银行业地产信用风险专题研究：如何评估银行对房企的债务风险？-210927（14页）.pdf

1、房企流动性：个体扰动，总体无忧。1)三季度以来销售明显疲软。2020 年和 2021H，全市场商品房销售额分别同比+8.7%/+38.9%，主要是疫情因素带来基数影响。但是 7、8月份销售增速明显下滑，销售额分别同比为-7.1%/-18.7%。2)房企负债呈现收敛趋势。 TOP 30 房企有息负债自 2016 年以来逐年下降，上半年同比增速已降至-2.5%，充分反映 “三条红线”在融资端的政策效果，同期部分房企增加应付款占用对冲流动性压力。3)敏感性测试下，个体扰动，总体无忧。在新增融资完全受限等悲观假设下，测算 TOP 30房企可动用货币资金与销售回款对有息债务本息的覆盖能力，结果显示流动性

2、缺口占到期有息负债规模的 8.3%，相关缺口发生于极少数房企主体，大部分主体流动性仍保持平稳。销售：下半年来销售明显疲软我们从 2020 年销售额 TOP 20 的房企中，选取了 12 家过去 5 年有连续销售额数据披露的房企进行分析。回溯来看，2016-2020 年的 5 年时间中，上述 12 家头部房企的销售额增速持续高于行业平均水平，尤其是在 2016/17 年更为明显。而进入 2021 年后，以上房企增速明显不及行业平均，判断既与头部房企加快经营思路转变有关，亦或与头部企业项目区域布局有一定关系。但是从进入下半年开始，行业明显遇冷。12 家头部房企的销售金额 7 月、8 月的同比增速分

3、别下降 7.1%及 18.7%。1)按揭额度偏紧，定价保持高位。据 CRIC 调研数据，目前银行的按揭额度紧张，放贷迟缓，重点城市放款周期在 3-6 个月，个别山东地市放款周期高达半年以上。2021年 9 月，全国首套房平均房贷利率 5.46%，较 2020 年底上涨 23BP，二套房贷款平均利率 5.83%，较 2020 年底上涨 29BP。2)以“三稳”为目标的房地产调控政策下，多地政策边际收紧。年初，深圳出台二手住房交易指导价，8 月广州、合肥、衢州、东莞、绍兴温州等城市也陆续出台相关政策，二手房市场趋于降温，也令新房销售热度下降。3)部分区域房价出现调整。根据禧泰数据，2021 年 8 月我国 315 个样本城市中 106个实现房价同比下跌，189 个实现环比下跌。中信证券研究部地产组判断，随着房价下跌的城市越来越多，政策将逐步加大支持刚需群体的力度。但与此同时，在一二手价差较大的区域，二手限价、房地产税改革试点等政策仍有望进一步扎紧炒房的笼子，保持房地产市场的平稳健康发展。