招商蛇口-央企龙头受益集中度提升毛利率即将走出至暗时刻-211122（49页）.pdf

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1、考虑到2021 年可售货值充裕，聚焦一二线且业态配比均衡为去化提供支撑，预计可再次达成年度销售目标。2021 年公司销售目标为不低于 3300 亿元，较 2020 年的销售额增长 18.9%，截至 10 月已完成销售目标 78.1%。公司 2021 年全年可售货值 5300 亿元，不考虑 2021 年新增项目，只需达到 2020 年的去化率(62%)即可完成。从城市能级分布来看，一、二、三四线城市可售货值占比分别为25%、51%和24%，一二线城市市场相对坚挺，可为公司提供有利的需求环境。从不同产品结构来看，住宅、商办、公寓和车位占比分别为 76%、14%、5%和5%，快周转的住宅业态占比较大

2、，有利于项目去化。公司拿地积极，权益比提升。公司近年面积口径投销比基本维持 100%以上，金额口径投销比维持 44%以上，土地获取积极能够保证货量的可持续性。权益比方面，2016-2019年公司为了快速扩张，加大了合作拿地的力度，新增土储权益比从 61.4%逐年降低至54%。2020 年公司开始强调合作拿地质量，有意识地提高权益比例，新增土储权益比回升至 64%以上。2021 年公司仍然积极拓储，前三季度拿地金额 1549.3 亿元，同比增长62.2%;新增土储建面1080.9 万方，同比降低 3.4%;面积口径和金额口径的投销比分别为 104.1%和64.3%;平均楼面价 14332.9 元

3、/平，占当期销售均价 61.7%。公司拿地方式多元：(1)产城联动和港城联动。港城联动包括深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目，以及2020 年获取的南通滨江及烟台芝罘项目;产城联动上，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等大型项目的落地都将成为公司中长期项目储备。(2)兼并收购。比如 2018 年上半年收购了招商局集团持有的福建漳州公司 78%的股份，截至 2021 年中期，正在进行或已完成的一级开发的漳州开发区土地使用权及海域使用权面积共 477.7 万方，此外还有漳州双鱼岛土地使用权面积225.09 万方。(3)城市更新。主要布局深圳，代表

4、性项目包括深圳三联旧改、深圳黄金台旧改等，2021 年公司新获取大湾区 3 个项目前期服务商资格，重点推进转化 20 余个旧改项目。由于公司积极扩储，土储总量充足。截至 2021 年中期，公司未竣工口径的土储面积(土储总规划建面-累计竣工面积)5708 万方，按照2020 年平均销售均价估算得到预计货值12742 亿元，可以覆盖2020 年销售金额的4.6 倍，可以覆盖2021 年销售目标的3.9 倍，土储覆盖倍数在 TOP30 房企中处于中上游。战略深耕五大都市圈，聚焦核心一二线城市。截至 2020 年末，公司总土储主要集中于华南(建面占比35%)、华东(27%)、西南(15%)、华中(12%)、华北(11%)五大区域，其中有25%的土储集中在粤港澳大湾区，经济、产业、交通发展快，能够提供较为坚实的需求支撑。在一二线城市土储面积占比75%，在主流房企中处于高位，且在三四线城市的地块也大多集中于都市圈城市，能够充分把握核心城市人口、产业外溢带来的住房需求。