房企资本运作平台全梳理：历史变迁与现状盘点-20210614（18页）.pdf

1、TOP10 房企资本运作平台梳理本部分选取 2020 年克尔瑞销售排行榜全口径销售金额排名前十的房企，对其资本运作平台进行梳理。2.1. 万科：集团 A+H 上市、兼为境内核心发债主体万科 A 股上市主体“万科 A”、港股上市主体“万科企业”、境内核心发债主体为同一主体，全称万科企业股份有限公司。公司还拥有港股上市子公司“万科海外”，为海外业务平台。海外债发行主体为“万科香港”;商业和物流业务平台“印力地产”和“万纬物流”为境内类 REITs 和 CMBS 发行主体。股权融资方面，万科同时在 A 股、H 股上市。公司 1991 年在深交所上市，为第一家上市的房地产企业;1993 年发行 B 股

2、筹资，2014 年完成 B 股转 H 股，由此拥有 A+H 两个平台。 2012 年，公司收购港股上市公司南联地产，作为海外业务平台并最终更名万科海外。债券融资方面，万科境内发债主体即为集团自身，债券余额 394.7 亿元(截至 2021-6-10，下同);海外债发行主体为万科香港，美元债余额共 47.9 亿美元;另外公司商业和物业业务平台印力地产和万纬物流为境内 CMBS 和类 REITs 的发行主体(未并表)，存续债余额分别为 69.1 亿元、5.7 亿元。碧桂园：境内 5 个发债主体碧桂园境内有 5 个发债主体，碧桂园控股、碧桂园地产、腾越建筑、增城碧桂园和闽碧桂园，其中碧桂园控股也是港

3、股上市主体和美元债发行主体，后四者为其子(孙)公司。物业上市公司碧桂园服务不在碧桂园控股的合并范围内，两者同受一方控制。股权融资方面，碧桂园控股、碧桂园服务分别于 2007 年、2018 年在香港上市。债券融资方面，境内 5 个发债主体中 3 个较为核心，碧桂园控股、碧桂园地产、腾越建筑境内债余额 80.6 亿、250.6 亿、90.0 亿元。闽碧桂园、增城碧桂园分别主要发行尾款 ABS 和类 REITs，各有债券余额 4.5 亿、32.0 亿元。境外发债主体为碧桂园控股，美元债余额 109.9恒大：4 个港股上市平台，1 个境内核心发债主体恒大集团上市平台较多，包括中国恒大、恒大物业、恒大汽车和恒腾网络;境内核心发债主体为地产业务的核心子公司恒大地产。股权融资方面，中国恒大 2009 年在香港上市。2020 年以来，公司加快子公司股权融资，包括恒大物业引入战投 235 亿港元、上市募资 140.8 亿港元;恒大汽车两次配股 300 亿港元;恒腾网络出售股份 6 亿港元;房车宝引入战投 163.5 亿港元。债券融资方面，公司境内发债主体为恒大地产，债券余额 558.7 亿元;境外发债主体有两个，中国恒大和景程有限公司，各有存续美元债 154.8 亿、52.4 亿美元。