2021年房地产与证券佣金率对比分析报告（24页）.pdf

1、美国经纪佣金率近6%，源于其独特历史渊源。20世纪四五十年代全美地产经纪商协会(NAR)提出6%的“建议佣金率”并受到行业广泛采用，尽管1950年美国最高法院裁定其涉嫌价格操作，此后NAR不再披露“建议佣金率”，但受制于以下三方面，美国仍维持较高佣金率：一是MLS的房源垄断地位。MLS通过房源共享成为美国经纪人匹配购房者与售房者的重要工具，最早由NAR创设，目前美国90%的经纪人加入各地MLS，并对当前佣金率形成共识。对于未加入MLS的竞争对手，即使通过低佣金吸引客户，但由于可能受MLS集体成员的排斥、缺乏足够的房源与客源，导致交易效率较低、规模难以大幅提升，对行业整体佣金率影响有限。二是买卖

2、经纪人可转换特点。为保障购房者权益，美国自20世纪90年代后普遍采用买卖双经纪人制度，分别代表购房者、业主权益以促成房屋交易，但美国并未要求经纪人必须一直从事卖方经纪人或买方经纪人一职，实际上大多数经纪人既负责买方、也负责卖方，扮演角色频繁转换，因此推行高佣金的经纪人为保障自身利益，可能会在实际交易中对推行低佣金的经纪人进行抵制。例如，有潜在买家、推行高收费的买方经纪人可能会忽视那些低收费卖方经纪人上传的房源，而有在售房源、高收费的卖方经纪人亦可能拒绝低收费买方经纪人及其客户参观在售房屋。据CNN报道，2015年一项研究发现，向买方经纪人提供低于2.5%佣金的房屋，出售时间要增加12 %，且出

3、售可能性低5%。三是政策对于佣金竞争的限制。由于房地产行业重要性，美国各州都设有“房地产委员会”等类似政府部门(最早为亚利桑那州于 1912年批准)，负责向经纪机构和经纪人发放许可证，并保护消费者合法权益。但由于过度强调服务质量、保护消费者权益，或是受到NAR等组织的游说，一些监管政策往往有利于传统的房地产中介，而不利于那些尝试低收费的行业新进入者。例如，美国某些州禁止买方经纪人将交易佣金部分退还购房者(包括阿拉斯加州、爱荷华州、堪萨斯州、路易斯安那州、密西西比州、密苏里州、俄克拉何马州、俄勒冈州和田纳西州)，或是强制设定卖方经纪人最低服务要求，导致其无法仅提供上传房源至MLS等少量服务与收取低佣金。