*地产*保障房纳入 REITs 试点， 后续发展有望加速 2021-07-04 行业深度报告*基金*基础设施公募 reits 详解大众投资新选择 2021-05-21 行业动态跟踪报告*地产*顺丰房托上市在即，REITs 架构与资产如何？ 2020-05-12 行业深度报告*地产&建筑建材&环保*千呼万唤始出来，reits 开启新篇章 2020-05-05 平安观点： 流动性、

2、市场情绪、 政策支持与相关板块带动，流动性、 市场情绪、 政策支持与相关板块带动， 首批首批公募公募 REITs 表现表现趋趋好。好。首批 9 支 REITs 上市后先抑后扬，截至 2021 年底总市值较发行规模涨17%，显著跑赢同期 A 股，尤其环保类、仓储物流类 REITs 涨幅靠前。REITs 表现趋好主要因：1）7 月央行降准带来流动性改善，2）9、10 月市场避险情绪提升，REITs 稳定收益价值凸显，3）政策持续支持，11 月明确险资投资 REITs、提振市场信心，4）A股物流、交运板块表现较好。 首批表现趋好、 第二批供应有限首批表现趋好、 第二批供应有限且且资产资产较优较优，

3、促使促使第二批第二批 REITs 发行火热。发行火热。第二批 REITs 发行火热， 认购倍数与后续股价涨幅均优于第一批， 主要因：1）首批 REITs 上市后表现亮眼；2）参与机构类型更加多样，其中保险在第二批配售中占比较第一批明显提高；3）第二批仅有两只产品获得发行，供应有限； 4） 第二批 REITs 本身质量亦高。 其中， 建信中关村产业园REIT所处的北京中关村为国内优质产业园，总部经济与科技产业实力强，底层资产出租率保持 90%以上，预期分派率亦高于首批产业园 REITs；华夏越秀高速公路 REIT 底层资产汉孝高速公路为九省通衢武汉的重要交通线路，疫情冲击下交通量仍延续增长，预期

4、分派率高于广州广河 REIT。 产权类与经营权类产权类与经营权类 REITs 适用估值方法不同，适用估值方法不同，现金分派率现金分派率低于低于港股港股REITs。REITs 估值方法包括绝对估值法（现金流贴现、IRR） 、相对估值法（现金分派率、P/FFO） ，估值影响因素包括无风险利率、市场风险偏好、底层资产质量等，不同行业资产关注点存在差异。不同于产权类可采用绝对估值法与相对估值法，特许经营权类因存在明确收益期限，且各资产使用期限不同，更适用绝对估值法，尤其 REIT 之间横向比较时。假设未来可供分配金额年均增长 3%、产权类到期资产增值幅度为 0，以 2021年底市值计算，6 支产权类

5、REITs 的 IRR 均值为 4.87%（其中东吴苏园产业 REIT、博时蛇口产园 REIT 最优） ，5 支特许经营权类 REITs 的 IRR 均值为 2.24%（其中中航首钢绿能 REIT 最优） 。但从相对估值法看，产权类REITs 2021、2022 年现金分派率均值分别为 3.45%、3.43%，而 7 支港股 REITs 2019、 2020 年现金分派率均值分别为4.9%、 6.1%， 港股 REITs分派率更高。 投资建议投资建议：随着公募基础设施 REITs 试点工作开启，两批共 11 支 REIT顺利发行，凭借优质的底层资产与可观的预期收益率获得投资者追捧，叠加流动性趋

6、松、政策支持，REITs 上市后股价表现趋好。尽管当前 REITs收益率相比海外市场吸引力或略有不足、国内尚未出台相关税收优惠，但长期来看，REITs 在加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求方面价值凸显，未来发展大势所趋，我们看好公募基础设施 REITs 后续发展，建议积极关注。 风险提示风险提示：1）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及预期； ）相关政策支持不及预期； ）后续项目发行不达预期。 证券研究报告 房地产行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 17