房地产行业2022年投资策略：2022年房地产的变和不变-211224（38页）.pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 2022 年，房地产的变和不变年，房地产的变和不变 房地产行业 2022 年投资策略2021.12.24 中信证券研究部中信证券研究部 2022 年，房地产年，房地产市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变，但政策的市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变，但政策的内容较之历史有变化，内容较之历史有变化，行业行业的竞争格局有变化的竞争格局有变化，行业集中度可能开始下降行业集中度可能开始下降。2022年年，按揭利率按揭利率和和贷款贷款利率对利率对房地产房地产需求需求的的决定性作用不变，决定性作用不变，预计从预计从销售到投资的销售到投资的复

2、苏链条不变复苏链条不变。 房地产行业的支柱产业地位不变，调控促进房地产市场健康发展的主要意图也房地产行业的支柱产业地位不变，调控促进房地产市场健康发展的主要意图也不变。不变。 土地出让金在政府性基金收入中的地位难以改变， 房地产行业对上下游产业的拉动作用难被替代， 不动产资产价值稳定对金融体系的意义不容忽视。 很长时间，政策的意图仍主要是稳定房地产市场，稳房价、稳地价、稳投资、避免房地产开发企业出现群体风险，避免产业链出现需求大幅下降。 房地产需求的主要影响因素不变，从销售到投资的市场复苏链条不变。房地产需求的主要影响因素不变，从销售到投资的市场复苏链条不变。我们认为，房地产需求的短期决定因素

3、，仍然是按揭贷款的发放速度和利率。我们相信在加大投放按揭贷款的推动之下，2022 年 3 月房屋交易市场有望迎来复苏。随之而来，则是土地交易市场的活跃，并购市场的复苏，开发投资热情的提升和产业链风险的化解。 和历史不同，政策的重心以和历史不同，政策的重心以金融政策为主，金融政策又带来企业融资体系的剧金融政策为主，金融政策又带来企业融资体系的剧变，继而变，继而推动推动行业竞争格行业竞争格局变化，局变化，行业集中度由此开始下降行业集中度由此开始下降。税收政策缺乏放松空间，限购不能轻易调整，金融政策可能成为本轮托底的核心手段。一些企业资产负债表深层次问题的暴露，2015 年以来，地产信用债的蜜月期预

4、计结束，融资重心将重回项目层面。 加上风险处置过程中属地负责的原则， 深耕本地区域的企业竞争力有所抬升。我们预计，Top20 房企市占率将下降。 并购市场重心变化，逐渐升温。并购市场重心变化，逐渐升温。政策鼓励优秀房企并购困难房企项目，预计项目转让将逐渐增多，最初的案例多为持有物业。轻资产的并购在 2022 年可能更为活跃，产业链较之开发活动本身更具规模经济效应。 风险风险因素因素：部分房地产企业信用风险暴露，谋求债务展期或重组的风险；大多数房地产企业盈利能力进一步下降的风险；市场无法如期复苏的风险。 投资建议：投资建议：我们认为，在信用债退潮的阶段，总部仍保有持续较低成本净增加主体债务， 是

5、全国化企业保持竞争力的关键。 当然， 一些聚焦区域的公司专心深耕，也有望获得成长。我们看好具备一定的销售成长性，盈利能力较为稳健，新业务有一定价值的企业，推荐保利地产，万科 A，招商蛇口，金地集团，滨江集团、龙湖集团、华润置地等。 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元） PE （交易币种）（交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 19.65 3.57 3.05 2.97 2.95 5.5 6.4 6.6 6.7 万科企业 买入 18.24 3.57 3.05 2.97 2.95 4.3 5.0 5.1 5.2 招商蛇口 买入

6、 12.81 1.55 1.60 1.64 1.68 8.3 8.0 7.8 7.6 保利发展 买入 15.60 2.42 2.54 2.66 2.75 6.5 6.1 5.9 5.7 金地集团 买入 10.82 2.30 2.31 2.33 2.34 4.7 4.7 4.6 4.6 龙湖集团 买入 37.00 3.08 3.70 4.26 4.93 10.0 8.3 7.2 6.3 旭辉控股集团 买入 4.59 0.91 1.03 1.12 1.21 4.2 3.7 3.4 3.2 碧桂园 买入 7.04 1.40 1.60 1.75 2.04 4.2 3.7 3.4 2.9 华润置地 买入